De acuerdo con la Organización de las Naciones Unidas (ONU), en 2016 el planeta contó con alrededor 7.500 millones de habitantes, y para 2050 se estima que la cifra llegará a 9.600. De éstos, más del 70% residirá en núcleos urbanos.
Habitabilidad, calidad de vida y sostenibilidad de las ciudades más pobladas están en riesgo debido a la alta densidad de población a causa de la expansión demográfica y de la carencia de espacios.
En este contexto, las ciudades del siglo XXI deben enfocarse en el ser humano, y contar con la infraestructura necesaria para satisfacer las necesidades de sus habitantes, creando ecosistemas urbanos más funcionales, eficientes y sostenibles, en los que trabajar, estudiar, vivir, socializar, entretenerse, hacer ejercicio y pasear por espacios públicos todo ello en 15 minutos.
Los proyectos mixtos cuentan con todos los servicios en un mismo lugar porque combinan diversos usos dentro de un mismo espacio: residencial, oficinas, hotelero, espacios recreativos, restaurantes, lugares comunitarios, etc., todos en espacios reducidos.
Los activos de uso mixto favorecen la revitalización de espacios en desuso y de áreas deterioradas.
Estos proyectos se alinean con las localizaciones, culturas y comunidades en las que se construyen, para adaptarse a las necesidades del paisaje y de sus habitantes presentes y futuros.
Otro de sus beneficios es el dinamismo y la flexibilidad que ofrecerán tanto para actividades diurnas como nocturnas, contribuyendo a ser parte del pulso de la ciudad y asegurando que el espacio sea utilizado y operado con la máxima eficiencia.
En Europa existen varios ejemplos de proyectos de uso mixto: El Centro Colombo (Lisboa) que integra oficinas y más de 340 establecimientos comerciales; en Francia encontramos tres ejemplos que surgieron con los proyectos de remodelación de campos de fútbol: el Allianz Arena en Niza, el Orange Vélodrome en Marsella y el Sud de France Aréna en Montpellier, alrededor de los cuales se han creado verdaderas miniciudades con todos los servicios y viviendas, espacios públicos, y zonas verdes.
Fuera de Europa, destacamos el Mirvish Village en Toronto, proyecto que combina viviendas, comercios y áreas verdes. El Mercado Urbano Tobalaba, en Chile, que ofrecerá gastronomía, cultura, oficinas y comercio, con jardines, plazas y medios de transporte sustentable; la Estación San José en México, para concentrar la actividad dispersa en torno a este barrio y crear un nuevo polo cultural, económico y de actividad, tanto a nivel local como metropolitano, un condensador social que dinamiza el centro de la ciudad a través de la superposición de planes que acogerán programas comunitarios: parking, oficinas y coworking, espacios culturales y comerciales.
En España, la normativa urbanística no regula la combinación de usos debido a los usos restrictivos del suelo. Desde un punto de vista normativo está pendiente la tarea de modificarla para adaptarla al modelo de ciudad de los quince minutos a la que se encaminan las ciudades más pobladas de España.
Dicho vacío normativo no es óbice sin embargo, para, con voluntad política y siendo flexibles, puedan incluirse este tipo de edificios y proyectos en los desarrollos en tramitación; así como se aborden la revisión de las concesiones de licencias de actividad permitiendo casos hasta ahora prohibidos para promover usos híbridos o el aprovechamiento de locales comerciales y de oficinas vacantes para acoger otras actividades, incluida la residencial. Y ello es posible. Un buen ejemplo lo tenemos en el ámbito del 22@ del Plan General Metropolitano de la ciudad de Barcelona. El Plan, que transforma 200 hectáreas de suelo industrial del distrito del Poblenou en un innovador distrito, es un ejemplo de la tendente evolución del planeamiento urbanístico de la zonificación hacia los usos mixtos.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
