Para acercarnos un poco más a la modalidad del Build to Rent en el mercado residencial y conocer todas sus particularidades, hoy en Por Metro Cuadrado hemos tenido la oportunidad de hablar con Mario Lapiedra, Director General Inmobiliario de Neinor Homes. El Sr. Lapiedra nos explica de primera mano la situación de la promotora especializada en obra nueva en el mercado, sus objetivos y cómo se están enfrentado al reto del Build to Rent mediante una estrategia focalizada en el alquiler asequible. Además, nos esclarece los motivos por los que finalmente Neinor Homes no ha participado (de momento) en el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, así como las posibilidades de la compañía de abrirse hacia las nuevas tendencias del residencial basadas en el coliving y el coworking.
Pregunta: Cuando hablamos de Neinor Homes, nos referimos sin duda a un gigante dentro del sector inmobiliario residencial. Es la mayor promotora cotizada de España y acaba de colocar Bonos por valor de 300 millones de euros. ¿Cuáles son los valores de Neinor Homes, que la hacen merecedora de esta gran confianza por parte de los inversores?
Respuesta: Creo que uno de los aspectos que define a Neinor Homes es su capacidad de adelantarse a las tendencias de mercado. Esto se refleja en nuestra política de compra de suelo, donde siempre hemos sabido aprovechar las mejores oportunidades de mercado; como en nuestra estrategia de Build to Rent, siendo los primeros del sector en empezar a estudiar este negocio y los únicos en lanzar una línea propia; así como en la consolidación del sector, protagonizando la primera gran operación corporativa de este ciclo y abriendo el mercado para nuevas consolidaciones que sigan nuestra estela.
A esto hay que sumar que llevamos varios ejercicios consecutivos cumpliendo los objetivos de nuestro plan de negocio, tanto de entregas como de Ebitda, demostrando al mercado la solidez de la compañía y su fuerte crecimiento.
«Tenemos unas 10.000 viviendas en comercialización»
P.: ¿Cuántas viviendas entrega Neinor Homes anualmente?
R.: En la relativo a las entregas, la compañía ha llevado un ritmo creciente que nos permitió hacer entrega de más 1.600 viviendas en el año 2020 y que esperamos aumentar hasta alrededor de 2.400 unidades en el 2021, alcanzado así la velocidad de crucero para hacer entrega de un volumen similar de viviendas en los siguientes ejercicios.
P.: ¿Cuántas tiene en desarrollo en estos momentos?
R.: Actualmente tenemos unas 10.000 viviendas en comercialización, de las cuales más de 5.000 unidades están ya en desarrollo, lo que refleja la capacidad operativa de esta compañía.
P.: ¿Qué objetivos tienen para los próximos años?
R.: El objetivo de la compañía pasa por consolidarnos como la plataforma residencial líder de este país, gracias a una oferta de servicios única actualmente en el sector, al combinar tanto negocio promotor, como de alquiler y de servicing. Así, el objetivo de Neinor es alcanzar un EBITDA recurrente a partir de este 2021 de aproximadamente 150 millones de euros, una cifra de gran magnitud que supone, además, un crecimiento del 40% respecto al 2020.
P.: ¿Y respecto a la cartera de suelo? ¿Qué previsión de adquisición existe?
R.: Como decíamos anteriormente, una de las claves de nuestro éxito ha sido saber adelantarnos a las tendencias de mercado, adquiriendo suelo cuando el mercado presentaba un buen momento y sabiendo esperar las oportunidades cuando percibimos un cierto recalentamiento en los precios. Por este motivo, viendo que desde hace unos meses el mercado de suelo está presentando de nuevo buenas oportunidades, a finales de 2020 adquirimos nuevos terrenos en Madrid y Valencia y de cara al ejercicio 2021 tenemos previsto llevar a cabo una inversión de en torno a 150 millones de euros para nuevas adquisiciones.
A esto hay que sumar, por supuesto, el suelo que sumamos a la compañía con la absorción de Quabit, que nos permite disponer de una cartera conjunta para más de 16.000 viviendas.
«Con nuestra nueva línea de negocio Neinor Rental queremos dotar de una oferta residencial de calidad a las ciudades»
P.: ¿Cuáles son sus principales mercados residenciales? ¿En qué zonas geográficas se ubican?
R.: Neinor Homes opera en aquellas áreas geográficas donde actualmente existe una demanda de vivienda residencial. Así, operamos en la Comunidad de Madrid, la zona Este – Cataluña y Baleares-, Levante, País Vasco y Andalucía, destacando nuestra presencia en Málaga y en Córdoba.
P.: Neinor Homes está realizando una apuesta muy fuerte por el Built to Rent. ¿Qué les llevó a ustedes a tomar esa decisión tan estratégica? ¿Es tan fuerte el potencial de crecimiento que tiene este segmento del mercado en nuestro país?
R.: Neinor quiere dar respuesta a todas las necesidades habitacionales y es una realidad que el alquiler es una parte muy importante de la demanda que, además, todo apunta a que está en crecimiento y continuará así en el futuro. Hoy en día nadie está liderando el desarrollo de esta importante línea de negocio y Neinor tiene la capacidad de hacerlo y lo va a liderar. Con nuestra nueva línea de negocio Neinor Rental queremos dotar de una oferta residencial de calidad a las ciudades. Además, para una promotora, este negocio aporta seguridad, ingresos recurrentes y es, por tanto, claramente una apuesta de largo plazo.
P.: Por otro lado, Neinor es la única promotora, hasta el momento, que realiza todo el proceso completo: desde la compra de suelo hasta la gestión de la vivienda. ¿Cuál es el objetivo de Neinor en ofrecer esta gestión integral en el proceso Build to Rent?
R.: Neinor Homes es de las pocas compañías que, por su propia estructura y magnitud, tenía la capacidad de ofrecer el círculo completo y, tras estudiar bien todas las opciones, vimos que esta fórmula era la mejor tanto a nivel negocio por su rentabilidad, como por calidad de servicio a nuestros clientes.
P.: Hablando de gestión, ¿cuál es la cifra de viviendas en alquiler que gestionan actualmente? ¿Las previsiones para el futuro son buenas?
R.: Estamos muy orgullosos porque del primer portfolio de 1.200 unidades que lanzamos, ya tenemos alrededor del 40% en construcción y la primera promoción se termina ahora y se pondrá en el mercado en este primer semestre del año: Hacienda Homes, un proyecto de gran calidad de casi 150 viviendas en Málaga. A esto, además, sumamos las 400 unidades de un portfolio PRS (producto terminado y alquilado) que adquirimos a principios de 2021. Así, cerraremos este ejercicio con más de 500 unidades en funcionamiento y generando rentas para nuestra plataforma residencial.
El objetivo es alcanzar una cartera de en torno a 5.000 unidades de Neinor Rental para el año 2025. Y, por supuesto, a esta cifra sumamos la gestión de viviendas en alquiler de terceros gracias a la compra de Renta Garantizada que llevamos a cabo en 2020, y que nos permite ofrecer una gestión profesionalizada a particulares de sus inmuebles en alquiler. De hecho, actualmente Renta Garantizada ya gestiona una cartera de aproximadamente 3.000 viviendas.
«Reiteramos nuestro fuerte compromiso como compañía líder con la vivienda asequible»
P.: Respecto al Plan Vive de la Comunidad de Madrid, parecía que al principio los que acudirían a esta licitación serían Culmia, Aedas y la propia Neinor Homes. Concluido el plazo de presentación de ofertas, solo han participado Culmia y Aedas. ¿Por qué finalmente ustedes decidieron no participar?
R.: En Neinor creemos firmemente en la colaboración público-privada. En el caso del Plan Vive, tras hacer un profundo análisis de los diferentes pliegos y analizar todas las variables posibles (financiación, rentabilidad, riesgo inversor, ubicaciones…) tomamos la decisión de no presentarnos en este momento, a pesar del esfuerzo de toda la compañía por encajar el plan en nuestra actual estrategia de negocio.
No obstante, se trata de un Plan que se desarrollará en varias etapas y sin duda seguiremos trabajando para participar en el programa más adelante si es posible. Confiamos en que dicho Plan resulte un éxito por los enormes beneficios que puede acarrear para la oferta residencial de la Comunidad de Madrid y por la firme convicción que como compañía tenemos de lo positivo que este tipo de iniciativas impulsadas desde las administraciones tienen para la sociedad.
Asimismo, reiteramos nuestro fuerte compromiso como compañía líder con la vivienda asequible, por lo que seguiremos estudiando todas aquellas oportunidades que en este ámbito surjan y trabajaremos para apoyarlas sin ninguna duda, como actualmente estamos finalistas junto a Cevasa en el concurso Habitatge de Barcelona.
P.: Para concluir la entrevista, quisiéramos preguntarle por otros segmentos emergentes en el mercado además del Build to Rent, como son el coliving y el coworking. ¿Tiene previsto Neinor Homes abrirse una presencia significativa en estos nuevos nichos?
R.: Como plataforma residencial líder, desde Neinor Homes estamos y estaremos atentos a cualquier oportunidad de negocio que pueda ser interesante para la sociedad, cree valor para nuestros accionistas y vaya alineada con nuestro plan estratégico.
Redactora en Por metro cuadrado
