Durante los últimos años, se han implementado una serie de medidas para abordar la problemática del acceso a la vivienda. Entre estas medidas, destaca la reciente promulgación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la “Ley de Vivienda”), publicada en el Boletín Oficial del Estado el 25 de mayo de 2023.
Una de las disposiciones más relevantes de la Ley de Vivienda es la limitación de la renta en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado (“ZMRT”), que se aplica desde el 16 de marzo de 2024 en 140 municipios de Cataluña.
¿Pero cómo se aplica esta medida?
Con el objeto de responder a esta pregunta, debemos distinguir, en primer lugar, quiénes son los grandes tenedores.
Pues bien, en Cataluña se define como tales a las personas físicas o jurídicas que poseen seis o más inmuebles urbanos residenciales o una superficie residencial de 1.501 o más metros cuadrados, dentro de los 140 municipios catalanes designados como ZMRT.
Es importante tener en cuenta que esta definición carece de la precisión deseable y su aplicación práctica plantea importantes interrogantes. Por ello, resulta de interés traer a colación los Criterios publicados por los Jueces de Primera Instancia de Barcelona con motivo de la entrada en vigor de Ley de Vivienda, sin perjuicio de que no tienen carácter vinculante.
De acuerdo con estos Criterios, para calcular si se alcanza el límite señalado de seis o más inmuebles, se deberá estar a la finca registral, no a la catastral, ni a la realidad física; de manera que un edificio no dividido horizontalmente, constituirá una única finca registral.
Asimismo, los Jueces de Primera Instancia de Barcelona aclaran que, a efectos de la aplicación de la definición de gran tenedor, no sólo deben computarse las situaciones de titularidad, sino también todas aquellas en las que se tenga la capacidad de disponer sobre el inmueble, de manera que los usufructuarios se pueden considerar también grandes tenedores.
Sentado lo anterior, la ley establece limitaciones específicas para los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 16 de marzo de 2024, incluido, distinguiendo si el arrendador es pequeño o gran tenedor, y si ha existido o no un contrato de arrendamiento de vivienda durante los 5 años anteriores.
En la siguiente tabla, se pueden observar las limitaciones a la renta aplicables en función de las dos factores señalados anteriormente
| Contrato en los 5 años anteriores | No contrato previo | |
| Pequeño tenedor | La renta del nuevo contrato no podrá superar la última renta del contrato anterior, actualizada según el índice de referencia (3% para el 2024), salvo en casos excepcionales y tasados (básicamente, obras de rehabilitación o contratos con una duración superior a 10 años) en los que la actualización podrá llegar al 10%. | La renta no podrá superar el valor máximo del Sistema de Índice de Precios de Referencia. |
| Gran tenedor | La nueva renta se encuentra sujeta a un doble límite, no pudiendo superar ni la última renta del contrato anterior según lo señalado arriba para pequeños tenedores, ni el valor máximo del Sistema de Índice de Precios del alquiler. Es decir, el tope será el menor de los dos límites. | La renta no podrá superar el valor máximo del Sistema de Índice de Precios de Referencia. |
Por tanto, un aspecto relevante para la aplicación del control de renta es el Sistema de Índices de Precios de Referencia publicado en la página web del Ministerio de Defensa y Agenda Urbana (https://serpavi.mivau.gob.es/). Aunque este sistema ofrece datos específicos para ciertos tipos de viviendas, su aplicación a otros casos, como viviendas unifamiliares o de nueva construcción, plantea incertidumbres y desafíos. La falta de claridad en estos escenarios específicos puede conllevar a la inaplicación de la nueva normativa.
Otro punto crucial para los grandes y pequeños tenedores es la repercusión de los gastos al inquilino. Así, en el supuesto de que existiese un contrato de arrendamiento de vivienda en los 5 anteriores, no se podrán repercutir nuevas cuotas o gastos a los inquilinos no previstos en el contrato anterior. Sin embargo, si no existiese tal contrato, se podrán repercutir libremente nuevos gastos y cuotas, siempre que se respete lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este precepto, además de fijar qué gastos y cómo se pueden repercutir (i.e. mediante pacto expreso), establece un periodo de limitación para el aumento de estos gastos durante los primeros años del contrato de arrendamiento.
En conclusión, la Ley de Vivienda en Cataluña introduce importantes medidas para regular el mercado de alquiler, especialmente en zonas con alta tensión residencial. Si bien estas disposiciones buscan garantizar un acceso más equitativo a la vivienda, su implementación plantea desafíos y requiere una adecuada orientación, especialmente para grandes tenedores y otros actores del mercado inmobiliario.
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