España ha dado un paso significativo en la regulación de los alquileres de corta duración con la publicación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que introduce un sistema único de registro y una plataforma digital para la gestión de estos alquileres, convirtiéndose de esta forma en el primer país en implementar el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo, que regula la recopilación e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración en la Unión Europea.
¿Qué se entiende por arrendamiento de corta duración?
Se considera «alquiler de corta duración» aquel que cumpla con las siguientes condiciones:
(I) Su finalidad principal no sea el arrendamiento de vivienda permanente, según lo estipulado en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
(II) Que se origine por motivos temporales, como vacaciones, turismo, trabajo, estudios, tratamiento médico o cualquier otra situación que no implique una necesidad de vivienda a largo plazo.
(III) Que el alojamiento esté completamente equipado con los muebles y enseres necesarios para su uso.
No tienen esta consideración los hoteles, apartahoteles, moteles, albergues, campings y aparcamientos de caravanas que se regirán por su respectiva normativa. Por el contrario, si tienen la consideración de alquileres de corta duración las viviendas de uso turístico.
¿Qué obligaciones tienen los propietarios-arrendadores de corta duración?
Los propietarios, ya sean personas físicas o jurídicas, que deseen ofrecer o estén ofreciendo «alquileres de corta duración» a través de plataformas en línea, ya sea con fines profesionales o no, y de manera continua o puntual, deberán obtener un número de registro específico para cada propiedad que quieran alquilar. Sin el referido número de registro, no se podrán comercializar los inmuebles en régimen de alquiler de corta duración a través de plataformas en línea (Airbnb, Booking o similares).
El proceso para obtener este número se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad. Una vez obtenido, se deberá hacer constar este número en todos los anuncios que se publiquen en plataformas en línea.
¿Qué obligaciones tienen las plataformas en línea?
Como correlativo a las obligaciones de los propietarios, las plataformas deberán (I) desarrollar funcionalidades en sus aplicaciones que permitan a las personas arrendadoras incluir en sus anuncios el número de registro que se les haya asignado, (II) verificar que los propietarios cumplan con dicha obligación haciendo controles aleatorios periódicos, y (III) cumplir con determinadas obligaciones de colaboración e información con la Administración.
Todas estas medidas serán exigibles a partir el 1 de julio de 2025.
¿Qué otras medidas deberán cumplir los propietarios de los alquileres turísticos?
En el caso de viviendas de uso turístico, adicionalmente a la obligación de obtener un número de registro, los propietarios deberán:
(I) Cumplir con las normas establecidas por las Comunidades Autónomas y Entidades Locales cuando corresponda. Por ejemplo, en el caso del municipio de Madrid, las viviendas de uso turístico se deberán inscribir en el Registro Turístico Autonómico y obtener la correspondiente licencia.
(II) Obtener autorización expresa por parte de la Comunidad de Propietarios a partir del 3 de abril de 2025, como consecuencia de la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, operada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2015, de 2 de enero, sobre medidas para mejorar la eficiencia del Servicio Público de Justicia.
De acuerdo con esta nueva normativa, los propietarios de inmuebles ubicados en edificios en régimen de propiedad horizontal que deseen ofrecer sus propiedades como vivienda de uso turístico deberán obtener una resolución expresa de la comunidad de propietarios. Hasta la fecha bastaba con que esta actividad no estuviese prohibida por la comunidad de propietarios.
Esta resolución expresa deberá ser aprobada por la mayoría de 3/5 de los asistentes a la junta, que representen al menos las 3/5 partes de las cuotas de participación. Por lo tanto, el Registrador podrá exigir, para la obtención del número de registro, la autorización de la junta de propietarios de aquellos edificios que se encuentren en régimen de propiedad horizontal.
En resumen, estas normativas marcan un cambio fundamental en la regulación de los alquileres de corta duración- hasta ahora prácticamente carentes de regulación en España-, poniendo en marcha un sistema digital que facilita la recopilación y el intercambio de datos entre las plataformas y las autoridades. A pesar de los posibles retos que presenta para los propietarios, esperemos que este marco legal contribuya a una mayor transparencia, competencia leal y cumplimiento normativo en este sector.
Noticias sobre las transformaciones de las ciudades contadas con la máxima actualidad y calidad.
