Cada día sabemos más y entendemos menos
Albert Einstein
Soy gran defensor de la vivienda en propiedad, como método de ahorro e inversión. Mi generación «los boomers» en España tuvimos la posibilidad de comprar vivienda gracias fundamentalmente a tres palancas:
- Acceso mucho más fácil a la financiación, (mi gran caballo de batalla).
- Acceso a vivienda protegida, muchas veces a través de cooperativas.
- Ayudas a través de avales y financiación que denomino Family&Friend (es decir, que tu padre te dejaba dinero para la entrada del piso).
Aunque los precios de las viviendas estaban disparados en los años 90, y los tipos de interés eran infinitamente más altos que los actuales, (ver gráficos), los jóvenes accedían a una vivienda sobre plano a prontas edades a través del modelo descrito.
La «involución» es brutal en la fabricación de vivienda protegida, pasamos de entregar casi 90.000 viviendas protegidas en 2006, a solo 11.000 viviendas en 2018.
Y seguimos bajando, ya que en 2019, según los últimos datos del propio ministerio en su Observatorio de Vivienda, se entregaron 6.220 viviendas, 5.224 realizadas por iniciativa privada y 1.396 viviendas protegidas realizadas por administraciones públicas en toda España (ver tabla).
Y entonces, ¿por qué no se hace vivienda protegida?, ¿qué palancas debemos de utilizar para recuperar la vivienda protegida?, si de verdad queremos hacerla.
No es una cuestión de planeamiento urbanístico. Berrocales, el último barrio de Madrid que ha tenido una aprobación definitiva de su planeamiento, está diseñado para la realización de 22.000 viviendas, 11.000 de ellas viviendas protegidas, el 50%.
No es por ser cáustico, pero Berrocales (un solo barrio) va a tener el doble de vivienda protegida de la que se construye en España en un año. Es decir, hay un montón de suelo protegido que no sale a la luz.
Entonces, ¿queremos hacer vivienda protegida?, ¿es uno de los objetivos del sector?, ¿de las administraciones?
Creo que hay un consenso en todo el sector, que son cuatro los motivos por los cuales no se hacen viviendas protegidas.
El primero y principal es: «Los precios de venta estipulados en los módulos, (marcados por decreto) son inviables». En Madrid no se puede hacer una vivienda VPPB (la más demandada) en una zona B porque el precio de suelo más la construcción es superior al módulo. Así de sencillo.
Además, hay limitaciones que expulsan a ciertos usuarios y estos no pueden acceder a una vivienda protegida.
Poca simplificación administrativa, para que el promotor o el gestor de cooperativas (no olvidemos que el 79% de la vivienda protegida entregada en 2019, la realizó un actor privado) se anime a realizar vivienda protegida. Debería ser rentable económicamente y sencillo. Pues no es así, ya que no es rentable y además mucho más complejo que promover vivienda libre. Mucha más burocracia.
Falta de ayudas para que los jóvenes accedan a la vivienda protegida.
En resumen, no es un problema de falta de demanda, cualquier vivienda protegida (sobre todo VPPB) que salga al mercado se cubrirá, es un problema productivo, es más caro producirlas que el precio de venta que tenemos tasado por el legislador.
Por eso, el fin de semana, cuando cayó en mis manos el proyecto de decreto por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, el documento que está llamado a sustituir al Decreto 74/2009, empecé a leerlo con enorme ilusión…
…Cuando lo terminé de leer tuve claro el título de mi artículo. «Para este viaje no se necesitan alforjas».
No resuelven ninguno de los cuatro puntos expuestos, los complican un poco más:
1º El precio de módulo, no solo no se sube si no que se baja de facto.
El precio de vivienda protegida se calcula sobre un precio el m2 útil de la vivienda, en función de qué tipo de vivienda protegida es (VPPB, VPPL) y en qué municipio está: Zona A (Madrid, Alcobendas etc.), Zona B (Colmenar Viejo, Tres Cantos, Torrejón, Alcalá, Arganda, Getafe, Valdemoro, Alcorcón etc. ), Zona C (Alpedrete, Meco, Torrejón de la Calzada etc.), Zona D (resto).
A ese precio de módulo por vivienda se suman las plazas de garaje y los trasteros dando un tanto por ciento del precio de módulo. Por no hacerlo complejo, en el nuevo decreto al bajar la segunda plaza de garaje del 40% de precio de módulo al 30% en una VPPB de zona B, le bajamos la vivienda 4.000€.
Nos encantaría que los costes de construcción fueran más bajos (le dedico un capítulo entero en mi libro a explicar por qué están en estos precios) y que así se pudieran bajar los módulos, pero la realidad es otra muy distinta.
Hoy se da el paradigma de que una VPPL en Madrid (Cañaveral) está prácticamente al mismo precio que la vivienda libre, y que a partir de Zona B, simplemente la VPPB no se puede hacer (el coste de suelo más la construcción está por encima del módulo).
La propia Comunidad de Madrid, a través del Consorcio Urbanístico Espartales Norte, acaba de sacar a concurso un suelo para hacer vivienda asequible en alquiler con opción de compra, es decir VPPB, en Zona B (Alcalá de Henares) a un precio de referencia de 400€. Vaticino que va a quedar desierto, porque a los precios de construcciones actuales la VPPB en zona B, el valor del suelo no puede superar los 250€, si queremos sacarlo adelante.
Es curioso que una comunidad como la catalana, que está haciendo verdaderas barbaridades en vivienda, (su nueva ley de vivienda ha sido tumbada por el Tribunal Constitucional) se diera cuenta de que los números no salen y haya aumentado recientemente un 23% los precios de módulo. Este decreto parece desconocer esta realidad.
Adicionalmente, la norma tiene otras incongruencias que merece la pena repasar:
2º Poca flexibilidad para el acceso. Los requisitos para el acceso de la vivienda protegida son fundamentalmente tres:
- que la vivienda adquirida sea vivienda habitual
- no tener vivienda en propiedad para acceder a vivienda protegida
- y que el demandante de vivienda no supere unos ingresos establecidos.
Muy razonable, no creo que nadie se oponga a estos tres requisitos. Pero al menos había dos situaciones injustas que debería corregir el borrador del decreto.
Primera, si heredabas con tus hermanos la vivienda de tú abuelo la casa del pueblo, (tampoco puedes tener la nuda propiedad o incluso el usufructo de la vivienda), por ejemplo en Jaraíz de la Vera (Cáceres) no puedes acceder a una vivienda protegida en el actual decreto. En el nuevo decreto tampoco.
Segunda, en el actual decreto los requisitos para acceder debes cumplirlos en el momento de la compraventa (promoción) o adjudicación (cooperativa), no cuando escrituras. Genera muchos inconvenientes sobre todo para aquellas familias (de clase media/baja) que necesiten cambiar de vivienda. Les obligas a vender su casa actual tres años antes (duplicando alquiler y cuota de la nueva vivienda) de recibir la nueva vivienda.
Con el nuevo decreto, en vez de cumplir los requisitos en el momento de la escrituración como esperábamos los defensores de vivienda protegida, los han adelantado y debes de cumplir los requisitos dos años antes de la compraventa. Ni Rappel sabe qué va a hacer con su vida cinco años antes (dos antes de la CV más tres de construcción) de que le entreguen una casa.
Además, el nuevo decreto propone una nueva limitación de acceso, y es que si no tienes unos ingresos mínimos del 1,5 del IPREM, no puedes adquirir vivienda protegida. No cumples requisitos. De esta forma el legislador elimina a esos jóvenes que adquirían vivienda (método de ahorro e inversión) con los avales o financiación de los padres.
3º Simplificación administrativa.
Es muy curioso que en la nueva Ley del suelo se permita la declaración responsable en las licencias de obra y primera ocupación. En el nuevo decreto no puedes hacer declaración responsable ni para la calificación provisional, ni para la definitiva. Y debes esperar a la sanción correspondiente, volviendo a tener retrasos en los plazos. Además, se incluye en el nuevo decreto que esta se regirá por silencio negativo, es decir si no te contestan en 3 meses es denegada.
Se da la paradoja que una norma autonómica (Ley del Suelo) obliga a los ayuntamientos a mejorar un acto administrativo que consumía mucho tiempo y recursos para ser más ágiles y eliminar burocracia. Sin embargo, algo que depende de la propia comunidad y además es legislado por decreto, no incluye dicha declaración responsable. Kafkiano. O que el funcionario de turno ha impuesto al legislador sus prerrogativas, vaya usted a saber.
Además, se crea un registro de demandantes de vivienda protegida, un acto burocrático más de obligado cumplimiento. Que sin duda retrasará aún más la adjudicación. Mientras tanto no se iniciará la obra, ya que los bancos para dar el préstamo promotor solicitan licencia y contratos de compraventa o adjudicación, si estos se retrasan, la obra se retrasa, todo facilidades. Ojo, no he entendido las bondades del registro, que a lo mejor las tiene.
Falta de ayuda para los jóvenes para acceder a vivienda protegida
No hay absolutamente nada al respecto, ni se le espera. Ayudas en precio, avales financieros de la comunidad para acceder a préstamo. Si es que hay muchas formas de ayudar a los jóvenes a comprar vivienda, si fuera una prioridad.
No he querido ser exhaustivo y sólo he incluido lo más relevante. Porque también podría ser criticable del decreto, o al menos debatible:
- Aumentar la desafectación a 30 años del régimen de protección.
- Limitación del precio del suelo. Este punto es muy importante, pero es tan técnica la explicación que solo dejo el titular.
Se va a dar la paradoja de que al limitar el precio del suelo, el coste de urbanización en algunos sectores, va a ser superior que a dicho precio tasado. Además va a tener un gran impacto en los coeficientes de ponderación reales del planeamiento, haciendo más difícil todavía (incluso imposible) las reparcelaciones en algunos ámbitos. Dificultando más la generación de suelo finalista. Si decimos que para bajar el precio hay que generar más oferta, ¿a qué viene esta limitación del suelo?, si de facto el suelo ya está tasado al estar limitado el precio de venta.
- Incluir un derecho de adquisición preferente en viviendas de alquiler protegida, que va a hacer muy complejo el Build To Rent, en su sistema “purchase”, además de que va en disonancia con el actual Plan Vive. Si entrara hoy este decreto analizado, el Plan Vive debería corregirse en ese punto.
En resumen, si eres un joven que tiene ilusión por adquirir su vivienda protegida esta norma te lo pondrá mucho más difícil para tener acceso y además es papel mojado a día de hoy porque a estos precios el coste de fabricación es superior al precio de venta.
No entiendo que si el objetivo es hacer vivienda más protegida, no adecuemos las normas a la realidad del mercado.
Como decía Einstein, cada vez sabemos más y entendemos menos.
P.D.: Recomiendo enormemente leer una biografía sobre Einstein, cuyo título es «Einstein. Su vida y universo» del americano Walter Isaacson que, en mi opinión, no solo te hace entender de forma sencilla las teorías físicas de Einstein y su importancia actual, sino que es también una amena descripción del hombre con sus luces y sombras (que las tuvo) y sobre todo un repaso del primera mitad del sigo XX, una época, sin duda, interesantísima que nos hace entender la actual, conociendo la visión de quizás el hombre más importante del siglo XX.
Licenciado en Derecho, consultor inmobiliario, autor del libro "¡Aún dicen que el pescado es caro!. Confesiones de un consultor inmobiliario". Fundador de Desaprendiendo Consulting, Dir. de Desarrollo de Negocio de Grupo Fogesa y Senior Advisor de Icrowdhouse.
