Llevo mucho tiempo sin escribir unas palabras con relación al sector inmobiliario, prefiero que en esta ventana o tribuna de opinión, como se quiera decir, que ofrece Por Metro Cuadrado, estén los verdaderos profesionales y protagonistas; que sin duda saben bastante más que yo de esto.
No obstante, desde el anuncio por parte del Presidente del Gobierno, de la creación de una empresa pública para la promoción y gestión de vivienda asequible por parte del Estado, se ha creado un gran revuelo y debate en la sociedad y en el sector.
Sin entrar en lo acertado o no de esta medida para dar solución al grave problema de acceso a la vivienda que existe en estos momentos en España, y que se lleva arrastrando desde hace bastantes años, personalmente creo que hay otras medidas que se pueden tomar y que son más eficaces, pero una vez tomada la decisión, creo que apostar por SEPES es un acierto.
Algunos gurús del sector y también algunos tertulianos de cafetería del sector, apostaban estos días porque sería la SAREB la encargada de llevar a cabo este proyecto anunciado por el Presidente.
En una aproximación somera, se ve claramente que SAREB no podría ser este instrumento, porque ni cuenta con el personal adecuado ni con la experiencia adecuada, y casi me atrevería a decir que de pública también tiene poco (aunque mayoritariamente esté controlada por el Estado). SAREB es una entidad financiera básicamente para dar salida a activos inmobiliarios, la mayoría “tóxicos” (entiéndase por tóxicos aquellos que no son líquidos para el mercado en el corto plazo) provenientes de la reestructuración bancaria. No seré yo quien juzgue si ha cumplido tal fin, en qué grado o si todavía siguen dando vueltas por los diferentes servicers e intermediarios una gran parte de estos activos.
En cuanto a SEPES, aquí puedo opinar con algo más de conocimiento (aunque en su día también estuve a punto de tener una aproximación a la SAREB). SEPES ha demostrado a lo largo de su histórica trayectoria, ser capaz de desarrollar suelo en muchas partes de España, tanto residencial como industrial; también ha demostrado su capacidad para la edificación de viviendas, actualmente tiene 29 actuaciones para el desarrollo de más de 17.000 viviendas.
Pero lo más importante de SEPES, no son estas cifras ni su trayectoria, si no las personas que ha formado y forman parte de la entidad, que lo han hecho posible. SEPES cuenta con verdaderos abogados urbanistas en su deparatmento jurídico, un departamento de producción que trabaja con una gran profesionalidad, competencia y experiencia tanto en la transformación de suelo como en la edificación de viviendas; su departamento financiero es capaz de analizar cualquier operación inmobiliaria con enorme eficacia y también cuenta con un departamento comercial, que al tener una implantación nacional, conoce bastante bien el mercado.
Por lo tanto, las bases para sustentar en SEPES la nueva empresa pública de vivienda creo que son bastante sólidas y un acierto por parte del Gobierno, si lo quería hacer rápido no había otra alternativa, por mucho que nos guste opinar a todos y hacer de adivinos.
Dicho todo lo anterior, creo que SEPES tiene también algunos retos muy importantes para convertirse de verdad en un gestor nacional de vivienda asequible y tener éxito.
Por ejemplo, SEPES no tiene experiencia en la gestión de los activos inmobiliarios, más allá de hacerse cargo de la liquidación de la extinta Sociedad Pública de Alquiler, que como todos sabemos fue un verdadero fiasco y fracaso, tanto en el número de alquileres gestionados como con el importante volumen de impagos. SEPES tiene el reto de demostrar que puede ser eficiente en esto o por el contrario apoyarse en empresas especializadas en la gestión de estos. Igualmente, SEPES tampoco tiene ninguna experiencia en el mantenimiento de estos activos, tanto los privativos como las zonas comunes de los mismos; aquí igualmente tiene otra decisión táctica que tomar, lo hace él o también se apoya en los servicers que actualmente prestan estos servicios para el sector privado.
Y para concluir estas líneas, me gustaría dejar otra reflexión para el debate, y esta sí que es estratégica en el desarrollo del cumplimiento del objetivo de facilitar un acceso a los ciudadanos a una vivienda asequible; SEPES hará una apuesta prácticamente en exclusiva por la vivienda asequible en alquiler, como parece que así será por los últimos acontecimientos, o también hará de la vivienda asequible en propiedad un eje principal de su actuación.
Yo no compro el marco actual de la vivienda asequible en alquiler como la solución al problema de acceso a la vivienda, por cierto, un enfoque y encuadre comprado por todas las administraciones de distinto signo político. Estoy plenamente convencido que la solución pasa por una apuesta decidida por una vivienda asequible en propiedad, no solo porque el coste del alquiler es en mucho caso superior a una cuota hipotecaria, sino también porque con el alquiler eliminamos la capacidad de patrimonializar lo invertido en una vivienda para vivir e imposibilita que en un futuro estos inquilinos puedan acceder a una vivienda en propiedad a lo largo de su vida. ¿Su pensión les seguirá permitiendo poder pagar un alquiler? Ahí lo dejo.
El acortamiento de la brecha entre demanda y oferta, si queremos que sea rápido, eficaz y eficiente, no se va a conseguir solamente desde lo público, se tiene que contar con el sector privado, que son los que más experiencia tienen y los que más vivienda asequible ponen en el mercado. Se tiene que contar con ellos, con apoyo financiero a través del ICO, que permita abaratar el coste de la vivienda y también en todos estos desarrollos de suelo público, como por ejemplo la operación Campamento en Madrid, donde una parte de las viviendas pueden ser ejecutadas por la administración y otras paralelamente por el sector privado.
El fin último no es ni tiene que ser quién construye las viviendas, sino que nuestros demandantes de vivienda puedan acceder en el menor tiempo posible a una vivienda a precio asequible. Es urgente un consenso nacional.
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