La compra y venta de propiedades son acciones que requieren una considerable dedicación. Constituyen una fuente de preocupaciones, ya sea a nivel personal o empresarial, y tanto en la fase previa a la transacción como después de formalizarla, dado que está sujeta a inspecciones por parte de diversas administraciones.
Aunque existen numerosas recomendaciones y artículos en la prensa sobre cómo realizar correctamente estas transacciones, desde nuestra experiencia enfatizamos la importancia de examinar detenidamente la fiscalidad asociada a la operación en concreto, ya que puede tener un impacto significativo a la hora de decidir entre una propiedad y otra.
La fiscalidad en las transmisiones inmobiliarias
Las transacciones inmobiliarias incluyen una gran diversidad de impuestos. Éstos se pueden clasificar en dos grandes grupos:
- Los impuestos directos: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre bienes inmuebles y el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
- Los impuestos indirectos: Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La mayoría de ellos, a pesar de ser responsabilidad de diferentes administraciones, comparten una base imponible que tiene como referentes los valores fiscales proporcionados por la Hacienda pública a través de la Dirección General del Catastro: el valor catastral y el valor de referencia.
Valor catastral Vs Valor de referencia
El valor catastral es el valor objetivo asignado a cada bien inmueble basándose en los datos del Catastro Inmobiliario, compuesto por el valor catastral del suelo y el de las construcciones. Compone la base imponible para el IBI y la IIVTNU (en su método objetivo), se utiliza para comprobaciones en el Impuesto de Patrimonio y el ITP y se asigna un porcentaje de su valor en ciertos inmuebles de manera directa en la declaración del IRPF.
El valor catastral en el territorio común es una competencia exclusiva del estado, por lo que viene determinado por Hacienda. En los territorios forales, la competencia corresponde a cada uno de sus catastros, a través de las Diputaciones Forales en el caso del País Vasco y en Navarra, mediante el Registro de Riqueza Territorial.
En relación con el valor de referencia, la Ley 11/2021, de 9 de julio de medidas de medidas de prevención y lucha contra el Fraude Fiscal introduce su definición. Es un valor objetivo asignado a cada bien inmueble basándose en los datos obrantes en el Catastro, representando el precio más probable de venta entre partes independientes, sin cargas y sin sobrepasar el valor de mercado nacional, excepto en País Vasco y Navarra.
Además, esta regulación destinada a combatir el fraude fiscal, estableció que el valor de referencia se considerará como la base mínima para la tributación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), así como en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
En cambio, en 2024, no todos los inmuebles tienen valores de referencia publicados, limitándose a los urbanos con uso principal residencial y almacén-estacionamiento, y a los inmuebles rústicos sin construcción con cultivos representativos. Se establecen causas regladas que pueden eximir a un inmueble de tener imputado un valor de referencia.
Tanto el valor catastral como el valor de referencia forman parte de la descripción catastral de los inmuebles y se generan a partir de la misma base de dato de datos obrantes. Sin embargo, el valor catastral es considerado información protegida, solo accesible para el titular catastral y otros interesados bajo excepciones tasadas, mientras que el valor de referencia es un dato público, accesible para cualquier persona en cualquier momento y permanentemente publicado y actualizado en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Y si los valores fiscales son erróneos?
En caso de que estos valores fiscales estén mal, todos los impuestos que están asociados a ellos, tanto para el vendedor como para el comprador, también lo estarían. De este modo, no solo se pagaría de más, sino que, además, todos se podrían enfrentar a inspecciones fiscales de Hacienda si se determina que el valor declarado en la transmisión de nuestros inmuebles es inferior al considerado por la entidad. Esta inquietud persistirá en el tiempo, ya que puede materializarse en los cuatro años posteriores a la transmisión.
Solución: realizar una auditoría catastral antes de la transmisión.
Realizar esta auditoría permite optimizar los impuestos asociados a la operación (IIVTNU, ITP, ISD, IRPF) y, en ciertos casos, obtener reembolsos indebidos de IBI. Diversas causas pueden generar errores en el valor catastral y de referencia, como discrepancias en la base de datos de Hacienda respecto a la realidad física del inmueble. Por ejemplo, si la información en la base de datos de Hacienda no representa de manera precisa la realidad física del inmueble o si las normativas catastrales no se aplican correctamente en las valoraciones fiscales, o incluso porque Hacienda no registre los cambios urbanísticos aprobados después de que se realizase el volcado de la información en el sistema de Catastro.
La resolución de procedimientos por parte del Catastro suele ser de seis meses, con variaciones entre distintas Gerencias. Por este motivo, actualmente nos encontramos en un momento oportuno para examinar los inmuebles, ya que las modificaciones que impacten en el valor catastral podrían resolverse en el transcurso de este año, comenzando a tener eficacia catastral en este periodo fiscal.
Las valoraciones catastrales solo deben ser realizadas por técnicos competentes expertos en la materia. Son profesionales multidisciplinarios especializados en reflejar con precisión la realidad física de cada inmueble en la base de datos catastral los que componen el equipo de Fiscalidad Inmobiliaria. De esta forma, se logran ahorros fiscales con un modelo de remuneración basado en el éxito. De hecho, el conocimiento especializado de nuestro equipo técnico es resaltado por el 94% de nuestros clientes pues es posible disminuir la carga fiscal de sus propiedades cuando se dispone de las competencias apropiadas.
Directora Técnica Fiscalidad Inmobiliaria de Euro-Funding
