Los efectos de este conflicto sobre la economía mundial ya son evidentes, con inestabilidad en las bolsas y la subida de la inflación, arrastrada por el precio de la energía (petróleo, gas, electricidad) y de algunas materias primas. En este sentido, la primera regla de los Bancos Centrales es combatir la inflación, lo que se consigue normalmente con subida de los tipos de interés. La ecuación por resolver y que no parece fácil es que una subida de tipos enfría la economía, que es justo lo que menos necesitan ahora los países europeos. ¿Cómo va a afectar esto al mercado hipotecario y al inmobiliario? Te lo cuento.
Empezaré contándote que el simple anuncio de esta medida junto con la subida ya realizada tanto por la FED (reserva federal) como por el Banco Central Británico, ya ha provocado una subida real del Euribor, al igual que una subida de los tipos fijos, que se lleva produciendo desde finales de 2021.
Desde el 2016 el tipo de interés establecido por el Banco Central Europeo (BCE) se ha mantenido al 0%, lo que ha inducido a que el tipo de referencia que se utiliza para las hipotecas lleve desde ese momento en terrenos negativos, llegando incluso al -0,50% en los últimos meses. Así, el importante incremento de la inflación sufrido en la última parte de 2021, sumado a la aceleración que ha sufrido en estos primeros meses del año, debido al conflicto de Ucrania, está provocando que el BCE cambie el paso con el objeto de combatir esta inflación y anuncie ya que a lo largo del año los tipos de interés van a incrementarse.
Si bien estas subidas, tanto en las hipotecas variables como en las fijas, se van a producir a lo largo del año, desde el Grupo UCI, la matriz de Hipotecas.com, no estimamos que estos incrementos vayan a ser realmente freno para el desarrollo del mercado inmobiliario. En realidad, estamos volviendo a una situación más normalizada tras casi seis años en una situación anómala de tipos negativos, y tampoco creemos que esto produzca una variación en las tendencias a contratar hipotecas a tipo fijo, que ya suponen alrededor del 70%, dado que, aunque este incremento se produzca, seguirá siendo moderado y continuará garantizando la estabilidad en la economía doméstica de la mayor parte las familias que elijan estos productos.
«La inflación es un gran hándicap porque afecta directamente a los costes de construcción».
Además, la situación prolongada con tipos de interés negativos ha perjudicado mucho la cuenta de resultados de los bancos que, con una situación normalizada, los permitirá recuperar su rentabilidad. Esta situación, sin duda, incentivará a los bancos a incrementar sus volúmenes de negocio y, en particular, la concesión de hipotecas.
Ahora bien, volviendo a la inflación, se trata de un gran hándicap porque afecta directamente a los costes de construcción, tanto de materias primas como de energía, lo que podría provocar un encarecimiento de la vivienda nueva, que supone 1 de cada 6 compraventas. De hecho, los niveles de demanda de vivienda y el nivel de optimismo de los profesionales inmobiliarios, manifestado en la X oleada del Barómetro Inmobiliario que hemos presentado hace unas semanas, anticipan un incremento del 8,3% en las compraventas y un 3,3% en los alquileres para el 2022, así como subidas de precios del 4,5% en el caso de la compraventa y del 3,1% en el caso de los alquileres. Quizá estos crecimientos estimados antes del inicio del conflicto no lleguen a ser tan importantes y se modere,
Hasta el momento, hay muchas incógnitas y pocas respuestas sobre cómo puede afectar el conflicto en Ucrania al mercado inmobiliario español. Podemos vislumbrar que la guerra afectará al sector especialmente en dos aspectos: la reducción de las compras de rusos y ucranianos, que supone un impacto menor sobre el total de compraventas de extranjeros en nuestro país, y la subida de la inflación, que afectaría a todo el mundo.
El mercado de compraventa de extranjeros en España en 2021 supuso un 13% de las transacciones, de las cuales un 1,9% de ellas se realizaron por parte de rusos y un 1,1% por parte de ucranianos. Estos datos muestran muy poco peso a nivel nacional, aunque aquellas zonas donde hay una especial concentración de estas nacionalidades, como la costa del sol o la costa alicantina, sí podrían verse afectadas, especialmente después del anuncio de la suspensión de las `Golden visa´ a rusos con inversiones de 500.000 euros o más en bienes inmuebles.
No obstante, nuestro mercado inmobiliario suele reajustarse. La menor demanda de rusos y ucranianos se podría reemplazar por otras nacionalidades del entorno europeo, como ha sucedido en los pasados dos años con los clientes británicos y la incertidumbre por el brexit.
Según lo mencionado, todo apuntaría a que el mercado inmobiliario pudiera verse afectado en su crecimiento respecto a las previsiones optimistas de principios de año, pero este mercado siempre ha servido como un valor refugio para muchos inversores que, ante la incertidumbre, van a preferir invertir en ladrillo.
Josep Vera, director de Desarrollo de Negocio de Hipotecas.com
