Una de las principales consecuencias de la pandemia en el mercado inmobiliario ha sido el aumento de las viviendas heredadas. Desde Comprarcasa hemos notado que, solamente en 2021, las operaciones con inmuebles heredados se incrementaron de media un 40%, el doble que el año anterior. Un porcentaje que hemos visto crecer sobre todo en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, donde han pasado de suponer un 4% a un 6% del total de nuestras operaciones.
En línea con esta situación, también hemos notado que desde el inicio de la pandemia se han duplicado los casos en los que solo uno de los herederos se queda con la vivienda. Igualmente, también han aumentado las gestiones de una propiedad ante una separación o divorcio, concretamente un 50%.
¿Por qué pasa esto? En la mayoría de divorcios y herencias, la propiedad un inmueble recae sobre varias personas, por lo que es normal que una de las partes renuncie para evitar contratos hipotecarios, ahorrarse papeleo o simplemente porque no le interesa. En este sentido, el Código Civil permite que una sola persona se quede con la vivienda tras llegar a un acuerdo con el resto de las partes, normalmente económico. Un procedimiento conocido como extinción del condominio.
No hablamos de operaciones sencillas, pues es probable que durante la negociación existan conflictos de intereses entre las distintas partes y hay distintas formas de aplicar la extinción de condominio según distintos supuestos. ¿Cómo hay que actuar en cada caso?
Si nos enfrentamos a una extinción a favor de un único heredero, lo primero es conseguir un acuerdo para establecer quién se quedará como único propietario del inmueble. Un proceso en el que también hay que definir la cuantía económica que recibirán el resto de partes que renuncian a esta herencia, por lo que antes de tomar una decisión hay que realizar una tasación de la vivienda para saber su valor.
En el caso de que se quiera vender la vivienda a terceros compradores, lo normal es que los distintos propietarios de una vivienda heredada acuerden repartirse los beneficios de la venta. Por tanto, también habrá que realizar una tasación del inmueble antes de ponerla en el mercado, así como firmar acuerdos de aceptación para el reparto de los futuros beneficios.
En cualquiera de los casos, es importante recordar a las partes interesadas que la extinción del condominio no es una transmisión patrimonial, por lo que están exentos de pagar el impuesto a la transmisión de bienes patrimoniales. Pero sí deben abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Por último, también nos podemos encontrar ante los casos de extinción del condominio en divorcios. En estas situaciones, lo recomendable es negociar la propiedad mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que debe acompañar a la demanda de divorcio. Además, en estos casos es importante realizar la extinción por voluntad mutua, lo que evitaría a las partes implicadas pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
CEO de Comprarcasa
