Ninguna duda cabe de que en los últimos años han surgido con fuerza una serie de productos inmobiliarios como las residencias de estudiantes, el co-living, los serviced apartments y el senior living, que responden a nuevas necesidades sociales y que pueden ser una solución eficaz al creciente problema de acceso a la vivienda.
La implantación de estos nuevos productos requiere, en primer lugar, claridad en cuanto a su calificación urbanística, puesto que, con contadas excepciones, ni las leyes del suelo, ni los distintos instrumentos de planeamiento municipal especifican cómo deben encuadrase este tipo de productos desde un punto de vista urbanístico, cuestión que resulta de gran relevancia pues determinará las condiciones constructivas de estos espacios, las licencias y autorizaciones que hayan de solicitarse e, inclusos, el régimen fiscal y los contratos que se puedan suscribir con el usuario final.
A lo largo de las próximas semanas, se analizará desde esta ventana los retos que, fundamentalmente, a nivel urbanístico presentan estos nuevos productos, empezando por las residencias de estudiantes de larga tradición en nuestro país.
Los primeros colegios mayores se construyeron en Salamanca, Valladolid y Alcalá de Henares en el siglo XV y XVI. No obstante, el concepto actual de residencia universitaria surge a partir de la segunda mitad del siglo XX y fundamentalmente en el siglo XIX, con la profesionalización de la gestión y entrada de inversores privados.
En la Ley Orgánica 6/2010, de 21 de diciembre, de Educación (Disposición Adicional Quinta) se encuentra una vaga definición de residencia de estudiantes : “1. Los colegios mayores son centros universitarios que, integrados en la Universidad, proporcionan residencia a los estudiantes y promueven la formación cultural y científica de los residentes, proyectando su actividad al servicio de la comunidad universitaria. 2. El funcionamiento de los colegios mayores o residencias se regulará por los estatutos de cada universidad y los propios de cada colegio mayor o residencia y gozarán de los beneficios o exenciones fiscales de la universidad a la que estén adscritos.3. Las Universidades podrán crear o adscribir residencias universitarias de acuerdo con lo previsto en sus Estatutos.”.
Del precepto transcrito, se ha concluido que mientras que los colegios mayores proporcionan alojamiento y formación a sus residentes, las residencias de estudiantes se limitan al primero de ellos.
En cualquier caso, ninguna duda cabe que las residencias son centros que se caracterizan por ofrecer alojamiento a estudiantes universitarios, normalmente, por años académicos completos.
Por ello, desde un punto de vista urbanístico, se plantea si una residencia universitaria puede ser encuadrada como un uso residencial comunitario (al proporcionar alojamiento a un conjunto de personas con intereses comunes-estudiantes-) o si se trata de un uso terciario hospedaje (por el carácter temporal del alojamiento) o, incluso, dotacional (por su vinculación con una universidad).
La respuesta de los municipios a esta cuestión no es clara, ni unánime.
En el caso del municipio de Madrid, la Instrucción 2/2014 aclara cómo debe considerarse urbanísticamente el uso de residencia de estudiantes (la “Instrucción 2/2014”) en un triple sentido. Por un lado, confirma la posibilidad de implantar las residencias en parcelas calificadas como uso residencial, en su clase residencia comunitaria. Por otro, rechaza que las residencias de estudiantes puedan encuadrase dentro del uso terciario hospedaje, toda vez que las residencias no se corresponden con ninguna de las modalidades de alojamientos turísticos que regula la legislación sectorial. En tercer lugar, la Instrucción 2/2014 incorpora la posibilidad de que las residencias de estudiantes se califiquen como equipamientos educativos, siempre y cuando se acredite una vinculación, fundacional o por adscripción, con la universidad. En relación con el proceso y requisitos para la adscripción de la residencia a la universidad, en ausencia de previsión legal al respecto, habrá que estar a lo que establezcan los estatutos de cada universidad, resultando la suscripción de un convenio la vía más habitual de adscripción en la práctica.
Frente a la postura del municipio de Madrid, otros municipios de la misma Comunidad Autónoma (como Pozuelo o Alcobendas) consideran que las residencias de estudiantes son exclusivamente viables en suelo residencial, lo que limita considerablemente las posibilidades de la implantación.
Por último, cabe mencionar la posibilidad de implantar residencias de estudiantes en suelo terciario. Municipios como Valencia o Málaga, admiten esta opción, al asimilar las residencis a otros alojamientos de carácter temporal tales como hoteles, moteles, pensiones, etc.
Esta diversidad de opciones hace necesario que antes de acometer este tipo de inversiones, haya que revisar el planeamiento municipal que es el que determina el uso del suelo y sus limitaciones, así como contactar el Ayuntamiento correspondiente para confirmar la viabilidad del proyecto concreto.
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