Hay consenso en el hecho de que la construcción industrializada, aquella en la que hasta el 50% del total de la construcción se hace en fábrica mediante módulos y luego se termina en el terreno donde se montan y se anclan al suelo, permite aumentar la calidad de la construcción y abaratar el precio de la vivienda.
Para ello, este modelo de construcción tendrá que ser capaz de llegar a las economías de escala para abaratar costes, lo que favorecerá el acceso a la vivienda.
Existen varios factores que deben cumplirse y barreras que deben superarse, para hacerlo posible. En ese escenario adecuado, la producción podría multiplicarse por 3 o 4, lo que se traduciría en entre 600-800 millones de euros de inversión.
Según ASPRIMA, si la construcción industrializada alcanzara en España el 7% del total, estaríamos ante un volumen de negocio de 1.000 millones de euros anuales. Actualmente no alcanza el 1% frente al 9% de Alemania, 7% del Reino Unido y el 50% de los Países Bajos.
Esta modalidad constructiva es más sostenible que la construcción tradicional porque reduce notablemente el consumo energético (especialmente el de un recurso natural tan escaso como el agua, al no utilizarse conglomerantes húmedos para el armado de las estructuras), y de transportes y materiales (hasta un -35%); además, usa materiales reciclables. Genera hasta -30% de residuos. Es más segura (reduce un -20% la siniestralidad laboral al desarrollarse en su mayor parte en fábricas). Es más inclusiva, al atraer a colectivos que actualmente se encuentran fuera del sector de la construcción, como las mujeres y los jóvenes. Permite reducir los tiempos de ejecución en aproximadamente un 50% sin prácticamente desviaciones.
El abaratamiento del proceso de construcción, de los gastos de transporte, y de los consumos energéticos, y la implementación generalizada de este modelo de construcción, hace que el precio de estas viviendas sea más asequible. Por otro lado, al tratarse de un proceso constructivo más rápido, permite aumentar la oferta de viviendas en el mercado, con el consiguiente efecto moderador de rentas y precios.
Por último, permite atender a la Administración la necesidad de aumentar más rápidamente el número de vivienda pública y asequible para la población con menos recursos. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos los precios de la vivienda en el tercer trimestre de 2019 habían crecido más rápido que los ingresos en más de la mitad de los países del mundo. Esta investigación sugiere que se necesitarán entre US $ 1,6 billones y US $ 2,1 billones por año para abordar la creciente brecha de viviendas asequibles en la próxima década.
En la actualidad los costes de este método de construcción son similares a los de la construcción tradicional, de ahí la necesidad de implantarse de forma generalizada a través del apoyo institucional que impulse la industrialización y que favorezca el crecimiento del sector, la inversión intensiva en formación y en capacidad de fabricación. También es necesario el apoyo del sector financiero al promotor y al comprador de este tipo de viviendas.
Tanto la legislación hipotecaria como la normativa del Banco de España sobre garantías deberían modificarse para adaptarse a este modelo constructivo porque la actual está basada en el suelo y en el vuelo. Los Bancos sólo reconocen como garantía lo ya construido sobre el terreno y no la obra en fábrica que es donde se desarrolla la mayor parte del proceso constructivo en este modelo. El transporte y el ensamblaje de los módulos que conforman el edificio se realiza al final del proceso. Si bien es cierto que la construcción industrializada reduce el proceso de 12-18 meses en 6 o 7 meses, ninguna constructora puede aguantar certificaciones de obra de más del 50% de la construcción sin cobrar.
La normativa debe configurar un nuevo modelo de garantías en la construcción de acorde con estos nuevos modelos constructivos innovadores, que es necesario para su implementación generalizada y dotada de seguridad jurídica.
La vivienda industrializada es sostenible, es eficiente desde el punto de vista energético, y su mantenimiento es menos costoso que una vivienda convencional. Estas características deberán tenerse en cuenta para abordar una modificación de las condiciones de financiación hipotecaria a favor de los compradores. Necesariamente, deberá ir enfocada a la financiación verde. Según un estudio de la Energy Efficient Mortgages en Dinamarca, una vivienda con calificación energética A (la más alta) gasta seis veces menos energía que una con la calificación G (la más baja), lo que supone un ahorro mensual superior a 3.500€, y aporta a la vivienda un valor añadido de 64.000€. Todo ello provee al comprador de más liquidez para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria. Además, la vivienda tiene mayor valor lo que beneficia al comprador y al Banco, al reducir el riesgo del préstamo, y permite al Banco exigir una aportación menor.
Este modelo de construcción supone un cambio estructural en la promoción y construcción inmobiliarias, y su implementación generalizada beneficiará al sector y servirá como un corrector de los precios de la vivienda, si bien, no todos los suelos son aptos para este modelo. La construcción industrializada convivirá con el modelo tradicional artesanal y otros innovadores como la construcción modular y futuros que surjan según la demanda existente en el mercado.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
