Desde que se anunció el acuerdo de gobierno para la futura nueva Ley de Vivienda todas las voces del sector se mostraron en contra de medidas como la limitación de los precios al alquiler o la cantidad de viviendas que identifican a un gran tenedor, sobre todo porque provocarán una reacción en cadena que en primera instancia supondrá la salida de la inversión de nuestro país, y por consiguiente, el efecto justo contrario de lo que se busca, es decir, se incrementarán los precios de los inmuebles en alquiler en zonas tensionadas en lugar de reducirse. Además, como ya se ha demostrado en otros países (Alemania) y mercados residenciales de ciudades que se han intervenido (Barcelona), estas medidas no han funcionado y lo único que conseguirán con esta nueva normativa es que se reduzcan las licencias de obra nueva.
¿Esto es lo que realmente se busca? Solo hay que pararse a analizar que, si todos los players del sector nos ponemos de acuerdo y aportamos un mismo discurso tan contundente y decisivo sobre la gravedad de esta ley, algo significará.
No hay que olvidar tampoco que esta ley presenta graves problemas de aplicación debido a que las competencias de vivienda están en manos de las Comunidades Autónomas. Dichos problemas acarrearán altos grados de judicialización además de que su propia naturaleza da margen a que comunidades y municipios decidan no implantarla.
Asimismo, el mercado inmobiliario se encuentra en un momento en el que, desde la pandemia, está recibiendo grandes inversiones en el segmento residencial para el alquiler en su modalidad build to rent, lo que significa que no se puede frenar esta maquinaria que ya está en marcha. Viviendo un momento de expansión como en el que se encuentra, si se topa con trabas a través de esta ley, se dificultará su desarrollo que ya de por sí presenta rentabilidades muy ajustadas para poder ofrecer viviendas en alquiler a un precio asequible en las grandes ciudades. Lo que vendría a sumarse a todas las consecuencias negativas que de por sí ya va a desencadenar la nueva Ley de Vivienda.
Huida de la inversión y subida de precios entre las primeras consecuencias
Si nos adentramos a analizar los efectos de la nueva Ley de Vivienda, en el corto plazo se prevé la instauración de una inseguridad jurídica que ahuyentará a la inversión, y no solo a la nacional. El control de los alquileres supondrá una gran barrera a la inversión extranjera que se irá a otros países en los que no existan limitaciones. Esto replica directamente en el mencionado build to rent, este formato, que comienza a coger vuelo en nuestro país, podría verse totalmente paralizado.
Tras ello, la reacción automática del mercado será la reducción (aún mayor) de la oferta que producirá un incremento de los precios que abrirán paso al protagonismo de la incertidumbre entre los propietarios, motivos más que suficientes para crear incentivos reales que generen un clima de confianza en lugar de obstáculos.
En paralelo, el apartado de poner techo a los precios de los alquileres también será un fuerte motor del incremento de los precios a la par que impulsará la economía sumergida. En cadena le seguirán la discriminación del inquilino y el abandono del parque en alquiler con la consecuente pérdida de atractivo para el inversor, nos lleva de nuevo a la huida que intensificará la falta de inversión.
Asimismo, la obligación a los promotores de reservar un 30 % de los proyectos para vivienda protegida quedará lejos de ser una iniciativa que fomente la creación de un parque público de alquiler liderado por la Administración y en colaboración privada, sino que traspasa al sector privado completamente la responsabilidad de dicha creación. Muestra de ello es que en Cataluña, donde ya se aplica esta medida, más de la mitad de los promotores y constructores han paralizado su inversión y el 10% de ellos ha trasladado su actividad a zonas donde dicha medida no está presente.
Y a largo plazo, fijando la vista en el horizonte más lejano, la Ley de Vivienda empeorará la eficiencia de nuestras ciudades, ya que peligra la aplicación del tan esperado plan de rehabilitación porque requiere coinversión de los propietarios, de igual modo que dañará la inclusión del factor verde en los nuevos parques inmobiliarios porque va a hacer que se produzca un encarecimiento del producto finalista por el reparto de cargas y habrá menor margen para implementar las medidas sostenibles y de eficiencia que claman a voces nuestras ciudades. Es decir, están poniendo en jaque los fondos Next Generation tan necesarios en nuestro mercado inmobiliario.
En el largo plazo, la reducción de la oferta empeorará el acceso a la primera vivienda de los jóvenes y de colectivos con menores recursos como familias en riesgo de exclusión.
¿Qué medidas proponemos desde el sector?
Ante estas perspectivas, promovemos una normativa en sentido contrario, que aporte seguridad jurídica, incentivos a la promoción, bajada de impuestos a la vivienda por ser un bien de primera necesidad y colaboración público – privada con las administraciones para crear un parque la vivienda asequible. En cuanto a este último punto, la colaboración público – privada ha de ser auténtica y de calidad, estableciendo vehículos que fomenten la creación de un parque de vivienda asequible que regule el mercado de los precios. Todo ello a través del desbloqueo de suelo público que permita a promotores y constructores levantar residencial que aumente la oferta, luchando por igualarla con la demanda y que así se produzca una reducción real de los precios sin necesidad de recurrir a medidas como las que propone esta nueva Ley de Vivienda. Además de la movilización de suelo público, la Administración también puede bajar el IVA de la vivienda y no lo está haciendo y sería una medida más que efectiva.
¿Conseguiremos que sea una realidad o continuará en utopía?
Presidenta de WIRES
