El sector inmobiliario se define como el mercado de la oferta y la demanda para la compraventa de bienes inmuebles, y para decidir hacia dónde debemos dirigir una inversión inmobiliaria, debemos entender primero que existe una infinidad de tipologías de propiedades. Siempre tendemos a pensar que el inmobiliario son únicamente viviendas, pero nuestra vida gira alrededor de edificios de oficinas, naves industriales, naves logísticas, centros comerciales, tiendas, hoteles, hospitales, universidades, bibliotecas y un largo sinfín de productos, que son también bienes inmuebles, cada uno de ellos con sus propias particularidades.
La clave para simplificar la oferta inmobiliaria es entender cómo se trabaja desde dentro del sector de real estate. En general, podemos discernir tres tipologías de activos. Los que van destinados a promoción inmobiliaria (se construyen para vender), los que generan ingresos (se construyen para alquilar o explotar un negocio) y los de uso público.
La promoción inmobiliaria supone la compra de suelo para construir un edificio residencial para vender viviendas. El negocio está en la diferencia entre el coste total, que incluye el coste de adquisición del suelo y los impuestos correspondientes, los costes de construcción (Hard, los relativos a los materiales y Soft, que supone la inversión de la contratación de arquitectos o el pago de licencias, por ejemplo) y el precio de venta de las unidades. Profesionalmente, acostumbramos a medir todo en función de la ratio €/m2, que es una representación del coste o precio por metro cuadrado que nos permite poder comparar con otros proyectos.
En segundo lugar, hay que tener en cuenta las rentas recurrentes: cuando se compra un suelo (solar) o un edificio ya existente con el fin de alquilarlo. Los inquilinos pueden ser particulares o empresas, y el negocio está en la rentabilidad que ofrecen los contratos de alquiler comparado con el precio de adquisición del activo. A modo de ejemplo, si adquirimos un edificio por 1 millón de euros y generamos unas rentas netas (alquileres menos gastos operativos) de 50.000€ al año, la rentabilidad de la inversión será del 5% (50.000/1.000.000).
Los ingresos operativos son activos que contienen en sí mismos un negocio, por ejemplo, un restaurante, un cine, una tienda, etcétera. La calidad de la inversión se podrá medir del resultado que se pueda obtener de estos negocios operativos.
«La importancia de enfocarse en la rentabilidad y no en la utilidad o margen, es lo que debe marcar la decisión de una inversión inmobiliaria».
Por último, me gustaría hablar de los inmuebles de uso público, que son aquellos destinados a equipamiento, es decir, que son propiedad o se explotan por entidades públicas y que están desarrollados para dar servicios a la ciudadanía. De ser una empresa privada se podría hacer negocio con la venta o alquiler de estos bienes.
Los desarrollos inmobiliarios no toman meses, toman años. Por tanto, la utilidad o margen sobre el coste, o sobre las ventas, es un indicador insuficiente para analizar la viabilidad financiera de un proyecto.
Para decidir hacia dónde dirigir la inversión inmobiliaria, una vez definido el producto que queremos desarrollar, lo que debemos hacer es analizar bien los datos para valorar financieramente el retorno que nos generará la inversión. Es decir, calcular la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), que se expresa en un porcentaje y que nos ayudará a decidir si vale la pena ejecutar la inversión, en función de nuestro requerimiento de retorno. Sin embargo, habrá que considerar también múltiples factores macroeconómicos, para asegurarnos que el ciclo económico nos favorecerá a lo largo del periodo de inversión.
La importancia de enfocarse en la rentabilidad y no en la utilidad o margen, es lo que debe marcar la decisión de una inversión inmobiliaria.
Dicho todo esto, la pregunta del millón es qué porcentaje de retorno de la inversión se considera adecuado en una inversión inmobiliaria. Dependerá específicamente del perfil de inversor que tengas. Los conservadores tendrán suficiente con un 5% y los más arriesgados buscarán retornos por encima del 20%. Según la tipología de activo y el recorrido de inversión, el retorno será muy diferente.
Real Estate Business Development Director en Arum Group y Profesor de Real Estate en ESADE
