“Debemos aceptar la decepción finita, pero nunca perder la infinita esperanza”.
Martin Luther King
Quién haya leído mi libro, “¡Aún dicen que el pecado es caro!. Confesiones de un consultor inmobiliario”. (Esto sí que es empezar bien, haciendo publicidad de uno mismo) sabrá que soy un gran defensor de la vivienda en propiedad frente a la vivienda en alquiler.
Son 3 los motivos principales por los que defiendo la compra de vivienda :
1º Es la mejor forma de ahorro e inversión que conozco de la gente corriente. Más en un país donde somos bastantes analfabetos financieramente, (seguimos peleándonos con las leyes de educación, y nadie se toma en serio educar a nuestros jóvenes en cultura financiera) y además teniendo en cuenta que los tipos están artificialmente bajos y así estarán “in aeternum” por lo que todavía es más ventajosa la inversión. En el sector muchas veces se nos olvida que “A la hora de comprar la vivienda es más importante analizar el coste de la financiación, que el precio de la propia vivienda”.
2º La vivienda es la mejor provisión anticíclica. Lo hemos visto en la gran crisis (2008-2013) donde si no hubiera sido porque nuestros abuelos tenían vivienda en propiedad, no se hubiera sostenido la paz social. Además es una muy buena forma de protegerte, cuando más débil estás económicamente (la jubilación).
Nuestros amigos del norte europeo tienen pensiones altas, pero gastan un alto % de sus pensiones en pagar su alquiler. Así nuestros jubilados tienen pensiones más bajas, pero mayor renta neta, ya que tienen su casa (incluso sus dos casas, la de la playa o el pueblo) pagadas.
3º Da cohesión social. Una sociedad de propietarios es menos propensa a las grandes revoluciones. Y piensa más en producir y ahorrar (generar riqueza) que en gastar (distribuir riqueza).
En el mundo de la vivienda en propiedad vs alquiler, todo esto está cambiando demasiado deprisa y como digo en el libro hay beneficiados en este juego. Tendrás que leer el libro para conocer quiénes y por qué (segunda y última publicidad del libro, lo prometo).
Por todo ello me encantaría que desde las instituciones se facilitara a los jóvenes el acceso a la vivienda, por un lado volviendo a potenciar la compra de vivienda protegida con subvenciones y ayudas como las de antaño y apoyando con financiación más fácil para adquisición de la primera vivienda.
Es una urgencia nacional ayudar a los compradores de primera vivienda a aumentar ese exiguo 80% de financiación actual, que es una barrera insalvable para aquellos que quieren comprar su primera vivienda, ya que deben aportar el 30% (el 20% restante más el 10% de un abusivo e incomprensible IVA de primera vivienda, impuesto leonino donde los haya) de sus fondos propios.
Sin embargo, nuestros políticos prefieren subirse a la frase de moda. “Vivienda asequible en alquiler”.
En este contexto, parecía que había una carrera en las instituciones por sacar concursos donde se conjugaran estos tres conceptos. 1º Alquiler asequible, 2º sobre suelo público, 3º en colaboración público / privada.
Aunque me decante por la vivienda en compra, eso no significa que apoye fervientemente dichos planes, ya que en una economía de mercado (otra cuestión es que es muy debatible que vivamos en una economía de mercado, si Von Misses levantara la cabeza), la única forma de abaratar el precio de un servicio o bien es aumentando su oferta. Así que desde hace tiempo esperaba con fruición la publicación de dichos concursos de concesiones.
Así, cuando el 20 de enero de 2021 el portal del contratante de la CAM publicó los pliegos (condiciones particulares y técnicas para sacar 6.466 viviendas en 4 lotes sobre suelos supramunicipales) los estudié con interés, investigando las posibilidades de que salga adelante el proyecto y no quede desierto. Estas son mis conclusiones.
Elementos que facilitan que el concurso salga adelante:
1º Plazo 50 años. En realidad son 47, ya que cuenta el plazo desde el momento que firmas la concesión, no cuando pones las viviendas a disposición de los inquilinos. Es decir, que nos comemos los plazos de 3 años entre que conseguimos las correspondientes licencias y ejecutamos materialmente el proyecto.
Si se hubiera sacado a 35 años como al parecer estaba previsto, los concesionarios tendrían mucho más difícil retornar la inversión que deben hacer.
2º Sin canon. Otra fórmula utilizada y hubiera quedado desierto el concurso.
He realizado algunos planes financieros previos para presentarse al concurso y el retorno de la inversión es muy bajo. Los ingresos son como máximo el 5,5% del precio de la vivienda protegida, que estará en torno a los 120.000-150.000€ en las zonas B, (Alcalá, Getafe, Colmenar Viejo, etc) por tanto los ingresos son bajos. Y el coste de construcción sigue estando alto.
También hay que recordar que tanto las redes municipales o supramunicipales (como es este caso) corresponden a la cesión gratuita de los suelos destinados a redes públicas. Es decir, estos suelos que son de cesión obligatoria, gratuita y, en su caso, urbanizada. En definitiva, que el coste de estos suelos para la comunidad ha sido “0” y su compra ha sido sufragada por los compradores de vivienda que pertenecen a los barrios donde están estos suelos.
Esto sí que es solidaridad. Aunque dudo mucho que el comprador de vivienda de Los Molinos, Espartales etc., sepa que con la compra de su vivienda ha abaratado a su vecino inquilino el coste del alquiler.
3º Permite al concesionario transmitir los derechos con la autorización de la CAM. Otro punto que hubiera sido un elemento bloqueante, si no se hubiera recogido de esta manera en el pliego.
Una cosa es ser un promotor de viviendas, y otra muy distinta un explotador de viviendas de alquiler. Para un fondo de los denominados Core +, es imposible, por sus criterios de inversión, poder presentarse a este tipo de proyectos, por no poder asumir los riesgos constructivos y de dilatación en el tiempo. Sin embargo, es el comprador final de este tipo de proyectos, ya que son de poca rentabilidad y en teoría poco riesgo, porque el precio bajo y tasado asegura una ocupación alta. Por lo que no es de extrañar que se presente al concurso una alianza (promotor/financiador privado/constructor) y luego repercuta la concesión a un fondo Core o Core +.
Ojo, la nueva redacción del proyecto del decreto de vivienda protegida que está en fase de consultas, no permite este tipo de transmisión de derechos, por tanto, se da la paradoja de que si entrara dicho decreto en vigor en breve, no permitirá que un promotor transmita estos derechos, paradojas jurídicas que debería revisar el legislador.
4º Permite aumentar los ingresos, repercutiendo IBI y gastos de gestión del alquiler. El concurso permite, repercutir los gastos de IBI y calcula que puede repercutir el concesionario entre un 15% y el 18% las cuotas en concepto de gastos, mantenimiento y servicios asociados a la gestión del alquiler. Me parece una buena forma de poder aumentar algo los exiguos ingresos.
No hay que olvidar que para que haya colaboración público/privada, debe haber un interés económico lícito en la parte privada. Gracias a Dios las empresas tienen como primer objetivo ser rentables económicamente a sus accionistas.
Elementos que dificultan que la concesión salga adelante
1º Plazos extremadamente cortos, preparar un concurso de este tipo en 60 días (anteproyecto, financiación, encaje de construcción, pliego jurídico) y que se deban entregar la viviendas a los 3 años (redacción de proyecto básico y ejecución, solicitud licencia, ejecución materia y licencia de primera ocupación) como periodo máximo, hace que sea muy complejo, muchas empresas no se presentarán porque no hay tiempo material para estudiarlo. Es un pliego para valientes.
2º Paquetes grandísimos, las 6.500 viviendas se dividen en 4 paquetes, que hacen que tengas que ofertar por más de 1.500 viviendas aproximadamente. Además, se ha agrupado que en un mismo paquete haya suelos de diferentes municipios, eso hace que mucha gestoras de cooperativas y promotoras medianas se hayan quedado fuera de este concurso. También ha excluido empresas municipales de vivienda, que si se hubiera sacado el concurso por localidad, podrían haberse presentado sin ningún género de dudas. El negocio promotor es muy local y creo que se ha excluido deliberadamente a este tipo de empresas, que desde mi punto de vista en un error.
3º Experiencia y capital. El pliego marca que las empresas concesionarias deben demostrar que ha promovido 500 viviendas en vivienda protegida en los últimos 5 años y tener una experiencia en gestión de al menos 50M€ En alquiler. No conozco ninguna empresa que cumpla estos dos requisitos. Además, exige unos fondos propios de 20M€, que creo que excluye también a muchas empresas que pudieran ser concesionarias.
4º Financiación. Sin duda el factor más importante para sacar un proyecto de este tipo adelante.
Aunque el pliego permite la financiación bancaria de los proyectos, dudo muchísimo que esta se pueda llevarse a cabo, al menos en la fase de construcción del proyecto. Al ser suelo demanial no existe colateral que sustente una garantía hipotecaria al suelo y se me antoja muy complicado con las dificultades de las normas contable IIR,s para el sector promotor/constructor, se pueda realizar prestamos solo sobre la construcción, ¿contra qué garantías?, ¿contra qué avales?.
Sin duda, el eslabón más débil de este proyecto, que creo que no se ha trabajado lo suficiente. La Comunidad mantuvo reunión con los 4 bancos que tienen recursos suficientes para financiar este mastodóntico proyecto y no se llegó a ninguna conclusión. También me consta que la Comunidad está en contacto con el Banco Europeo de Inversión.
Desconozco si las empresas que están estudiando el pliego tienen resuelta la financiación del proyecto de alguna manera, ya que sin duda esta podría ayudar a que salieran mejor los números , y que se presentaran más opciones, pero me temo que al final los concesionarios van a tener que tirar de sus recursos propios o de la financiación alternativa para sacar el proyecto adelante.
Quizá el licitante tenía en mente esos gloriosos tiempos donde cada comunidad autónoma tenía su caja de ahorros al servicio de los políticos para financiar todas sus ideas y por eso no ha consultado con expertos antes de sacar el pliego para ver cómo podría resolverse este problema. Por suerte ese tipo de banca pública desapareció (y bien que nos costó a los ciudadanos 41.333M€, no se nos debería olvidar). Ya no hay cajas “patrias” para financiar este tipo de proyectos. En mi opinión, mucho mejor así.
En definitiva……..
Me encantaría que el proyecto saliera adelante y se presenten muchas empresas al concurso y los 4 paquetes salieran hacía adelante, y para el 2024, 6.500 familias tuvieran acceso a buenas viviendas de alquiler, a un precio moderado, que además haría que se destensionara los precios de alquiler en algunos municipios de la Comunidad.
EL PLAN VIVE ES UNA GRAN OPORTUNIDAD, no sé si fallida o no, lo sabremos el 21 de marzo. Pero me temo que puede quedar desierto por los motivos que he expuesto, o todavía algo peor, que sea impugnado el concurso, sin duda el peor de los escenarios, por dos motivos.
1º ¿Concesión Demanial o Concesión de obra pública? Soy “leguleyo” y, por tanto, no tengo criterio suficiente para afirmar si este concurso debe ser adjudicado por concesión demanial o por concesión de obra pública. Habrá posturas a favor y en contra, pero queda claro que puede haber debate e incluso abrir una espita para la impugnación. Sobre todo porque la comisión jurídica asesora de la propia Comunidad, emitió en 2020 dos dictámenes 278/20 de 7 de julio y 404/20 de 22 de septiembre que indican, que desde su opinión jurídica este tipo de proyectos deben de otorgarse por concesión de obra pública, además se puede otorgar la concesión hasta en 80 años.
2º Pliego de condiciones técnicas, el peso del proyecto a la hora de ganar el concurso supone el 50%, y desde mi opinión no está exhaustivamente definido, existe demasiada discrecionalidad y eso puede dejar abierto también impugnaciones y litigios.
Sin duda, este sería el peor de los escenarios que nadie desea.
Espero que el licitador, tenga todas estas consideraciones para la preparación más exhaustiva de cara a los próximos pliegos, y además, la colaboración publica/privada, también se extiende a la hora de escuchar a la parte privada en este tipo de proyectos antes de sacar los concursos. Sin duda, mitigaríamos riesgos de queden desiertos o impugnados.
Como decía Luther King, hay que tener infinita esperanza.
Licenciado en Derecho, consultor inmobiliario, autor del libro "¡Aún dicen que el pescado es caro!. Confesiones de un consultor inmobiliario". Fundador de Desaprendiendo Consulting, Dir. de Desarrollo de Negocio de Grupo Fogesa y Senior Advisor de Icrowdhouse.
