La falta de vivienda asequible se suele abordar desde la perspectiva del suelo disponible, la capacidad constructiva o el coste de los materiales. Sin embargo, existe un factor menos visible que puede resultar igual de determinante: el tiempo que transcurre desde que un proyecto está preparado hasta que puede comenzar a ejecutarse. En algunos municipios, la tramitación de una licencia urbanística puede prolongarse durante un año y medio o incluso dos años, convirtiendo la gestión administrativa en uno de los principales cuellos de botella para aumentar la oferta residencial.
El problema adquiere especial relevancia en un mercado en el que la demanda continúa creciendo mientras la vivienda disponible no lo hace al mismo ritmo. Las compraventas de vivienda protegida cayeron un 11,8% interanual en julio, hasta las 3.679 operaciones, mientras que la obra nueva representó en junio apenas el 21,5% de las viviendas transmitidas mediante compraventa. Aunque las operaciones sobre vivienda nueva crecieron un 6,3% interanual, hasta las 12.766, siguen representando una parte minoritaria del mercado.
La presión sobre los precios y las dificultades de acceso no pueden desvincularse, por tanto, de la capacidad real de generar nueva oferta. El Banco de España ya ha señalado entre las restricciones del mercado residencial los problemas relacionados con la planificación y la gestión urbanística, así como la lentitud en la ejecución de viviendas previstas. El diagnóstico apunta a una cuestión que va más allá de construir más: también es necesario conseguir que los proyectos puedan avanzar.
El tiempo también forma parte del coste de una vivienda
La tramitación de una promoción residencial implica la revisión de proyectos en los que confluyen normativas municipales, autonómicas y estatales. A ello se suman la disponibilidad de personal técnico, los cambios en los equipos responsables de los expedientes o la necesidad de recabar informes de diferentes organismos. Cada uno de estos pasos puede ser necesario, pero la suma de todos ellos puede generar esperas difícilmente compatibles con la urgencia que existe en materia de vivienda.
Un ejemplo permite dimensionar el problema. Una promoción de siete viviendas en Blanes inició su tramitación en octubre de 2023 y no obtuvo la licencia hasta julio de 2025. En septiembre de 2026, todavía permanecía pendiente de la autorización necesaria para iniciar las obras. El retraso ha obligado incluso a modificar en varias ocasiones los contratos de arras. Se trata de siete viviendas, pero el caso permite visualizar una problemática que puede adquirir una dimensión mucho mayor cuando afecta a promociones de mayor tamaño.
El tiempo de espera tampoco es neutro desde el punto de vista económico. Durante los meses que transcurren hasta obtener las autorizaciones necesarias pueden aumentar los costes de construcción, actualizarse los honorarios profesionales o acumularse gastos vinculados al mantenimiento del activo. En proyectos concebidos para ofrecer vivienda a precios contenidos, donde el margen para absorber incrementos es limitado, estas variaciones pueden comprometer la viabilidad económica o trasladarse al precio final.
De esta manera, una vivienda que podría contribuir a ampliar la oferta termina llegando más tarde al mercado y con un coste potencialmente superior. La paradoja es evidente: mientras se buscan fórmulas para facilitar el acceso a la vivienda, parte de la oferta que podría incorporarse permanece pendiente de completar procesos administrativos.
Agilizar sin renunciar al control
Reducir estos plazos no implica eliminar controles ni rebajar las exigencias técnicas que garantizan la seguridad y la calidad de las construcciones. La cuestión pasa por analizar si todas las fases de un proyecto tienen que permanecer necesariamente paralizadas hasta que finalice por completo la revisión administrativa.
Una alternativa sería permitir que determinadas actuaciones preparatorias pudieran avanzar en paralelo al proceso de revisión, siempre que no condicionen las decisiones esenciales del proyecto. Una vez presentado un proyecto firmado por un técnico competente y comprobados sus requisitos fundamentales, podrían estudiarse fórmulas para autorizar determinadas actuaciones iniciales mientras urbanismo continúa con la revisión de otros aspectos.
Este planteamiento exigiría definir con precisión qué trabajos pueden ejecutarse, bajo qué condiciones y qué responsabilidades asumirían los diferentes agentes. No se trata de sustituir el control público, sino de revisar los procedimientos para evitar que actuaciones independientes queden bloqueadas durante meses por fases administrativas que podrían desarrollarse de forma simultánea.
La vivienda asequible necesita suelo, financiación, capacidad constructiva y demanda. Pero también necesita una Administración capaz de acompañar los proyectos con unos tiempos de respuesta acordes con la dimensión del problema. Si entre la presentación de un proyecto y el inicio de las obras pueden transcurrir varios años, cualquier estrategia para aumentar la oferta pierde parte de su eficacia antes incluso de que la primera piedra llegue al terreno.
La solución a la falta de vivienda no depende de una única medida. Sin embargo, reducir los tiempos de tramitación puede contribuir a que los proyectos que ya existen dejen de estar pendientes y se conviertan en viviendas reales. En un mercado en el que cada nueva promoción puede marcar una diferencia, el tiempo que tarda una vivienda en llegar al mercado también debería formar parte de la conversación sobre accesibilidad residencial.
Por Enric Jiménez, CEO de Property Buyers by SOMRIE
Lucía Martín Morales es periodista especializada en comunicación digital, redacción de contenidos, SEO y redes sociales. Graduada en Periodismo por la Universidad Francisco de Vitoria.
