“La oferta siempre viene en los talones de la demanda”
Robert Collier
«Soy pesimista debido a mi inteligencia, pero soy optimista debido a mi voluntad»
Antonio Gramsci
Últimos de marzo de 2020. Me asomo a la ventana del despacho de mi casa y hace un día soleado. Estamos recluidos por la pandemia, pienso tengo suerte. Tengo una casa grande, con buena conexión a internet. Y en mi familia nos llevamos todos bien. Estoy seguro que esto pasará.
Absorto en esos pensamientos, me conecto por videollamada para tener la reunión mensual de seguimiento con una conocida promotora, ARCO Comercialización es la comercializadora y les asesoro.
Comienza la directora comercial de la promotora, haciendo repaso de las ventas, los contactos y seguimiento, repasamos cómo va la licencia y los diferentes préstamos y se define como vamos a actuar para firmar las reservas y los próximos contratos de compraventa que están a punto de cerrarse.
— «Implantaremos Signature para firmar digitalmente las reservas, se realizarán demos por videollamada y tendremos preparados visitas virtuales. Seguiremos con nuestro plan comercial y nuestros ratios de ventas» — Dice la Dir.a Comercial de la promotora con esa energía, simpatía y acento andaluz que la caracteriza.
Quizás presa de mi pesimismo racional como consultor, levanto la mano y pregunto:
— «Todo está muy bien, pero por si acaso ¿no sería bueno preparar un plan de contingencia para evaluar las bajas que vamos a tener, intentar que sean las menos posibles, y vemos alternativas de los suelos, por si los clientes se dan de baja en tropel? » —
Año y medio después de esta reunión, puedo afirmar que me volví a equivocar.
No sólo no hubo ninguna baja en los meses más duros de la pandemia, sino que se hicieron las ventas que estaban previstas en el plan comercial.
Mi experiencia micro y todos los datos macro coinciden, en vivienda de obra nueva la demanda no se ha resentido con la pandemia, al contrario, se ha reforzado.
Pero analicemos con perspectiva. ¿Está siendo racional está actitud del mercado de vivienda, ante la pandemia?
los ciclos de demanda/no demanda de la vivienda, (como por otra parte de cualquier otro ciclo económico), los alimenta la liquidez, el trabajo, la confianza y por qué no la codicia, y los destruye la desconfianza el paro y el miedo. De miedo colectivo (sentimiento) no tenemos todavía indicadores, pero de paro, confianza del consumidor y PIB si tenemos datos.
Datos por otro lado terribles, que sin duda, de forma racional hacía presagiar una bajada abrupta de la demanda, pero ¿ por qué no se ha producido?. Os doy mi opinión de las causas principales:
- Muchas familias descubrieron que sus casas no cubrían sus necesidades, o simplemente cambiaron las necesidades. “La gente pasó a dormir en su vivienda, a vivir en su vivienda y por tanto cambió la perspectiva”. De hecho el gran mercado en la actualidad de la vivienda de obre nueva es producto de reposición y lo que más se demanda es unifamiliar y terrazas grandes.
- El español sigue queriendo tener vivienda en propiedad y no en alquiler, por mucho que nuestros políticos, quieran inventar a través de sus políticas otra realidad.
- Los tipos de interés para comprar vivienda, siguen exageradamente y artificialmente baratos, por lo que quien tiene acceso a préstamo tiene acceso a vivienda nueva.
- El precio de alquiler está desorbitado, por falta de acceso a financiación a los jóvenes y falta de oferta. Por lo que inversores privados, vuelven a comprar vivienda para alquilarla ante la falta de oportunidades de inversión en renta fija y volatilidad de renta variable. Segundo gran nicho de mercado.
- La diferencia entre precios de vivienda usada y nueva no es significativa en muchas zonas, por lo que la gente prefiere comprar vivienda nueva.
Y por último la más difícil de probar, porque es un sentimiento y no hay datos que me corroboren esta teoría.
La gente ha perdido el miedo. Ya no tiene miedo a otra pandemia, ni tiene miedo a no pagar sus hipotecas, a ser deudor. Tampoco tiene miedo a quedarse sin trabajo.
Quizás hayamos pasado un límite que nuestra sociedad ya no cuenta con individuos racionales y nos hayamos instalado en un optimismo irracional que no nos deja pensar con claridad.
Quizás retorciendo la frase de Antonio Gramsci, estemos comenzando una nueva era, donde la inteligencia se está perdiendo y sólo existe voluntad.
Pero que sabré yo…
Entretanto la gente del sector disfrutemos, …, mientras dure la demanda.
Licenciado en Derecho, consultor inmobiliario, autor del libro "¡Aún dicen que el pescado es caro!. Confesiones de un consultor inmobiliario". Fundador de Desaprendiendo Consulting, Dir. de Desarrollo de Negocio de Grupo Fogesa y Senior Advisor de Icrowdhouse.
