Que se esté trabajando en la primera legislación estatal en materia de vivienda es algo que resultaba absolutamente necesario desde hace décadas, y si se consensuase con las Comunidades Autónomas sería la bomba, aunque soy conocedor de que muchos trabajan en ello.
Dejando a un lado ideologías políticas, pero partiendo del conocimiento del sector y de los resultados de las distintas prácticas en países vecinos, e incluso la ciudad de Barcelona en el territorio nacional, voy a centrar mi opinión en lo que hoy en día se conoce sobre la futura ley de vivienda: regulación del precio del alquiler, fiscalidad, parque público de viviendas y ayudas a los jóvenes.
Regulación del precio del alquiler: “la experiencia no pronostica buenos resultados”
Las nuevas medidas en relación con la regulación del precio del alquiler tienen como objetivo bajar los alquileres a las viviendas en manos de grandes propietarios, tomando como bases los índices de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionado.
Si nos ponemos en la piel del inquilino, es lógico que reciba esta medida con alegría, pero ¿qué pasa si me pongo en la piel de los grandes propietarios? Es muy posible que un gran número de ellos decida finalmente no destinar esas viviendas al alquiler porque no les sale rentable.
La consecuencia inmediata de esto -y por pura aplicación de la ley de la oferta y la demandada que es algo así como una verdad universal- si hay menos pisos en alquiler, los precios por necesidad van a terminar subiendo. Pero, si por ley no pueden subir, entonces habrá menos oferta en el parque inmobiliario de viviendas en alquiler, dándose la espalda nuevamente al problema de acceso a una vivienda a muchos ciudadanos.
A este respecto, la experiencia no pronostica buenos resultados. Como ejemplo, lo que ha pasado en países europeos como Alemania, Suecia o Francia donde se han impuesto límites de precio a los resultados. Y, sin ir más lejos, Barcelona también ha hecho lo mismo recientemente. ¿El resultado común? Listas interminables de demandantes de viviendas en alquiler frente a una oferta cada vez más escasa.
Yo trabajaría en los incentivos fiscales y seguiría apoyando el dinamismo del sector.
Aumento de los impuestos a las viviendas vacías: “un freno para el sector inmobiliario”
La segunda medida que propone el ejecutivo es establecer un recargo de hasta el 150% del IBI en las casas vacías, dejando la gestión a los ayuntamientos.
Esta medida me genera de inmediato dos grandes interrogantes.
El primero es, ¿qué pasa con los fondos de inversión que están apostando fuerte por el sector inmobiliario y, gracias a los cuales, hay mucho más movimiento y crédito? Tampoco hay que olvidar que el Real Estate es uno de los sectores claves para la economía española que genera cientos de miles de puestos de trabajo.
¿Qué pasara si a los grandes fondos de inversión que son lo que están poniendo en gran parte el dinero necesario para construir obra nueva -frente a la dificultad de conseguir crédito de la banca tradicional- les decimos que ahora van a tener que pagar unos impuestos inauditos por las promociones de viviendas que construyan para explotar como bien les parezca?
Lo más predecible es que esta medida se convierta en un freno para el sector inmobiliario. Y, puesto que aquí nadie quiere perder dinero, está claro que, a la larga, y siempre que los fondos quieran seguir apostando por este gran motor de la economía española, se creará una cadena de repercusión de costes que tendrá que asumir el ciudadano cuando quiera comprarse una casa.
Por ahora, ya tenemos una posible disminución de la oferta de viviendas en alquiler y un más que posible aumento del precio de venta del parque de viviendas. ¡Menuda encerrona!
Mi segundo interrogante es: ¿van a aplicar todos los ayuntamientos por igual la nueva tasa de fiscalidad del IBI que quiere imponer la futura ley estatal de vivienda? Eso está por ver, pero, en el caso de que no lo hagan, generará un clima de desigualdad que propiciará zonas en las que interese apostar por el Real Estate y otras en las que sea considerado algo así como un suicidio.
Incremento del parque público de vivienda social: “sí, pero sólo si se hace bien”
La tercera medida propuesta por el Ejecutivo es reservar el 30% de todas las promociones para vivienda protegida y el 15% para alquiler social. Sin duda alguna, es una medida extraordinaria, pero ¿es viable? O, mejor dicho, ¿le merece la pena a algún promotor o gestora desarrollar vivienda protegida con los actuales precios de venta estipulados en sus módulos, los precios de los suelos y con los costes de construcción al alza?
Por poner un ejemplo, en la mayoría de los casos en la Comunidad de Madrid, sólo el precio del suelo y de construcción de vivienda protegida es superior a su precio de venta estipulado en los módulos. ¡Inviabilidad absoluta!
Si realmente se quiere construir vivienda protegida, que se hagan las modificaciones necesarias para que sea viable para promotores, gestoras y constructores, que son indispensables para que se cree un parque de vivienda protegida en condiciones, y éste llegue al ciudadano de a pie.
Bono Vivienda Joven: “¿soluciona el problema de raíz?”
Esta cuarta medida consiste en dar a los jóvenes de entre 18 y 35 años con unas rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725€, un bono social de vivienda consistente en 250€ mensuales durante los próximos dos años.
Sin duda, esta ayuda supone un alivio para los jóvenes que vivan de alquiler, puesto que, además, será compatible con otras ayudas, como las deducciones municipales por alquiler de vivienda.
Sin embargo, ¿soluciona el problema de raíz? No sé si de manera estudiada, se está corriendo una cortina de humo para alejar la atención del problema de fondo: nuestros jóvenes no pueden comprarse su propia casa. Y, los pocos que podrían, se topan con el gran escollo de la entrada que supone, en muchos casos, más del 20% de la vivienda.
¿Por qué no se aprueban medidas que permitan una financiación a medida para la capacidad de ahorro media de nuestros jóvenes?
Afortunadamente, las cooperativas de viviendas son la gran aliada para que puedan convertirse en propietarios de vivienda. De hecho, los jóvenes prefieren comprar vivienda en cooperativa. Los datos hablan e indican que dos de cada tres jóvenes optan por el régimen de cooperativa para adquirir su primera vivienda. ¡Los que pueden, claro!
Socio-Fundador de LACOOOP, publicista y consultor en marketing motivado por el cambio y la disrupción. Toda una vida gestionando campañas y estrategias en los sectores de las telecomunicaciones, automoción, seguros, gran consumo, deporte e…inmobiliario, para los mercados nacional e internacional
