Recientemente, Jorge Ginés compartió una interesante reflexión en su blog acerca de la licencia básica y sus implicaciones en el ámbito financiero. Específicamente, abordó la lamentable realidad de que estas licencias básicas no están cumpliendo su función en la emisión de informes por parte de entidades privadas tasadoras y de valoraciones, lo cual es crucial para la constitución de los préstamos hipotecarios.
El objeto de este artículo es profundizar en el debate sobre si la licencia básica realmente constituye una licencia genuina y debe ser admitida o no por las sociedades de tasación y las entidades bancarias.
En este contexto, es fundamental recordar que este procedimiento de la licencia básica fue introducido en el municipio de Madrid por la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRU), específicamente para obras de nueva planta, sustitución y/o reestructuración total.
Pues bien, aunque la OLDRU establece literalmente que el propósito de esta “novedosa figura” es facilitar que los particulares obtengan una licencia básica para iniciar la ejecución de obras en sus parámetros esenciales, sin perjuicio de la posterior obtención de una licencia “tradicional” que valide el resto de los parámetros urbanísticos, esta figura no es tan novedosa.
En efecto, desde hace años se conocen las licencias por fases o parciales, respecto de unidades de obra técnicamente independientes o elementos ocupacionales de manera autónoma. De hecho, a nuestro juicio, la licencia básica es una consecuencia directa de la reforma operada en el artículo 153 de la Ley del Suelo 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid, mediante la ley 11/2022 de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid, que dice así:
“5. Cuando las obras presenten suficiente complejidad, pero sea clara su viabilidad urbanística en conjunto, podrá también convenirse en el seno del procedimiento y para la preparación de la resolución sobre la licencia, un programa de autorización por partes autónomas de las obras, todas cuyas autorizaciones se entenderán otorgadas bajo la condición legal resolutoria de la licencia definitiva. Las autorizaciones parciales legitimarán la ejecución de las obras a que se refieran, si así lo especifican.”.
Como señala Jorge, que la licencia de básica es una auténtica licencia se deduce claramente de la definición contenida en el artículo 2 de la OLDRU, según el cual la licencia básica es un “acto administrativo reglado por el que, previa comprobación y validación de los parámetros urbanísticos y sectoriales que se han identificado como requisitos esenciales en el anexo VIII de la ordenanza, se autoriza la ejecución de las obras amparadas en la misma, sin perjuicio de la concesión posterior de la licencia urbanística que habilite para la ejecución del resto de la actuación”.
La anterior definición recoge todas las notas características de las licencias. Así, la licencia básica (i) es un acto administrativo; (ii) es reglado, porque para decidir su otorgamiento o denegación, la Administración carece de discrecionalidad, (iii) es una comprobación de que los requisitos esenciales del proyecto se adecuan a la legalidad vigente; y (iv) es una declaración de los derechos del interesado a ejecutar una obra, si bien todo ello “sin perjuicio de la concesión posterior de la licencia urbanística que habilite para la ejecución del resto de la actuación.”
Es decir, el procedimiento de comprobación de una obra se desdobla en dos fases: (i) la fase correspondiente a la licencia básica, cuyo objeto es validar la legalidad del contenido esencial de la obra previsto en el Anexo VIII y autorizar su inicio; y (iii) la fase posterior cuyo objeto es el control del resto de los parámetros de la edificación.
No se trata, por tanto, de una licencia previa la licencia básica, sino de una autentica licencia que permite la ejecución de las obras asociadas, si bien el proceso de licencia debe continuar durante la ejecución de las mismas hasta obtener la validación de los demás parámetros urbanísticos necesarios mediante la obtención de la correspondiente licencia urbanística y otras autorizaciones.
Por eso, a nuestro juicio, la licencia básica debería servir para que las entidades privadas especializadas en tasación y valoración emitan sus informes respectivos, sin condicionantes al ser la citada licencia un acto administrativo autorizatorio completo respecto a las obras objeto de comprobación (las condiciones esenciales del Anexo VIII) y ejecutivo.
Noticias sobre las transformaciones de las ciudades contadas con la máxima actualidad y calidad.
