En el cambiante mercado inmobiliario español, una tendencia que ha captado la atención de inversores, promotores y arrendatarios por igual es el Build to Rent (BTR). Según el informe publicado recientemente por Atlas Real Estate, el mercado de Build to Rent ha evolucionado de apenas 500 unidades en 2019 a las 10,000 entregadas durante 2023. Se espera que este número siga creciendo debido a la bajada de los tipos de interés.
En este artículo, exploraremos en qué consiste el Build to Rent, sus beneficios y desafíos, y algunas de las fórmulas legales bajo las cuales se desarrollan estos productos.
1. ¿Qué es el Build to Rent?
El Build to Rent es un producto residencial. El Built to Rent son viviendas que se construyen con la intención específica de ser destinadas al alquiler a largo plazo. A diferencia de la construcción tradicional, donde las unidades se venden individualmente a compradores, en el Build to Rent, todas las unidades se mantienen en propiedad de una sola entidad, que luego las alquila a los inquilinos.
2. Beneficios del Build to Rent
– Para los inquilinos:
- Alternativa al acceso a la vivienda tradicional: La dificultad de acceso a la vivienda en propiedad debido a los límites en la financiación bancaria ha potenciado el crecimiento del Build to Rent como alternativa habitacional.
- Calidad y diseño: Los proyectos de Build to Rent suelen ofrecer unidades diseñadas específicamente para el alquiler, que requieren poco mantenimiento y cuentan con características y comodidades que satisfacen las necesidades de los futuros inquilinos. Esto puede incluir instalaciones deportivas, amplias zonas comunes y diferentes servicios dependiendo del perfil final del inquilino.
- Gestión profesional: Los propietarios de BTR suelen contratar administradores profesionales para gestionar las propiedades, lo que garantiza un mantenimiento adecuado de las viviendas y una atención y capacidad de respuesta rápida a las necesidades de los inquilinos. Además, estos administradores suelen emplear tecnologías avanzadas en la gestión de los edificios.
-Para los propietarios:
- Estabilidad en la inversión: Los inversores se benefician de la estabilidad a largo plazo que ofrece el BTR, ya que al alquilarse los edificios mediante contratos de arrendamiento a largo plazo, los ingresos suelen ser regulares y consistentes.
- Propietario único: Al ser los edificios de BTR propiedad de una sola persona, no tienen que lidiar con los problemas de las comunidades de propietarios.
- Fiscalidad: Se suele recurrir a figuras tales como las SOCIMIS y las EDAVs con regímenes fiscales favorables para los inversores en el mercado de alquiler.
3. Desafíos y consideraciones
- Subida de los tipos de interés: El BTR requiere una inversión significativa para adquirir los suelos y construir las propiedades, por lo que la subida de los tipos de interés tiene un impacto directo en la viabilidad y rentabilidad de estos productos.
- Impacto de la regulación: La reciente Ley de Vivienda con las medidas de control de rentas que incluye, puede desincentivar la promoción de viviendas nuevas para alquiler, aunque todavía es pronto para conocer sus efectos.
- Falta de suelos adecuados y subida de los costes de construcción.
4. BTR, Forwars Funding y Forward Purchase
Muchos de los productos de BTR que se han promovido en España durante los últimos años lo han hecho bajo alguna de las siguientes dos modalidades contractuales importadas del derecho anglosajón: el Forward Funding y el Forward Purchase.
El Forward Funding es un contrato complejo que conjuga elementos de distintas modalidades como la compraventa, la promoción delegada y el préstamo promotor. En particular, en el Forward Funding, el promotor transmite un suelo al comprador que va a financiar la construcción mediante el pago de unas cantidades ligadas a ciertos hitos de la obra. De esta forma, el promotor que se compromete a realizar la construcción y a arrendar el edificio no necesita financiación (ya que esta se la proporciona el comprador) y el comprador adquiere un edificio construido y arrendado.
El Forward Purchase es un contrato de compraventa de cosa futura. En consecuencia, la transmisión de la propiedad del suelo y de la construcción se producirá una vez se haya finalizado la construcción del activo y cumplido las condiciones que permitan comercializar el activo, mediante la correspondiente escritura de compraventa. El Comprador no interviene en la financiación de la construcción, que debe buscarla el comprador, si bien es normal que haga un pago inicial a la firma del contrato de compraventa.
5. Conclusiones
A medida que las tendencias demográficas y económicas continúan impulsando la demanda de vivienda de alquiler, se espera que el Build to Rent siga creciendo en importancia en el mercado inmobiliario global. Con su enfoque en la calidad, la estabilidad y la satisfacción del cliente, el BTR está cambiando la forma en que se piensa sobre la promoción y la inversión inmobiliaria. No obstante, su consolidación dependerá de la bajada de los tipos de inversión y de las consecuencias prácticas que la Ley de Vivienda tenga en las diferentes Comunidades Autónomas.
Real Estate and Urban Planning Lawyer
