Tradicionalmente, el sector inmobiliario ha servido de refugio de la inversión, pues la relación riesgo-rentabilidad es la mejor opción tanto para el ahorro como para la creación de un patrimonio a largo plazo. Pero no todo el mundo tiene músculo financiero para adquirir una propiedad y después explotarla en el mercado del alquiler. Además, mucha gente no quiere tener que lidiar con los quebraderos de cabeza que conlleva ser un propietario.
Por suerte, existen varias fórmulas que acercan el mercado inmobiliario a los pequeños inversores sin necesidad de que éstos tengan que lidiar con inquilinos ni desembolsar enormes cantidades de dinero. Hablamos de las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), del crowdfunding y de los tokens inmobiliarios.
Qué son y cómo funcionan las SOCIMIS
Las socimis son la adaptación española de los vehículos de inversión inmobiliaria (REIT) que llevan años funcionando en países anglosajones. Su actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. Como ventajas, proporcionan mayor liquidez respecto a otro tipo de inversiones gracias al reparto de dividendos y cuentan con ventajas fiscales. Además, al cotizar en bolsa, cualquier persona puede invertir o desinvertir en una socimi, igual que compraría o vendería acciones de una empresa cotizada.
Entre los requisitos que debe cumplir una socimi se encuentran: poseer un capital mínimo de cinco millones de euros; repartir en dividendos el 80% de las rentas que provengan del alquiler y el 50% de las plusvalías realizadas por la transmisión de activos; o cotizar en un mercado bursátil regulado.
Qué es el crowdfunding
El crowdfunding (o microfinanciación) inmobiliario nació con el objetivo de democratizar la inversión en un sector que solo era asequible para quienes tenían o conseguían reunir grandes cantidades de capital.
A través de aportaciones de inversores que coinciden en la elección de un mismo proyecto se consigue su financiación, ya sea la compra de un inmueble para su posterior explotación en régimen de alquiler, o la acumulación de capital para construirlo. De esta manera, los beneficios que percibiría una empresa de bienes inmuebles pasan al inversor.
Así, una de las diferencias clave entre el crowdfunding y las socimis es que el primero ofrece la inversión directa en una propiedad específica elegida por el inversor, mientras que quienes invierten en una socimi están comprando acciones de dicha sociedad y de su cartera de propiedades, sobre la que solo tiene control la junta directiva.
Qué es la tokenización
La tokenización también ofrece la inversión directa en un inmueble concreto, solo que en este caso el proceso es 100% digital, dando la oportunidad de invertir tanto en moneda física como en criptomoneda, gracias a la tecnología blockchain que elimina fronteras y ofrece transparencia y sencillez al proceso.
Así, tokenizar un inmueble supone dividirlo en partes más pequeñas, que son representadas por tokens que poseen derecho de propiedad. Cada uno de estos tokens es digitalizado para comercializarse online en solo dos clics y almacenarse en la cartera virtual de cada inversor, que recibe mensualmente los rendimientos generados, bien por el alquiler, bien por su venta, para que pueda reinvertirlos en un nuevo activo, diversificando su cartera, o utilizarlos a su conveniencia.
El monto mínimo depende del proyecto y de las condiciones de la compañía. En el caso de Reental, con 100 euros se puede invertir desde cualquier parte del mundo.
Todos estos productos de inversión fraccionada son válidos para invertir en el mercado inmobiliario. Elegir uno u otro dependerá del perfil del inversor y de la estrategia que quiera seguir, por lo que es importante destacar las diferencias.
Por ejemplo, para los que apuestan por conocer al detalle los activos en los que invierten, esa información solo se la pueden facilitar el crowdfunding o la tokenización, y tanto en uno como en otro caso el inversor puede escoger entre distintos proyectos y rentabilidades, que variarán en función de cada oportunidad. Las socimis, por su parte, poseen gran cantidad de propiedades y no es posible proporcionar a los inversores información referente a cada una de ellas.
Sin embargo, las socimis ofrecen ventajas fiscales, cosa que no ocurre con el crowdfunding ni con la tokenización. Pero estas sociedades de inversión inmobiliaria llevan asociados una serie de gastos de administración y trámites burocráticos que no tienen las otras dos fórmulas.
Además, hay que subrayar que con las socimis se está ‘jugando en bolsa’, lo que supone que sus acciones pueden caer cuando los mercados de valores caen y pueden hacerlo antes de que se produzca una caída del valor de los inmuebles que tienen en cartera.
No obstante, en las socimis y en la tokenización no hay límite de inversión, pero sí lo hay en el crowfunding, donde no se puede invertir más de 10.000 euros anuales, salvo que seas inversor cualificado.
Y si lo que se busca es liquidez, tanto socimis como tokens permiten convertir las inversiones en dinero contante y sonante en cualquier momento. Pero no ocurre así con el crowdfunding, donde el capital invertido no puede recuperarse hasta el final de cada proyecto. Eso sí, para vender las acciones de una socimi habrá que esperar a que abra el mercado en el que cotiza, mientras que, en el caso de los tokens, se puede hacer online 24 horas al día durante todo el año.
En conclusión, cada vez existen más alternativas para que cualquier ahorrador pueda poner su dinero a producir como hacen los grandes inversores. La mejor tecnología se abre paso, y detalles como la inmediatez y la accesibilidad a la hora de invertir, desinvertir 24/7, y el nacimiento de nuevas funcionalidades como la reinversión o el apalancamiento sobre tus tokens, indican que todos estas fórmulas acabarán confluyendo, de una u otra manera, en la tokenización.
Y es que, lo que hoy puede verse como una barrera de entrada (el uso de la tecnología para acceder), se convierte en una ventaja para las siguientes generaciones. ¿Alguien cree que los jóvenes de hoy, que serán los inversores y compradores de mañana, querrán gestionar sus finanzas como lo hacemos ahora? ¿O lo harán con su smartphone, que ya es una extensión de su cuerpo?
CEO de Reental
