Empecemos por el principio, porque si no, no nos vamos a entender. Nadie duda ya de la cantidad de proptechs que comercializan con los datos inmobiliarios. Para quien no lo conozca muy bien, tienen casi todos (no digo todos, porque soy enemigo del todo y de la nada; qué difícil es saber si quiera cuántos hay) los datos relacionados con la oferta, con lo que se publica en los portales. Más difícil es tener los datos de cierre de operaciones, que sólo los tienen los Registradores y los Notarios (y ni siquiera ellos tienen digitalizados el 100% de los datos), entre otras cosas, porque son caros y porque no permiten mucho la comercialización de los mismos, y encima con un delay temporal que en algún caso supera los cuatro o cinco meses…
Así que podríamos decir que es muy difícil ofrecer una valoración basada en los datos de cierre, en los reales de las operaciones. Pero es que, además, existen multitud de variables, casi imposibles de digitalizar. ¿Qué diferencia de precio tiene un piso según su orientación? ¿Su altura? ¿Su proximidad a colegios/hospitales/…?
Pero más allá de lo obvio, aparecen otras variables que me parecen igual de difíciles para el cálculo. Cuando el mercado (como el que se nos presenta ahora y en los próximos meses) es bajista, porque me imagino que todos sabemos que los precios, en general, van a bajar…sí, ya sé que va por barrios, que los más ricos bajarán menos, que compran extranjeros… En general los pisos van a bajar, porque la capacidad mensual de pago de los compradores es la misma, pero el interés se ha multiplicado por un “montón”, así que si antes podía pagar 1.500€ al mes de hipoteca, ahora también, pero esa mensualidad, ahora corresponde a un importe menor del valor del inmueble.
Ahora tenemos unos softwares con unos algoritmos buenísimos, pero sin los datos de cierre, en un mercado bajista. Así que es hora de sacar las uñas “tecnológicas” y de mostrar el auténtico talento de estas proptech (que lo tienen), que prácticamente harán “magia” con sus algoritmos de cálculo para dar precios de compra a corto plazo, teniendo en cuenta las bajadas.
Y si esto es así (digo yo), ¿cómo modificarán los algoritmos los iBuyers para saber a qué precio comprar, reformar y vender dentro de 3 meses con bajada de precio incluida? ¿Será hora de replegarse un poco o tener más servicios en cartera?
En cualquier caso, seguro que nuestros “magos” de los datos, serán capaces de predecir o de intentarlo y estoy deseando verlo. Es hora de mostrar toda nuestra capacidad tecnológica y enseñarles a los clientes que hay una cantera enorme de expertos en data en España.
Director de Operaciones del Grupo API en Cataluña, Tecnoapi y Mapa Proptech. Co-autor del libro Revolución Proptech, centrado en la transición de modelos convencionales hacia los digitales.
