España tiene que afrontar un reto histórico: pasar de 30.000 viviendas rehabilitadas al año a 300.000 al año. ¡Ahí es nada! Y para ello, la Oficina del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), en cooperación con las Comunidades Autónomas, va a gestionar más de 3.400 millones de euros en ayudas directas y deducciones fiscales.
No olvidemos que el compromiso de España con la Unión Europea en el Plan Nacional de Energía y Clima es rehabilitar 1.200.000 viviendas para el año 2030 en términos de envolvente y eficiencia energética, y alcanzar los 7 millones de viviendas en 2050.
¿Quién mejor que Francisco Javier Martín Ramiro -director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana- para transmitir al sector la oportunidad y el reto que estos objetivos significan?
En el Encuentro AGV Panorama del Momento -en el que fue protagonista y que tuvo lugar el pasado 21 de febrero- pudimos comprobar que las Administraciones Públicas confían en el buen hacer y en la experiencia de las gestoras expertas para que seamos capaces de aprovechar tan inmensa oportunidad de negocio, y, sobre todo, para que la sociedad se beneficie de estas actuaciones, ya que la rehabilitación de los centros de las capitales y su adecuación “eco-verde” es una prioridad absoluta.
En mi opinión, éste fue el principal mensaje que quiso transmitir el director general de Vivienda y Suelo del MITMA durante su ponencia, aunque también habló de la obligación que tienen las Administraciones y el sector de facilitar el acceso a “vivienda asequible”.
La pregunta es: ¿Están las gestoras preparadas para dar la talla en la gestión de este dinero para rehabilitar los hogares españoles desde la base de la eficiencia energética? Yo creo que SÍ, aunque no será fácil y requerirá de ajustes estructurales. Pero el “suelo” está, los colectivos -con herramientas como LACOOOP especializadas en “armar colectivos”- también estarán, y la gestión y financiación está en el día a día de las gestoras expertas.
Parece ser que el MITMA también tiene claro que sí, siempre y cuando los que saben de gestión de viviendas se arremanguen y aporten su experiencia para implementar las miríadas de rehabilitaciones de viviendas que se avecinan. Desde el Ministerio no dudan en afirmar que “las gestoras expertas son ideales para transmitir y gestionar estas ayudas a la rehabilitación de viviendas y edificios”, en palabras del propio directivo de la vivienda y el suelo del Gobierno de España. Lo cierto es que llevan décadas dedicándose a gestionar miles de proyectos de viviendas en cooperativa. Y lo más importante de todo: recogiendo éxitos a pesar de las dificultades. Y, por éxito, me refiero a conseguir que los ciudadanos accedan a viviendas de calidad a precio de coste.
Eso es precisamente lo que Francisco Javier Martín vino a transmitir a toda la patronal del sector de las cooperativas de viviendas que se agrupa bajo el paraguas de la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV).
Además, habló del papel del agente rehabilitador como gestor llave en mano que se encargará de ejecutar “proyectos llave en mano a la comunidad de propietarios”, de tal manera que ésta no tenga que preocuparse de gestionar nada. Cada agente o gestor va a contar con un Libro del Edificio Existente en el que poder detallar cómo se encuentra el edificio o la vivienda, qué rehabilitaciones requiere y cuánto van a costar. Se trata de libros gratuitos que, únicamente, requieren la autorización de la comunidad de propietarios, con independencia de que finalmente la obra de rehabilitación se ejecute o no.
Con el fin de transmitir a todos los interesados las palabras de alto directivo público, asumo con alegría y responsabilidad mi modesta labor de divulgación para explicar en qué consisten estas ayudas económicas que se pueden resumir en tres grandes categorías.
1.- Deducciones fiscales
Estas ayudas fiscales ya están reguladas en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, según el cual se permite incluir los gastos de rehabilitación en la declaración del IRPF con el fin de que desgraven a los propietarios de las viviendas que hubieran llevado a cabo las obras de rehabilitación, siempre partiendo de una base de rehabilitación energética. De esta forma, un propietario se puede beneficiar de una deducción fiscal del hasta el 60% de la inversión en rehabilitación, con el límite de 15.000 euros por vivienda. Bastaría con incluir en su declaración del IRPF la cuantía invertida en la rehabilitación para que se beneficiarse de manera automática de la deducción fiscal. Eso sí, la rehabilitación debería cumplir los requisitos mínimos exigidos de suponer al menos un 30% de ahorro energético en el indicador de consumo de energía primaria no renovable.
Lo bueno es que las actuaciones no tienen por qué limitarse a aquéllas que supongan un ahorro energético, sino que se puede incluir cualquier otro tipo de actuación siempre y cuando se consiga el ahorro energético mínimo exigido del 30%. Por ejemplo, una comunidad de propietarios puede beneficiarse de estas ayudas si, en las obras de rehabilitación energética del edificio, se incluye poner un ascensor.
2.- Ayudas económicas directas
El objetivo es prestar ayudas económicas directas para la financiación de las obras de rehabilitación en los edificios de uso predominantemente residencial con el fin de conseguir un certificado de eficiencia energética más alto, y, por tanto, menos contaminante y más eficiente. Ojo porque se va a prestar especial atención a la envolvente edificatoria no sólo en los edificios, sino también en sus viviendas y en las viviendas unifamiliares.
Estas ayudas serán mayores en función del ahorro energético conseguido:
- Si el ahorro energético conseguido con la actuación oscila entre el 30% y el 45%, el porcentaje máximo de la subvención será el 40% coste de la actuación. Esto supondría una cuantía máxima por vivienda de 6.300€ y de 56€ por metro cuadrado en el caso de locales comerciales o de otros usos.
- Si el ahorro energético conseguido con la actuación oscila entre el 45% y el 60%, el porcentaje máximo de la subvención será el 65% coste de la actuación. Esto supondría una cuantía máxima por vivienda de 11.600€ y de 104€ por metro cuadrado en el caso de locales comerciales o de otros usos.
- Si el ahorro energético conseguido con la actuación es superior al 60%, el porcentaje máximo de la subvención será el 80% coste de la actuación. Esto supondría una cuantía máxima por vivienda de 18.800€ y de 168€ por metro cuadrado en el caso de locales comerciales o de otros usos.
3.- Activación de la financiación bancaria
En este sentido, se ha allanado el terreno para incentivar a los bancos a prestar dinero con el fin de poder llevar a cabo las obras de rehabilitación. No hay que olvidar que son desgravables. Y los bancos parecen estar en la misma línea que la Administración. Para ello, se ha modificado la ley horizontal mediante la flexibilización del régimen de mayorías y, también, que sea la comunidad de propietarios quien responda frente al banco en caso de impago de las obras. Esto es una garantía para el banco y un incentivo para que suelte la pasta. Luego, evidentemente, será la comunidad de propietarios quien tenga que arreglárselas con cada propietario, pero eso ya no es problema de la entidad bancaria.
Por otra parte, comparto la opinión del director de la Vivienda y Suelo del MITMA de que se va a abrir una nueva rama de negocio porque la rehabilitación será algo que permanecerá activo durante toda la vida del edificio o de las viviendas en cuestión. El objetivo final es renovar la ciudad y, para ello, él mismo señaló la importancia de juntar iniciativas para rehabilitar barrios, rompiendo, de este modo, las burbujas de vulnerabilidad que se están produciendo en muchos países. De hecho, uno de los programas que se incluyen en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, es el programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio.
Pero la cosa no quedó ahí porque, una de las consecuencias de la rehabilitación energética es que, en muchos casos, los propios hogares van a autogenerar más energía de la que realmente necesitan. Y aquí, de nuevo, comparto la opinión que planteó al decir que se va a abrir otro nuevo negocio en torno a la gestión de la energía excedente. Las dos posibilidades están sobre la mesa: que esta energía sea gestionada por empresas privadas o que los propios vecinos se agrupen en torno a una cooperativa que se encargue de gestionar la energía que se va a producir. Quien tenga oídos, que oiga.
Por último, y por dar testimonio completo de lo que se trató en el encuentro, también hubo un tiempo dedicado a hablar de los 1.000 millones de euros que el Gobierno va a destinar a la promoción de vivienda en alquiler sostenible. Pero eso ya es harina de otro costal…
Estamos ante un excelente momento para demostrar la profesionalidad del gestor y transmitir a la ciudadanía española (y de paso al resto de europeos) que las gestoras de cooperativas siempre están al lado del pueblo cuando más se necesita. Y, por supuesto, ante una oportunidad enorme. De ti depende si quieres subir a este tren o lo vas a perder.
Socio-Fundador de LACOOOP, publicista y consultor en marketing motivado por el cambio y la disrupción. Toda una vida gestionando campañas y estrategias en los sectores de las telecomunicaciones, automoción, seguros, gran consumo, deporte e…inmobiliario, para los mercados nacional e internacional
