Con más de 30 años de trayectoria, Panattoni regresó hace apenas 2 años al mercado promotor inmologístico español, en el que había tenido presencia entre 2007 y 2010. Este regreso estuvo marcado inesperadamente por la pandemia y, sin embargo, la compañía estadounidense se ha establecido con unos datos inmejorables: Panattoni ha visto aumentar su capacidad, lográndose colocar por quinto año consecutivo como el mayor promotor logístico de Europa. Y a estos resultados ha contribuido la expansión de la compañía en España.
Hoy tenemos en Por Metro Cuadrado a Gustavo Cardozo, Director General de Panattoni para España y Portugal, quien con sus más de 20 años de experiencia en el sector nos arroja luz sobre la situación actual que está viviendo la logística y, además, nos adelanta los futuros proyectos de Panattoni España.
Pregunta: La pandemia frenó la actividad del sector inmobiliario, pero ¿afectó este parón a la inversión en logística?
Respuesta: La pandemia frenó la actividad de un gran abanico de sectores, incluido el inmobiliario. Sin embargo, también trajo consigo una variación en los modelos de consumo que ha revitalizado el sector logístico gracias al impulso que se ha generado con el comercio electrónico. Esto ha ayudado a los grandes inversores a ver el sector inmobiliario, especialmente el logístico e industrial, como un activo refugio, debido a la gran demanda de espacio logístico que se incrementó notablemente en el año 2020 a pesar de la pandemia, y está empezando a darse en muchas partes del país incluso en zonas donde hasta ahora no lo habíamos visto.
Se estima que España captará unos 7.500 millones de euros este año para actividades relacionadas con la inmologística según datos de Knight Frank, siendo uno de los cinco países europeos líderes en atracción de capital. Por lo tanto, la inversión logística ha experimentado un boom debido a este cambio de tablero, ya que ha ayudado a ver con mayor claridad las posibilidades que tenemos por delante a pesar de las circunstancias de constante incertidumbre.
«El confinamiento y las medidas de seguridad y prevención han traído consigo un importante aumento en las compras online, que se ha traducido en una mayor necesidad de espacio logístico para poder almacenar stock o distribuirlo».
P.: Suponemos que el auge del e-commerce motivado por la pandemia también ha ayudado al crecimiento del sector, ¿es posible?
R.: El auge del e-commerce ha sido un aspecto muy importante para el sector inmologístico, ya que el confinamiento y las medidas de seguridad y prevención han traído consigo un importante aumento en las compras online, que se ha traducido en una mayor necesidad de espacio logístico para poder almacenar stock o distribuirlo. Asimismo, la pandemia hizo que sectores como el retail no pudiera dar salida a todo su stock, lo que generó una urgente necesidad de espacio logístico para su almacenamiento. Esta necesidad se mantuvo en el tiempo por el reto que supuso para las cadenas de suministro el encallamiento del Ever Given en el canal de Suez (marzo del 2021). Lo que se consideraba como situaciones raras y temporales han obligado a las empresas a crear cadenas de suministro más defensivas y operar de forma diferente, teniendo un impacto directo en el crecimiento del sector.
Por otro lado, muchos de los edificios que ya estaban operativos se han quedado obsoletos, ya que, por ejemplo, no cumplen con las necesidades para las actividades de cross-dock o e-commerce requeridas (diferentes alturas, demanda energética particular, proximidad a núcleos urbanos), además de carecer de los requerimientos actuales en materia de sostenibilidad y eficiencia energética. Estos requisitos son capitales para el cuidado del medioambiente y tienen un impacto en los costes operativos de nuestros potenciales clientes, y cada vez más con la subida sustancial de precios de los combustibles que vivimos actualmente, que parece que permanecerá a lo largo de muchos años.
P.: ¿Estamos en los años de oro para el desarrollo logístico?
R.: Es innegable que estos dos últimos años han supuesto un gran impulso para la inmologística gracias a este auge del e-commerce y otros factores que han surgido como consecuencia de la pandemia, y no es un aspecto que vaya a verse frenado en el corto plazo. Esto es una gran señal, ya que demuestra que todavía nos queda camino en el sector para adaptar los edificios del mercado español a las nuevas necesidades. Los edificios logísticos deben ofrecer más que un simple espacio para almacenar o distribuir productos, se han convertido en centros de trabajo donde se desarrollan muchas actividades vinculadas a la logística y la producción. El ratio de trabajadores en una nave logística se ha multiplicado por 4 con respecto al que había hace 20 años. A día de hoy se concibe como un espacio que debe aportar bienestar, confort y seguridad para sus empleados. Esta circunstancia se ve reflejada en el actual aumento de la demanda de proyectos llave en mano que existe en todo el país, con certificaciones de sostenibilidad que garantizan una explotación del inmueble más sostenible en el tiempo marcando como una prioridad el bienestar de los trabajadores.
P.: A la hora de desarrollar proyectos, ¿habéis notado un mismo patrón en las preferencias de los clientes respecto a la demanda logística?
R.: Sí, aparte de los requerimientos de sostenibilidad y bienestar que hoy en día son demandados por casi todos nuestros clientes, se piden edificios más altos, con menos ocupación que en el pasado, ya que se exigen más zonas de parking para empleados y camiones, playas de maniobra más amplias, un ratio mayor de muelles por metro cuadrado de almacén, y en muchos casos, grandes superficies de entreplanta para desarrollar actividades asociadas a la logística y que precisan de gran requerimiento de fuerza laboral y de tecnología.
En cuanto a tipología, hay una gran demanda de naves de distribución o cross-dock, sobre todo en mercados más secundarios y con poca tradición de ofrecer espacios en alquiler, y dónde hasta hace muy poco la empresa que necesitaba una nave de ese estilo tenía que desarrollarla porque no había disponibilidad ni inversores dispuestos a invertir en esos lugares. Eso está cambiando, y nosotros en Panattoni venimos haciéndolo desde hace años en Europa y ahora en España, desde que llegamos hace un par de años.
Del mismo modo, la aplicación de nuevas tecnologías y la automatización en los edificios logísticos son requeridas por clientes necesitados de espacios innovadores y modernos, que sean eficientes energéticamente para reducir sus costes operativos. El e-commerce obliga a una mayor sofisticación de los activos, así como a una mayor necesidad de personal dentro de los mismos. El siguiente reto está en dotar de una mejor conexión de fibra óptica a los edificios.
Estos nuevos edificios también incluyen el cumplimiento de las máximas exigencias en materia de sostenibilidad. Esto se traduce en el diseño y construcción desde una perspectiva enfocada en el respeto por el medioambiente. Para ello, es muy relevante el uso de energías renovables para generar energía verde, siguiendo una estrategia clara de reducción de emisiones. Por ello, todos nuestros proyectos en España cuentan con la certificación BREEAM ‘Very Good’.
«España tiene un gran potencial debido a la elevada cantidad de regiones que carecen de plataformas y edificios adaptados a la demanda actual y que casi no han renovado su parque desde la última crisis inmobiliaria».
P.: ¿Qué novedades, cambios o tendencias vienen para quedarse en la promoción de proyectos inmologísticos?
R.: La construcción en base a un enfoque ESG (ASG en castellano, medio ambiental, social y gobernanza), no sólo por el cuidado al medioambiente si no por la contribución positiva que podemos hacer a la sociedad, a la comunidad donde se desarrollará el inmueble. También la rigurosidad en los procesos, que garantiza el cumplimiento de la ley y permite ofrecer un producto con los más altos estándares de calidad. Esta tendencia que abarca varias temáticas más allá de la medioambiental, ha ido consolidándose en los últimos dos años.
Además, otra de las tendencias que han llegado para quedarse es la diversificación de activos en nuevas ubicaciones estratégicas de la península. Por ello, desde Panattoni nos hemos centrado en la diversificación geográfica debido a las nuevas necesidades logísticas e industriales, donde destaca el reparto de última milla. Levantamos edificios flexibles y modulares para distintos usos y clientes en emplazamientos que hasta hace poco eran menos demandados en el sector. Actualmente contamos con proyectos de última milla en Vitoria, Bilbao, Getafe, Sevilla y Zaragoza.
P.: ¿Tiene España un gran potencial para el desarrollo logístico?
R.: España tiene un gran potencial debido a la elevada cantidad de regiones que carecen de plataformas y edificios adaptados a la demanda actual y que casi no han renovado su parque desde la última crisis inmobiliaria. Sigue habiendo una demanda importante en Madrid y Cataluña, los polos tradicionales de la logística, pero estamos viendo un auge de actividad en más comunidades autónomas, como son Aragón, País Vasco, Andalucía o Murcia, entre otras. La logística va a tener un impulso mayor en ciudades más pequeñas que ganarán protagonismo frente a las más grandes.
Asimismo, la calidad de las infraestructuras en España, como sus puertos, aeropuertos y autovías, es un apoyo para la actividad. Contamos con una cantidad y calidad de infraestructuras suficiente como para soportar la gran demanda que va a traer el sector en los próximos años.
«Este año tenemos el objetivo de desarrollar y sacar al mercado unos 600.000 m2 de superficie alquilable«.
P.: ¿Qué objetivos presenta Panattoni España para 2022? ¿A qué nuevas zonas de nuestro área geográfica espera abrirse la compañía?
R.: Este año tenemos el objetivo de desarrollar y sacar al mercado unos 600.000 m2 de superficie alquilable entre los distintos proyectos que tenemos en marcha actualmente en Picassent y Alzira (Valencia), Murcia, Sevilla, Zaragoza, Barcelona, Madrid, Tarragona, Vitoria y Bilbao, y los que tenemos pendiente de aprobación. También la apertura hacia una nueva línea de negocio vinculada a la construcción de un Centro de Procesamiento de Datos en el Centro Direccional Parc de l’Alba en Cerdanyola (Vallès Occidental). Allí, Incasòl nos adjudicó recientemente una parcela de 68.000m2 para desarrollar un CPD con una potencia de 42 megavatios (MW), que es la unidad de medida para estos centros, intensivos en energía. Es importante señalar que el futuro centro sería el mayor en Cataluña.
Redactora en Por metro cuadrado
