El comienzo de año en la Comunidad de Madrid, en lo que a vivienda se refiere, está siendo como mínimo estresante e impactante, veremos cómo termina esta primera fase de lo que es una apuesta decidida y firme del gobierno autonómico por el mercado de alquiler asequible.
Que el “Build to Rent” será uno de los sectores inmobiliarios que más crecerán en nuestro país en los próximos años no es una novedad, que la Comunidad de Madrid lleva mucho tiempo trabajando en lanzar esta oferta astronómica de viviendas en alquiler, hasta 15.000 en esta legislatura, tampoco lo es.
Pero desde el pasado 20 enero que se público en el Portal de Transparencia de la Comunidad de Madrid el anuncio de licitación para la concesión demanial de las primeras 6.646 viviendas, grandes promotoras y fondos de inversión no paran de hacer números.
Ahora sí, se conocen pormenorizadamente cada uno de los detalles de estas concesiones que la Comunidad de Madrid ha regulado muy específicamente hasta el mínimo detalle, desgranando incluso el tipo de servicios que tienen que prestar los adjudicatarios en función del tamaño de las parcelas adjudicadas dentro de los distintos lotes.
Sirva un ejemplo, el servicio de limpieza se tiene que prestar de lunes a viernes, 255 días al año, 5.355 horas anuales y un coste estimado de 17 euros/hora para una urbanización grado 1, de 30.000 a 46.000 m2 construidos.
La verdad es que los números son tan grandes que solo unos pocos, muy pocos, tendrán la capacidad suficiente para poder optar a estas adjudicaciones; únicamente para poder concursar deben depositar una fianza de 2 millones de euros, fondos de 20 millones de euros, cifra de negocios superior a 50 millones de euros, etc…
La concesión se estima en casi 1.000 millones de euros, con una duración de 50 años, que en realidad de explotación son 47; la puesta en marcha de los proyectos y la ejecución de las obras discurrirán por los tres primeros años.
Los beneficios estimados para las empresas adjudicatarias superan los 900 millones de euros; 255 millones para el Lote 1, 255 millones para el Lote 2, 258 millones para el Lote 3 y 136 millones para el Lote 4.
Si nos quedáramos solo con la cifra nos parecería un negocio redondo, pero en realidad la rentabilidad apenas supera el 5%, por debajo de las rentabilidades en este tipo de proyectos que se sitúa entre el 7% y el 8%; además hay que considerar el plazo de amortización de la inversión que supera los 20 años.
Esto hace que las empresas interesadas afinen la calculadora antes de decidir su participación en este concurso público y quede en el aire, cuál será finalmente la concurrencia al mismo.
Desde el punto de vista del mercado de alquiler, su impacto todavía no es muy significativo dentro del total del mercado de alquiler en la Comunidad de Madrid; aunque este puede ser mayor en algunos de los municipios afectados.
Otro de los puntos básicos para que esta apuesta tenga éxito, aparte de que les sea rentable a las empresas, es que el precio del alquiler sea lo suficientemente atractivo para captar la demanda necesaria para que estos proyectos sean viables.
Para ello la Comunidad de Madrid ha establecido los precios máximos que los adjudicatarios pueden cobrar a los inquilinos en función de los metros cuadrados útiles de sus viviendas, tal y como recoge la legislación vigente en materia de viviendas de protección en la Comunidad de Madrid.
“La renta anual máxima inicial de arrendamiento no puede ser superior al 5,50 por 100 del precio máximo legal de venta de las respectivas viviendas protegidas y anejos.”
A esta cantidad, los adjudicatarios pueden repercutir sobre los inquilinos , el 15% o el 18% del importe del alquiler en concepto de la prestación de los servicios obligatorios y el valor del IBI del inmueble, hay que tener en cuenta que en los primeros tres años el IBI se encuentra bonificado al 50%.
Actualmente si hacemos una búsqueda en los principales portales inmobiliarios podemos observar que los precios de alquiler para la zona de Espartales Norte en Alcalá de Henares podrían estar en torno a los 850 euros/mes de media y para Los Molinos en Getafe, en torno a los 900 euros/mes.
Si recogemos lo establecido en los pliegos de condiciones para el Lote 3, para estos mismos barrios el precio del alquiler se sitúa alrededor de los 700 euros/mes, lo que supone un 18% inferior en el caso de Espartales Norte y más de un 22% menos en el caso de Los Molinos en Getafe.
Es decir, los inquilinos se estarían ahorrando entre 1.800 y 2.400 euros anuales, cantidades lo suficientemente atractivas para que los potenciales demandantes de viviendas en alquiler opten por una vivienda del Plan Vive.
Ahora toca esperar a la resolución de este concurso público unos cuantos meses, pero podemos afirmar que de su éxito dependerá en gran parte la apuesta de la Comunidad de Madrid por la vivienda de alquiler, en un sociedad la española y la madrileña donde todavía a día de hoy más del 80% prefieren ser propietarios.
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