La Comunidad de Madrid bajará en 2027 el ITP del 6 % al 4 % y el AJD del 0,75 % al 0,4 % a los menores de 40 años que compren su vivienda habitual. La ayuda llega donde más cuesta, en el ahorro previo, y su efecto real depende de lo que venga detrás.
Llevo casi veinte años sentado delante de gente que quiere comprar una casa, primero en banca y ahora en GoHipoteca. Hay una conversación que se repite casi cada semana. La cuota la pueden pagar. Lo que no tienen es el dinero que hay que poner el día de la firma.
Por eso me parece una buena noticia lo que anunció el lunes la presidenta de la Comunidad de Madrid. La rebaja va directa a la parte de la compra que la hipoteca no cubre.
Las medidas son dos, entrarán en los presupuestos regionales de 2027 y se dirigen a menores de 40 años que compren su vivienda habitual. En vivienda de segunda mano de hasta 450.000 euros, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) baja del 6 % al 4 %. En vivienda nueva, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) pasa del 0,75 % al 0,4 %. La Comunidad calcula unos 40.000 beneficiarios al año en el primer caso, con un ahorro medio de 2.850 euros, y unos 4.200 en el segundo. En total, 116 millones de euros al año que se quedan en el bolsillo de quien compra.
6.000 euros menos el día de la firma
Pongamos una pareja de menos de 40 años que compra en Madrid un piso de segunda mano de 300.000 euros. Es una cifra razonable: la hipoteca media firmada en la Comunidad en 2025 rondó los 255.000 euros. Hoy esa pareja necesita tener ahorrados 81.000 euros entre entrada, impuesto y gastos. Con el ITP al 4 %, serán 75.000.
Son 6.000 euros menos, un 7 % del total. Para quien está a punto de llegar, eso adelanta la compra unos meses. Para quien no tiene la entrada, la cuenta sigue sin salir. Comprar una vivienda media en la Comunidad de Madrid exige 10,6 años de sueldo íntegro, según Sociedad de Tasación. La media de España es de 7,8.
Diez pisos usados por cada uno nuevo
En la obra nueva, el margen de la Comunidad es pequeño. El impuesto que pesa ahí es el IVA del 10 %, que depende del Estado. En un piso nuevo de 350.000 euros, la rebaja del AJD ahorra unos 1.225 euros. Los 35.000 de IVA se quedan igual.
El dato que más me llama la atención está en las previsiones de la propia Comunidad: 40.000 compradores jóvenes de vivienda usada frente a 4.200 de vivienda nueva. Casi diez a uno. A la mayoría le gustaría estrenar casa, pero la obra nueva cerró 2025 en precios máximos y se ha quedado fuera de su alcance.
Detrás está la falta de casas. El Banco de España calcula que en el país faltan unas 750.000 viviendas y que la mitad se concentra en solo seis provincias, Madrid entre ellas. En 2025 se visaron 139.016 viviendas nuevas, el mejor dato desde 2008, y aun así quedan lejos de los más de 200.000 hogares que se crean cada año. Mientras, la vivienda usada en la Comunidad sube un 8 % interanual y ya está en 5.135 euros por metro cuadrado.
Con tan poca oferta, cualquier ayuda a quien compra corre el riesgo de acabar, en parte, en el precio. Esta rebaja es moderada y va a un grupo concreto, y eso limita el efecto. También explica por qué, sola, se queda en un primer ladrillo.
Lo que cambia cuando se suma el aval
El segundo ladrillo ya existe: financiar la entrada. El programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad permite a los menores de 40 años llegar hasta el 100 % del precio, según su perfil. En septiembre se amplió a personas de hasta 50 años, con porcentajes algo menores, y a viviendas de hasta 425.000 euros. Desde 2022 lo han usado 8.309 madrileños. A nivel estatal, los avales del ICO hacen algo parecido y están prorrogados hasta finales de 2027.
Aquí está, para mí, lo más interesante. Si la pareja del ejemplo consigue financiar el 100 % con un aval público, ya solo tiene que ahorrar el impuesto y los gastos: 21.000 euros hoy, 15.000 con la rebaja. Casi un 30 % menos. Juntas, la rebaja y el aval cambian quién puede comprar. Cada una por su lado, bastante menos.
Las herramientas están. Lo que falla es que mucha gente no las conoce y que no todas las entidades las ofrecen con las mismas ganas. Lo vemos cada semana en nuestras oficinas.
Treinta años para un barrio
El tercer ladrillo es el suelo, y es el que más paciencia pide. Valdecarros, presentado como el mayor desarrollo residencial de Europa, tendrá 51.656 viviendas, el 55 % con algún tipo de protección. Se dibujó en el Plan General de 1997. Su reparcelación se aprobó definitivamente el mes pasado y las primeras llaves se esperan entre finales de 2028 y 2029. Más de treinta años entre el plano y la primera familia.
Ese plazo lo dice todo: la vivienda que hace falta no cabe en una legislatura. Hacen falta acuerdos que aguanten los cambios de gobierno, más suelo listo para construir, licencias que no tarden años y reglas estables para quien invierte y construye. Y construir más rápido, con industrialización y colaboración público-privada.
Toda medida que deja dinero en el bolsillo del comprador el día de la firma es bienvenida, venga de quien venga. Esta lo es. Si en los próximos meses llegan más, ojalá vengan con las otras dos piezas: financiar la entrada a quien puede pagar una cuota y poner en marcha ya la oferta que tardará años en llegar. Cuanto antes se empiece, antes lo notarán los jóvenes.
Por Jordi Carabella, Director Comercial Offline de GoHipoteca
Lucía Martín Morales es periodista especializada en comunicación digital, redacción de contenidos, SEO y redes sociales. Graduada en Periodismo por la Universidad Francisco de Vitoria.
