Las dificultades de acceso a la vivienda, especialmente entre los más jóvenes, se están abordando mediante actuaciones de distinta naturaleza. Unas orientadas a diseñar fórmulas basadas en el problema estructural de falta de suelo, otras dirigidas a abaratar los costes de construcción para reducir el precio de compraventa, otras encaminadas a reducir los costes de adquisición, otras diseñadas para reducir las dificultades de acceso a la financiación, etc. Todos estos esfuerzos se están desarrollando por los poderes públicos y por los agentes del sector, especialmente por los promotores, los constructores, y las proptech, que utilizan la tecnología para refinar, mejorar o reinventar cualquier servicio dentro del sector inmobiliario. Desde las actividades de compra, alquiler o venta de propiedades, hasta servicios de construcción, mantenimiento o administración de activos de todo tipo: residenciales, comerciales, sanitarios, hoteleros, etc.
Muchos de los jóvenes que pretenden acceder a su primera vivienda en propiedad, tienen capacidad de pago de las cuotas hipotecarias, pero no disponen de los ahorros necesarios para hacer frente a la entrada de un piso, que suele tener un coste equivalente al 20% del precio de compraventa.
En la actualidad el 24% del parque de viviendas en España es de alquiler y el 76% restante son unidades en régimen de propiedad. La evolución de las cifras ha sido favorable para el alquiler que, según el Banco de España, era del 22,9% en 2017. Estamos lejos de las cifras de nuestros homólogos europeos. En 2017, el 30,7% de la población de la UE, en promedio, residía en viviendas de alquiler, destacando las ratios de Alemania (48,6%), Austria (45%), Dinamarca (37,8%), Francia (35,6%) o Reino Unido (35%).
Es probable que en los próximos años, en España, se consolide el inicio de un cambio de paradigma en las tendencias de propiedad hacia el alquiler de vivienda, que ya se refleja en este incremento porcentual. En esta tarea es muy relevante el papel de los poderes públicos, que están realizando un intenso trabajo aprobando y promoviendo políticas públicas de fomento del alquiler de vivienda.
Sin embargo, existen dudas sobre el máximo incremento que podrá alcanzar ese porcentaje debido al profundo arraigo cultural a la propiedad existente en España.
La vivienda es un proyecto de vida, constituye el vínculo que fija a las personas a una calle, a un barrio, a una ciudad.
La vivienda, constituye, también, una manera de patrimonializar el ahorro de las familias. Muchas de ellas han confiado en la estabilidad de la revalorización continua de sus viviendas. Además, la propiedad proporciona liquidez, en cuanto que ha servido como vía de acceso a la financiación contra garantía de la propia vivienda, y ha constituido una fuente adicional de ingresos para las familias en las épocas de dificultades económicas.
En este contexto, es necesario actualizar las fórmulas jurídicas tradicionales de acceso a la vivienda, como la compraventa y el arrendamiento con opción de compra.
Ello es posible dado el carácter dispositivo del Derecho Contractual español, basado en el principio de autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código Civil y de libertad de pactos.
Un ejemplo de ello, son las conocidas como propiedades a plazo, o más comúnmente llamadas propiedades temporales o divididas. Ambas figuras se caracterizan por desmembrar la propiedad en dos por un plazo temporal determinado.
La propiedad dividida es una figura ya conocida en nuestro ordenamiento jurídico. Son un ejemplo de ello las instituciones jurídico reales como la enfiteusis y el derecho de superficie. En el primer caso, quien constituye el censo no deja de ser propietario, manteniendo una serie de facultades sobre el bien que responden al denominando «dominio directo», y que al mismo tiempo mediante el contrato enfitéutico accede a la propiedad, adquiriendo los poderes integrantes del «dominio útil», el que explota el inmueble o enfiteuta. En el caso del derecho de superficie, el superficiario es propietario de lo edificado y tiene obligación de realizar la construcción comprometida en un plazo determinado; debe también, si así se ha establecido, pagar al dueño del terreno un canon o precio. Transcurrido un plazo determinado, el propietario del suelo puede, si así se ha pactado, adquirir la propiedad de lo edificado.
Otros ejemplos de propiedad dividida son la propiedad compartida y la propiedad temporal. Están expresamente reguladas en Cataluña. Y como hemos visto anteriormente, a falta de regulación específica, se regirán por la legislación civil general de obligaciones y contratos. La legalidad y constitucionalidad de ambas figuras ha sido expresamente refrendada por el Tribunal Constitucional en su sentencia 95/2017, de 6 de julio de 2017, resolviendo el recurso de inconstitucionalidad nº2465-2016.
En la propiedad temporal, la propiedad se atribuye al propietario temporal (vendedor) durante un plazo cierto y determinado, a cuyo vencimiento el dominio devendrá del titular sucesivo (comprador). En Cataluña el plazo mínimo es de 10 años y el máximo de 99 años. La propiedad temporal permite la adquisición progresiva del dominio por parte del propietario material (comprador), quien va adquiriendo las cuotas del dominio que tiene atribuidas el propietario formal (vendedor), conforme va disminuyendo la prestación económica a abonar por el propietario material, que durante todo el plazo de duración del contrato usa y disfruta la propiedad, y devendrá su propietario único resolviéndose el derecho del propietario temporal.
La propiedad compartida, por su parte, confiere a uno de los dos titulares, llamado propietario material, una cuota del dominio, la posesión, el uso y el disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular, llamado propietario formal.
Como ha reconocido el Constitucional, la adopción de instituciones que representan en su estructura un dominio dividido es la realización de un fin de carácter socioeconómico como es facilitar el acceso a la vivienda. Como hemos visto, el principio de autonomía de la voluntad habilita a los particulares para constituir supuestos de propiedad temporal y disciplinarlos en virtud de sus acuerdos. Los actores jurídicos debemos contribuir con nuestro trabajo, al diseño y divulgación de otras modalidades de acceso a la propiedad, además de las tradicionales, con plena seguridad jurídica y garantías a ambas partes contractuales. El dominio dividido es una de ellas, implementada desde hace años en varios países de nuestro entorno como el Reino Unido, donde existe el leasehold, a la que podríamos equiparar la propiedad temporal, y la shared ownership, a que podríamos equiparar a la propiedad temporal.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
