Un clásico de la programación televisiva en las Fiestas Navideñas es la película The Holiday. Esta comedia romántica protagonizada por Cameron Díaz, Jude Law, Kate Winslet y Jack Black basa su aventura navideña a partir de un intercambio de casas: una en Reino Unido y otra en Los Ángeles. Esta experiencia no está reservada a la gran pantalla, y tampoco a estas fechas tan señaladas.
El intercambio de casa ha ido imponiéndose para un número creciente de viajeros como una alternativa atractiva a la oferta comercial de alojamiento. Se trata de un nuevo concepto de hospitalidad enmarcado en el paradigma de “consumo colaborativo”, impulsado por la evolución hacia la interoperabilidad de la Web 2.0 y la proliferación de redes sociales en línea.
Se trata de un intercambio puro, de alojamiento por alojamiento, sin contraprestación económica, y entre personas sin ningún vínculo familiar o social previo.
El intercambio de casas, surgió en los años 1950 como una opción para un número limitado de personas, como una experiencia de alguna forma elitista, que, gracias a Internet, se ha convertido en un modelo escalable que lo ha popularizado a nivel global.
Según la plataforma HomeExchange, comunidad nº1 de intercambio de casas a nivel mundial, con más de 230.000 suscriptores y más de 46.000 anuncios activos, la región de Europa centro-occidental es el destino más solicitado y el más visitado (el 27% de todos los intercambios realizados por sus usuarios), seguida de Europa suroccidental (16,3%) y el área occidental pacífica de EEUU.
En términos generales sus usuarios son viajeros expertos y conectados, proclives al consumo responsable, caracterizados por un alto nivel de confianza hacia los demás miembros de la comunidad y cierta familiaridad con Internet y el comercio en línea, exigentes en cuanto a la calidad de sus experiencias turísticas, ya acostumbrados a vincular destinos de elección y formas de hospitalidad con la visita de familiares y amigos en el contexto de más extensos entornos relacionales de carácter “líquido”.
En España, el intercambio de casas crece cada año. En mayo 2021, HomeExchange, registró un aumento de búsquedas del 56% respecto de 2019. Durante el verano registró más de 54.900 pernoctaciones contratadas y, prevé la contratación de 36.100 más hasta finales de 2021. Los destinos favoritos de los españoles están dentro del territorio nacional, encabezando la lista Cataluña, con más de 13.700 pernoctaciones, seguida de Andalucía con 11.000 y la Comunidad Valenciana y País Vasco, con 6.200 y 5.700, respectivamente.
En esta modalidad de hospedaje, las partes son los prestadores de servicios (propietarios de las casas, y a su vez, usuarios), los usuarios de dichos servicios (a su vez, prestadores de servicios) y las plataformas tecnológicas que facilitan la actividad de intercambio entre ellos.
Existe una normativa a nivel europeo y estatal regulatoria de la actividad de las plataformas digitales, con la finalidad de dotar de seguridad jurídica al mercado on line, y al consumidor y usuario.
Del mismo modo, estas plataformas están dotadas de un sistema de calificación, reseñas y comunicación con los huéspedes, que ofrecen garantías y seguridad a los usuarios. Además de contar con seguros de cobertura de daños y riesgos.
¿Pero cuál sería la normativa que regularía la relación contractual entre los propietarios y usuarios de las casas? En materia de alojamiento turístico debemos estar a la normativa civil y urbanística. En cuanto a la primera, la Ley 4/2013, de 4 de junio, remite para la regulación en materia de arrendamientos de vivienda de uso turístico a la normativa sectorial de las Comunidades Autónomas, que tienen atribuida la competencia en materia de vivienda y ordenación del territorio por el art. 148.1.18 de la Constitución Española. Por otra parte, deberemos estar también a la normativa local sobre ordenación del territorio y planificación urbanística. Así pues, dichos arrendamientos están excluidos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin embargo, el intercambio de casa con fines turísticos no se ajusta a la regulación de alojamientos turísticos, por carecer de la contraprestación económica, uno de los elementos esenciales del contrato alojamiento turístico. Del mismo modo, y por la misma razón, la normativa civil sobre arrendamientos no sería aplicable a esta modalidad de hospedaje turístico.
El art. 221-1 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña, define la vivienda de uso turístico como “aquella que es cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad.” Por su parte el art. 221-1-g) y ebis) de la Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña, regula la contraprestación económica por los servicios prestados en el alojamiento turístico. Del mismo modo, el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, define la vivienda de uso turístico como “aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”.
Por último, desde el punto de vista fiscal, en sede de IRPF, suponiendo que el inmueble cedido no es la vivienda habitual del cedente del derecho de uso, podría pensarse que la facultad de disfrute que este representa, -y que en este caso es objeto de mero intercambio con otro derecho de la misma naturaleza-, queda debidamente sujeto a gravamen a través de la imputación de renta inmobiliaria. Podría llegarse a la fácil conclusión, por ello, de que quien cede temporalmente tal disfrute sobre un inmueble propio a cambio de un derecho de la misma naturaleza sobre inmueble ajeno, no experimenta ningún incremento de riqueza adicional que deba comportar un gravamen distinto. Pero es evidente que se recibe algo a cambio. En definitiva, en estos casos de intercambio se obtiene una retribución en especie derivada del uso de alojamiento para fines particulares de una vivienda aunque no suponga un gasto real para quien la conceda. Sin embargo, a la práctica el cumplimiento se revela complejo en cuando a la determinación de su valor. Y llevado al extremo, si se tratara de la vivienda habitual, la pérdida de tal condición debido a dicha intercambio.
El intercambio de casa es una modalidad de alojamiento turístico que debería tener una cobertura legal que regulara los derechos y obligaciones de las partes de acuerdo con la naturaleza propia de este tipo de hospedaje, basado en la reciprocidad y de carácter flexible.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
