El Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana ha anunciado, a través de la ministra Isabel Rodríguez, importantes cambios en materia de vivienda con el fin de limitar los alquileres por temporada y permitir a las comunidades de vecinos prohibir o aceptar los pisos turísticos. Estos cambios, según ha avanzado la ministra, se realizarán a través de un desarrollo reglamentario por Real Decreto.
En relación con los alquileres de temporada, se pretenden evitar el uso de estos contratos para burlar la aplicación de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuando es de debida aplicación por tratarse en realidad de alquileres de vivienda habitual.
Pero, ¿cuándo nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual y cuándo ante un arrendamiento de temporada?
A estos efectos, cabe traer a colación la importante Sentencia de 17 de marzo de 1996 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que expresó que por residencia habitual ha de atenderse al lugar donde se reside con habitualidad, que equivale a domicilio real, ya que materializa la voluntad de permanencia en un determinado lugar, sentando así un concepto finalista compuesto de (i) un elemento objetivo, la permanencia en un lugar determinado lapso de tiempo, con (ii) otro subjetivo, finalista, consistente no en meramente estar, sino en querer permanecer.
Por tanto, cuando no concurra alguno de estos dos elementos, nos encontraremos ante un contrato de arrendamiento de temporada, a los que el Ministerio quiere poner coto exigiendo que en los mismos se manifieste y justifique la causa por la que se constituye el alquiler de temporada.
Es decir, en el contrato se deberá expresar el motivo que lleva a las partes a que la vivienda no sea utilizada de forma habitual, sino con carácter temporal. Este motivo podrá ser por razón de estudios, trabajo, obras en la vivienda habitual, etc. En este sentido, conviene recordar que el artículo 1.274 del Código Civil define la causa en los contratos onerosos en términos amplios como “la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte”, pero la causa debe de ser, en todo caso, existente, lícita y verdadera, puesto que de lo contrario nos encontraríamos ante una causa falsa y, por tanto, ante un supuesto de simulación relativa.
Asimismo, con esta pretensión de acabar con el fraude de los alquileres temporales (incluyendo en este caso no solo los arrendamientos de temporada, sino también los arrendamientos turísticos, de habitaciones, etc.), el Gobierno ha comunicado la necesidad de que estos contratos se registren en una plataforma que se prevé operativa para 2025. Esta medida viene impulsada por el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. La normativa europea, que busca armonizar los requisitos de transparencia para la prestación de servicios de alojamiento de corta duración a través de una plataforma en línea, preveía de plazo hasta mayo del 2026 para la aprobación de dicha plataforma. No obstante, el Ministerio de Vivienda prefiere adelantarse al considerar que esta plataforma será “un instrumento al servicio de todas las Administraciones” con el reto de “combatir la ilegalidad, el fraude o el abuso de ley”.
Por otro lado, se ajustará la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal con el fin de conceder mayor capacidad decisoria a los vecinos de las distintas comunidades de propietarios para aceptar o no los pisos turísticos en la finca al considerar que se trata de una actividad económica en línea con lo ya señalado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo civil, en la Sentencia 1671/2023 de 29 de noviembre.
Aunque las medidas del Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana tienen el potencial de mejorar la transparencia y reducir el fraude en los alquileres temporales, su efectividad es incierta. Además, es necesario considerar los posibles efectos negativos, como la carga burocrática de tener que registrar cada contrato, la reducción de la oferta de viviendas en alquiler temporal, afectando a personas que necesitan alquilar por motivos legítimos como estudios o trabajo temporal, y los conflictos entre los vecinos con intereses económicos y aquellos que quieren preservar la convivencia.
Un enfoque equilibrado en la redacción de estas medidas y escuchar a los distintos actores implicados serán esenciales para garantizar que los objetivos se cumplan sin generar consecuencias adversas significativas.
Real Estate and Urban Planning Lawyer
