“Se conoce como materia prima a la materia extraída de otros materiales y que se utiliza o transforma para elaborar otros materiales que más tarde se convertirán en bienes de consumo”
Pues bien, la materia prima en el sector inmobiliario es el suelo. Sin suelo no existe proceso de transformación, ni bienes de consumo.
Ahora bien, no basta solo con la existencia de suelo, o mejor dicho de cualquier tipo de suelo. Todos sabemos que para que un suelo sirva dentro del proceso de transformación y desarrollo inmobiliario debe tener unas características, por ejemplo, clasificación, calificación, ordenamiento urbanístico, edificabilidad, localización, etc…
El etc… y las características son tantas y tan variadas, que hace que todo el proceso de transformación de la materia prima en bienes de consumo (viviendas, oficinas, naves industriales), sea un proceso muy dificultoso y con una línea temporal enormemente grande.
Todo ello nos lleva a una rigidez enorme de todo el proceso inmobiliario, a que la materia prima sea un bien escaso, con una alta demanda y, por lo tanto, se producen unos precios al alza, que encarecen los bienes de consumo inmobiliarios.
Quizá este argumento simplista, que valdría para cualquier tipo de materia prima y bien de consumo: escasez de materia prima, alta regulación, subida de precios; se vuelve mucho más trágico cuando nos referimos a un bien básico y cuyo derecho tenemos reconocido en nuestra constitución: el acceso a una vivienda digna.
Pero yo quiero ir un paso más allá, quién queremos que produzca ese bien de consumo, quién queremos que sean los player principales en este proceso de transformación.
Tengo la sensación de que, en los últimos tiempos, estamos asistiendo a un reduccionismo economicista y basado en el capital. Solo los grandes capitales inmobiliarios pueden acceder a la materia prima (sobre todo en las grandes ciudades y áreas metropolitanas) y, por lo tanto, están expulsando del mercado a los pequeños y medianos transformadores (promotores).
En esta situación concurren algunas circunstancias a reseñar.
Las administraciones públicas ponen en el mercado grandes lotes de suelo para vivienda con unos requisitos de acceso y económicos que anulan cualquier posibilidad para los pequeños y medianos promotores.
Por otro lado, las entidades financieras han endurecido de facto las condiciones de acceso al crédito por parte de estos promotores. Exigiendo en muchos casos, más allá de un número determinado de ventas, que estos promotores pongan su patrimonio y prácticamente todo su capital al servicio de una determinada promoción inmobiliaria. Actualmente existen varias plataformas de crowfunding inmobiliario, que pretenden dar respuesta a esta situación, puesto que han visto en esta necesidad una vía de negocio.
Y por último a destacar, los propietarios de suelo privados. Siendo conscientes de la escasez y de la necesidad, se venden al mejor postor, como es lógico, intentando maximizar sus beneficios. Las opciones a compra con una duración de muchos meses o incluso un año y con señalizaciones bajas son una especie en extinción. En muchos casos estamos asistiendo a una subasta semanal sobre un suelo con reservas importantes y pagos al contado.
Ante este panorama, se ha tomado partido por los grandes players, yo reivindico un factor, sobre el cual tienen muy difícil actuar estos grandes players: lo local.
Nadie como los pequeños promotores conocen el mercado local de suelo; conocen la localización, a los propietarios y a su ayuntamiento. Si bien, se tendrán que adaptar a un público en cuanto volumen pequeño, yo creo que los medianos, si quieren subsistir, también tienen que adaptarse a hacer un mayor número de operaciones, pero de un volumen pequeño. Los grandes nunca van a entrar a competir por estas operaciones.
También deben afrontar un proceso enorme de transformación, mayor profesionalización y digitalización. En definitiva, mayor experiencia de usuario.
La transformación de la materia prima en sus bienes de consumo (hogares) deben tener alma propia, distinta, diferenciada que llegue a los corazones de sus posibles clientes.
Esta batalla se gana solar a solar, metro cuadrado a metro cuadrado.
“Disputar cuando se tiene todo en contra genera grandeza y belleza.”
MALCOLM GLADWELL
Comunicación, medios digitales, relaciones públicas y desarrollo territorial
