La excesiva regulación por parte de los poderes públicos en materia de alquiler y de acceso a la vivienda, en ocasiones contraria a derechos constitucionales, y en otras, como expresión de un ejercicio extralimitado de sus competencias, ha creado una sensación de inseguridad jurídica que está obstaculizando la inversión privada que constituye uno de los instrumentos necesarios para abordar el problema del acceso a la vivienda en nuestro país.
Leía hoy en el periódico que, ante la fuerte subida de la inflación, el Gobierno está considerando topar las actualizaciones de las rentas de alquiler, cómo no, por la vía normativa.
El Gobierno de la Generalitat de Cataluña ha aprobado recientemente la Ley 1/2022, de 3 de marzo, que reproduce la mayoría de los artículos que contenía la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, a pesar de haber sido declarados inconstitucionales y nulos por la Sentencia del Tribunal Constitucional 16/2021, de 28 de enero de 2021.
Hace escasos días, el Congreso de los Diputados ha aprobado el proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda que incluye varios preceptos que han sido declarados inconstitucionales y nulos por la citada Sentencia del Tribunal Constitucional.
Ante este escenario, es común incluir en los contratos de alquiler una cláusula, que algunos llaman Cláusula Berlín, mediante la que las partes estipulan la renta que regirá entre ellas para el caso de que se produzcan pronunciamientos constitucionales como los citados. Sin embargo, no es unánime la opinión de los juristas en cuanto a su validez.
Sean cuales sean los argumentos a favor o en contra, el punto que querría resaltar en este artículo es la relevancia en materia de obligaciones y contratos del principio de la autonomía de la voluntad. Este principio es uno de los pilares básicos del Derecho contractual. A través de él, las partes pueden regular libremente sus intereses y crear las relaciones jurídicas que los contratantes estimen convenientes, a salvo el derecho imperativo.
El marco regulatorio del alquiler debería respetar este principio del Derecho, y actuar como supletorio de la voluntad de las partes, dotando al contrato de seguridad jurídica y de permanencia y, a los contratantes, de los mecanismos necesarios que protejan a la parte cumplidora frente al incumplimiento de la otra parte.
Ese marco regulatorio de carácter civil no puede confundirse ni mezclarse, so pena de desnaturalizarlo, con la necesidad existente en la actualidad de vivienda a precios asequibles. Esta necesidad no es una relación contractual.
El mismo efecto produce la actuación de los poderes públicos aprobando leyes no específicamente del alquiler, sino de naturaleza diversa que recoge aspectos urbanísticos, administrativos, civiles y procesales, que pretende sustituir y/o modificar lo preceptuado en una normativa específica.
El marco de las relaciones contractuales entre arrendador y arrendatario es el de las obligaciones y contratos entre particulares. Las relaciones de carácter administrativo, urbanístico y procesal se enmarcan en la relación entre los ciudadanos y los poderes públicos. En las primeras, por su misma naturaleza, rigen, con preferencia absoluta, las condiciones estipuladas, de mutuo acuerdo, por las partes en el contrato. En las segundas, esas condiciones las establece la Ley.
En las relaciones contractuales entre particulares, se aplica supletoriamente a su voluntad, la legislación específica con carácter preferente a otras legislaciones aplicables.
Volviendo pues a la Cláusula Berlín, y sin entrar en amplias argumentaciones técnico-jurídicas — que no es la finalidad de este artículo —, no tiene sentido considerar su posible nulidad dado que la cláusula que fijaba la renta no estaba libremente pactada por las partes, sino que venía impuesta por un precepto legal cuya nulidad ha sido declarada con posterioridad a la celebración del contrato. Y la cuestión no es menor, ya que la renta es uno de los objetos esenciales del contrato, por lo que, la relevancia jurídica de dicha cláusula es tal que, de ella depende la subsistencia del contrato, y estaría garantizada con la llamada Cláusula Berlín. Otro debate distinto es el de la proporcionalidad o no de la nueva renta a pagar que las partes hubiesen estipulado, cuya valoración corresponderá a los Jueces y Tribunales.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
