Ya lo dijo Albert Einstein al afirmar que “la crisis es la mejor de las bendiciones que puede sucederle a las personas y los países, porque la crisis trae progresos”.
Esto ha quedado palpable en el sector de las cooperativas de viviendas porque la búsqueda de vivienda en cooperativa ha aumentado un 700% desde que empezó la pandemia.
Y no cabe duda de que esta tendencia tiene toda la pinta de haber llegado para quedarse porque es de lógica absolutamente racional comprar vivienda en un entorno con las máximas garantías y muy profesionalizado, ahorrándose un dineral.
Destaca, además, que el plan de aportaciones de los socios a cuenta de sus viviendas le permite “comprometerse” con su nueva casa sin necesidad de tener el 25%-30% ya ahorrado. Precio de coste y facilidades… ¡cómo no van a crecer las cooperativas!
Sin duda los nuevos consumidores 4.0 lo tienen claro, y ahora pueden acceder a información completa y veraz gracias a portales como ‘lamadredelascooperativas’ que resuelve todas sus dudas a golpe de clic. En eso estamos, en divulgar las ventajas y las garantías del modelo cooperativo.
Dicho esto, y enlazando con el tema que nos ocupa, los fondos de inversión afirman que para ellos “la cooperativa siempre es el modelo ganador después de una crisis”, tal y como respaldó Isabel Moro -socia fundadora y responsable del fondo de inversión Welz- en el último Encuentro AGV sobre Soluciones de Financiación Alternativa para Cooperativas, organizado por LACOOOP.
Y digo “con el tema que nos ocupa” porque hoy voy a hablar de cómo la crisis también está dando solución a un problema de asincronía bastante ilógico en la financiación a los proyectos de obra nueva en nuestro país. Como es sabido, tras la crisis del ladrillo se impusieron controles y provisiones desde el regulador bancario que están complicando la vida al sector.
Me atrevo a decir abiertamente que uno de los principales dragones a los que se enfrentan las gestoras de cooperativas es el de la financiación. La legislación actual exige a los bancos unas provisiones de preventas tan elevadas que al final se ven abocados a financiar sólo proyectos con la comercialización prácticamente terminada y a players con buen balance.
Esto desata un efecto dominó cuya mayor consecuencia es que la financiación bancaria esté diseñada exclusivamente para los grandes jugadores del sector inmobiliario que, curiosamente, son los que menos viviendas construyen.
Y es que estas reglas del juego ni son justas, ni son sensatas al provocar que aquellos proyectos inmobiliarios a los que se les exige hasta un 90% de preventas para obtener la financiación necesaria para comprar el suelo -que, además, es la puerta al préstamo promotor- lo tengan realmente difícil.
Como datos relevantes voy a ofrecer dos que no hacen otra cosa que confirmar mi teoría de que la financiación alternativa es cada vez más importante y necesaria -por no decir clave- para los jugadores que realmente sustentan gran parte del sector inmobiliario de nuestro país: es decir, para las gestoras de cooperativas.
- Las 15 mayores promotoras españolas sólo representan el 25% de lo que se estima que serán las viviendas terminadas este año.
- Las dos empresas más activas del sector en España sólo representan aproximadamente el 1% de la cuota de mercado, mientras que en Reino Unido ocupan un 19% y en Francia un 23%.
La financiación alternativa -es decir, toda la que no es financiación bancaria- es el paso lógico para avanzar hacia un tablero de juego más equitativo.
Me gustaría recalcar que no estamos inventando la rueda ya que la financiación alternativa supone el 80% de la intermediación crediticia en Estados Unidos, frente al 20% que supone en Europa.
Esta hiperdependencia de los bancos no hace más que ralentizar la salida de cualquier crisis y ponernos en manos de entidades que no pueden -o no quieren- empatizar con el que arriesga por mantener al alza uno de los sectores más potentes de nuestra economía. ¡Una nueva incongruencia!
Con el fin de no extenderme demasiado, ya que puedes acceder al resumen detallado de este encuentro, te voy a comentar lo más relevante para que tú mismo saques tus propias conclusiones.
- La financiación alternativa se enfoca en ofrecer soluciones de financiación a las empresas medianas del sector para sacar sus proyectos inmobiliarios adelante.
- Mientras que esta financiación suele ser complementaria en la primera residencia, en la segunda residencia ya es la principal.
- Su solvencia es muy potente y se enfoca sobre todo en las opciones de compra, los préstamos puente, los activos de rentabilidad y la construcción.
- Algunos fondos pueden prestar hasta el 80% del costo de la tasación del solar en plazos de 6 a 18 meses y con garantía hipotecaria.
- Otra solución que ofrecen es la compra de paquetes de vivienda con la finalidad de alquilar -ganándose la confianza de los bancos- y facilitando a las cooperativas acceder más rápido a la financiación bancaria para obtener el préstamo promotor final.
- La financiación alternativa tiene estructuras mucho más flexibles y su monitorización es siempre realizada por las mismas personas.
Quizá ya va siendo hora de examinar nuevos horizontes y escoger formas de financiación en las que las gestoras de cooperativas sean el jugador estrella, y no estén sentadas en el banquillo de los suplentes. Yo lo veo claro, ¿y tú?
Socio-Fundador de LACOOOP, publicista y consultor en marketing motivado por el cambio y la disrupción. Toda una vida gestionando campañas y estrategias en los sectores de las telecomunicaciones, automoción, seguros, gran consumo, deporte e…inmobiliario, para los mercados nacional e internacional
