El mercado residencial español presenta una realidad diversa, marcada por las particularidades de cada territorio y por factores como la oferta disponible, la demanda y la evolución de los precios. En este contexto, el acceso a la vivienda no depende únicamente del presupuesto del comprador, sino también de las características del mercado en el que se realiza la búsqueda. Así, una misma capacidad económica puede traducirse en opciones residenciales muy diferentes en función de la ubicación, especialmente cuando se analiza la superficie que puede adquirirse.
Los últimos datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, correspondientes al segundo trimestre de 2026, sitúan el valor tasado medio de la vivienda libre en España en 2.355 euros por metro cuadrado. Tomando como referencia un presupuesto de 250.000 euros, esta cifra equivaldría a una vivienda de aproximadamente 106 metros cuadrados. Sin embargo, esta referencia nacional adquiere distintos matices cuando se desciende al ámbito local.
Un análisis realizado por Vivegreen sobre diez capitales de provincia permite observar estas diferencias territoriales. Mientras que, en Madrid, donde el valor tasado medio alcanza los 5.418 euros por metro cuadrado, un presupuesto de 250.000 euros representa una superficie aproximada de 46 metros cuadrados, en Lugo, con un valor medio de 1.405 euros, esa misma cantidad equivale a cerca de 178 metros cuadrados. Es decir, prácticamente cuatro veces más superficie con idéntico presupuesto.
Esta diferencia también se aprecia al comparar otras capitales. San Sebastián se sitúa entre los mercados con valores más elevados, con 5.208 euros por metro cuadrado y una superficie equivalente de 48 metros cuadrados. Valencia, por su parte, alcanza los 84 metros cuadrados, mientras que Las Palmas de Gran Canaria y Zaragoza se aproximan a la media nacional, con 107 y 112 metros cuadrados, respectivamente.
En el otro extremo se encuentran ciudades como Almería, donde el mismo presupuesto representa aproximadamente 139 metros cuadrados; Badajoz y Murcia, con 158 metros cuadrados; o Zamora, con 174 metros cuadrados. Estas cifras reflejan una distribución territorial heterogénea del valor de la vivienda y muestran hasta qué punto la ubicación condiciona la superficie residencial asociada a una determinada inversión.
Estos resultados permiten identificar distintas realidades dentro de un mismo mercado nacional. En las capitales con valores por metro cuadrado más elevados, mantener un presupuesto constante implica acceder, en términos medios, a superficies más reducidas. Por el contrario, en aquellas ciudades con valores inferiores, ese mismo importe permite contemplar viviendas de mayor tamaño. Esta relación pone de manifiesto la importancia de analizar los mercados residenciales desde una perspectiva territorial, teniendo en cuenta las particularidades de cada ciudad.
No obstante, conviene considerar que la superficie es solo una de las variables que intervienen en la elección de una vivienda. Aspectos como su ubicación dentro de la ciudad, antigüedad, estado de conservación, características constructivas o eficiencia energética también forman parte de la decisión de compra.
En definitiva, los datos muestran que hablar del mercado de la vivienda en España requiere contemplar realidades locales diferenciadas. El análisis de la superficie asociada a un presupuesto común constituye una referencia útil para comprender estas diferencias y contextualizar la capacidad de compra en cada territorio. Para el sector inmobiliario y financiero, disponer de información desagregada resulta especialmente relevante a la hora de interpretar las necesidades residenciales y ofrecer soluciones adaptadas a las características de cada mercado.
Por Pablo Fernández, director comercial en Vivegreen
Lucía es periodista especializada en comunicación digital, redacción de contenidos, SEO y redes sociales. Graduada en Periodismo por la Universidad Francisco de Vitoria.
