Hay leyes que se contradicen entre sí. Hay territorios que legislan en sentido opuesto a lo que ya legisló el Estado. Y hay marcos regulatorios que, con la mejor intención declarada, crean para los operadores una situación de incertidumbre de la que puede resultar una infracción. Cataluña, en los últimos meses, ha logrado las tres cosas a la vez en materia de alquiler de habitaciones, alojamiento coliving, y alquiler temporal.
Este artículo no pretende ser un alegato contra la política de vivienda de la Generalitat —no se cuestiona la real y existente emergencia habitacional— sino un mapa de riesgos honesto para quienes operan o invierten en estas modalidades. Porque lo que está ocurriendo en el plano normativo no es menor: la acumulación de Decreto Ley 50/2020, Decreto Ley 1/2025 y Ley 11/2025 ha producido un ecosistema jurídico internamente contradictorio que pone a los operadores ante una paradoja casi kafkiana.
El punto de partida: la LAU y su artículo 3.2
Para entender el problema hay que empezar por la norma estatal. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece en su artículo 3.2 que quedan excluidos de su ámbito de aplicación los arrendamientos «cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.»
Esta exclusión no es un tecnicismo menor: es la válvula que históricamente ha permitido estructurar modelos de alojamiento distintos al arrendamiento clásico de vivienda habitual. Sobre ella se han construido los alquileres de temporada, los arrendamientos por habitaciones, los contratos de cesión de uso en coliving y, más recientemente, buena parte de la oferta de build-to-rent flexible. Mientras el destino primordial del contrato no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda, el título II de la LAU —y con ella la contención de rentas, los plazos mínimos y las prórrogas forzosas— no entra en juego.
Esa es la arquitectura estatal. Lo que ha hecho Cataluña es tratar de demolerla desde los cimientos.
El DL 50/2020: Cataluña inventa el “coliving” y le da nombre legal.
El Decreto Ley 50/2020, de 9 de diciembre, fue el primer movimiento relevante. Con el propósito declarado de estimular la promoción de nuevas modalidades de alojamiento, la Generalitat acuñó en el artículo 3 de la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda las figuras de «alojamiento con espacios comunes complementarios» (letra p) y «espacios comunes complementarios» (letra q). La mayoría lo interpretó como el reconocimiento legal del coliving: habitáculos privados de menor superficie —desde 24 m² de espacio privativo— compensados por zonas compartidas de calidad. ¿Y esa es la interpretación correcta? ¿Estaba pensando el legislador en el alojamiento compartido clásico, o en el coliving, o en una mezcla de los dos?
El alojamiento compartido clásico —el piso de estudiantes o jóvenes trabajadores de toda la vida— es un fenómeno de necesidad. Quien comparte piso lo hace porque no puede costear una unidad independiente. La motivación es económica, el vínculo entre cohabitantes es accidental, y la relación contractual es habitualmente un arrendamiento de vivienda en el que uno firma el contrato principal y el resto son subarrendatarios o cesionarios informales.
El coliving, en cambio, nace de una elección, no de una restricción. Su residente tipo —profesional en movilidad, remote worker, ejecutivo en destino temporal, emprendedor que acaba de llegar a una ciudad— tiene capacidad económica para acceder a una vivienda independiente pero elige deliberadamente un modelo de vida en comunidad. Lo que busca no es principalmente un techo: busca una red de personas afines, espacios comunes diseñados para la interacción y la productividad, flexibilidad contractual, servicios incluidos, y la ausencia de los trámites que conlleva montar un hogar desde cero. La habitación es el soporte físico de una experiencia de vida que se compra como un producto, no la solución a un problema de acceso residencial.
Esta distinción no es sociológica sino jurídicamente relevante. Primero, la «necesidad permanente de vivienda» que fundamenta el régimen protector de la LAU no concurre de la misma manera en quien elige el coliving que en quien comparte piso porque no tiene alternativa. Segundo, el operador de coliving —que diseña la comunidad, gestiona los espacios comunes, organiza eventos, provee servicios y cobra por un producto integral—se parece mucho más a un prestador de servicios que a un arrendador. Tercero, el tope de rentas tiene una lógica redistributiva coherente aplicado al piso compartido por necesidad —donde el propietario podría obtener mucho más dividiendo que arrendando en bloque— pero resulta desproporcionado e incoherente aplicado al coliving, donde el precio refleja una oferta de servicios y comunidad cualitativamente distinta a la del arrendamiento unitario del mismo inmueble.
El legislador catalán en el DL 50/2020 establece unas directrices técnicas pensadas para el modelo de alojamiento compartido convencional, sin entrar en el marco regulatorio de la relación arrendador- inquilino.
El DL 1/2025: la presunción iuris tantum que lo cambia todo.
En enero de 2025, la Generalitat publicó el Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, de medidas urgentes en materia de contención de rentas. El diagnóstico del legislador es claro: los propietarios estaban usando el contrato de temporada en fraude de ley para eludir los límites de renta. La respuesta en la art. 9 del DL 1/2025, contundente: presunción iuris tantum de alquiler habitual y permanente salvo prueba en contrario de la temporalidad.
Repárese en lo que esto significa: la norma autonómica invierte la carga de la prueba respecto a la categorización del contrato. En el esquema de la LAU estatal, el arrendatario que pretende la aplicación del régimen de vivienda habitual debe demostrar que ese era el destino primordial. En el esquema catalán post-DL 1/2025, es el arrendador quien debe demostrar que no lo era.
La Ley 11/2025: la presunción se consolida y se extiende a las habitaciones.
La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, llega el choque más directo con la LAU.
El artículo 66 bis.1 de la Ley 18/2007, en su redacción introducida por la Ley 11/2025, define el arrendamiento de vivienda permanente como aquel «destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración.» La frase parece sencilla. Su lógica interna, también: si alguien vive en un lugar para satisfacer su necesidad de tener un techo, ese contrato es de vivienda permanente, aunque dure tres meses. Solo quedan fuera los usos recreativos, turísticos o vacacionales.
El precepto dibuja un concepto de vivienda como cobertura de una necesidad elemental, como respuesta a una carencia. Y el coliving es, precisamente, lo contrario, como hemos visto.
El residente de coliving no llega a su habitación empujado por la necesidad. Llega por elección, porque quiere vivir en comunidad, porque valora la flexibilidad, etc. No está cubriendo una carencia: está adquiriendo una experiencia.
Aquí está la fisura conceptual que el art. 66 bis.1 no resuelve —ni parece haber intentado resolver—: la norma captura el dónde vive alguien, pero ignora el por qué lo elige. Desde el criterio legal, da igual que el ocupante tenga una segunda residencia, que mantenga su domicilio familiar en otra ciudad, que lleve tres meses en el país por un proyecto profesional y planee marcharse en cuatro. Si duerme allí y ese espacio cubre su necesidad de habitación mientras tanto, el contrato es de vivienda permanente. La permanencia, en este artículo, no describe una intención de arraigo ni un proyecto de vida estable: describe el mero hecho funcional de que alguien usa ese espacio para vivir.
El art. 66 bis.1 nació para proteger al inquilino vulnerable frente al arrendador que disfraza de temporada lo que es su única vivienda. Aplicado al coliving, protege a alguien que no necesita protección frente a un modelo empresarial que tampoco es el objetivo de la norma.
La pregunta que el legislador catalán no se ha formulado —o no ha querido formular— es si la «necesidad de vivienda» que activa el régimen protector de la LAU y de la Ley 18/2007 debería ser objetiva y absoluta (cualquier uso residencial) o si debería contemplar otros elementos objetivos y subjetivos. El legislador catalán ha optado, sin explicitarlo, por la versión más expansiva. Y esa opción, legítima en sus fines, deja sin espacio conceptual a un modelo de alojamiento que es, en esencia, la negación de la necesidad.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
