El verdadero progreso es el que pone la tecnología al alcance de todos.
Henry Ford
En mi libro “Aún dicen que el pescado es caro”. Confesiones de un consultor inmobiliario, contaba la siguiente anécdota:
Un promotor, en “la época imperio”. (Es la época comprendida desde el año 1995 hasta el año 2007 donde el precio de la vivienda no paró de crecer durante esos veintidós años seguidos, y pasó en España de una media de 1.600 euros por metro cuadrado a 3.250 euros por metro cuadrado). Solicitó préstamo bancario para sacar su promoción.
Supongamos que la cifra de dicho préstamo era de 10 millones de euros– el 80% de la cifra de negocio de la promoción, lo razonable –. El departamento de Riesgos de la entidad financiera (una caja de ahorros) aprobó la operación y le concedió el 100% de la cifra de negocio 12,5 millones de €, y al final la caja sin pedirlo el cliente, le ingresó en cuenta el 110% de la cifra de negocio de la promoción. 13,5 M€.
Moraleja. En la época imperio no existía ningún problema para financiar los proyectos inmobiliarios.
Los promotores, tenían dificultad para encontrar buenos suelos baratos, cerrar precio con las constructoras, adivinar cuál era el proyecto ideal para sus futuros clientes, pero no tenían ningún problema para conseguir financiación bancaria para sus proyectos.
Esto ha cambiado, según los datos del INE el sector de la promoción de obra nueva residencial tienen una cifra de negocio anual de 29.000 millones de euros aproximadamente (100.000 viviendas al año por un precio medio por vivienda de 290.000€) de los que necesita financiar al menos 23.200 millones de euros. (80%).
- La concentración bancaria (que será agravada aún más por la fusión de La Caixa/ Bankia).
- Las nuevas normas contables IFRS, que hacen que deban dotar mucho más, cada vez que un banco presta dinero para promoción residencial.
- y los cambios normativos, especialmente en la ley hipotecaria, que ya no asegura la subrogación de la hipoteca (según datos recientes del banco de España, desde que entro la nueva ley en junio de 2019, solo el 40% de los clientes se subrogaron en el préstamo promotor) hace que poco a poco el préstamo promotor desaparezca de nuestro horizonte.
Me animo (la ignorancia es atrevida) a calcular que de esos 23.200 millones de euros de necesidad de financiación para el sector, la banca solo puede aportar en la actualidad 15.000 millones de euros, el resto a día de hoy ya es aportado, por lo que denominamos FINANCIACIÓN ALTERNATIVA.
Por primera vez en su historia reciente el sector promotor no tiene acceso a la financiación fluida y barata de la banca comercial y debe crear su estrategia para complementar la financiación bancaria.
Pero, ¿y las promotoras medianas, pequeñas y gestoras de cooperativas que para sacar sus proyectos siempre han necesitado de la banca tradicional, como sustento de sus enormes necesidades de capital?. ¿Tienen una estrategia clara para trabajar en este nuevo entorno de falta de financiación bancaria? Más teniendo cuenta que esta banca tradicional dará más dinero, cuanto mayor sea el balance de la promotora/gestora, por un criterio de mitigación de riesgo. Sinceramente, creo que la mayoría no tiene una estrategia definida. Creo que hay mucho que avanzar.
Financiación alternativa hay de muchas clases, desde emisión de bonos, titulizaciones, a utilización de préstamo vía fondo de deuda, o incluir socios vía fondo de equity, o utilizar Family Office que compartan el riesgo de proyecto, utilizar las plataformas de financiación alternativa (crowfunding) para sacar los proyectos o incluso encontrar a tu primo de zumosol que te capitalice la promotora/gestora. Creo que cada promotor debe buscar su estrategia en función de su volumen de negocio, su balance y estructura.
En definitiva la financiación bancaria será cada vez más escasa y cara y esta será sustituida progresivamente por la financiación alternativa.
Cuando trabajaba como consultor de negocio, para una empresa tecnológica, especialista en servicios financieros, teníamos una máxima. Los proyectos deben abordarse por este orden. Cubrir la necesidad (estrategia), personas, procesos y tecnología, ese es el método, si impones la tecnología primero, antes que el resto fracasarás.
Por tanto cada compañía debe marcar sus estrategias de financiación alternativa en función de las necesidades a cubrir, de los equipos que dispone y sus procesos, y a partir de ahí utilizar las herramientas de sistemas de información que necesites.
Los IRM, (Investors Relationship Management) herramientas desconocidas hasta ahora en el mercado español, se harán populares en unos meses, ocurrirá como con los CRM,s, que en los años 90 del siglo pasado, que no los conocía nadie y hoy toda empresa explota la relación de sus clientes con algún software de este tipo.
Desde Icrowdhouse, como “proptech” especialista en búsqueda de financiación alternativa, hemos creado un IRM, via Saas (pago por servicio en la nube) que cubre cualquier necesidad de relación con tu inversor, en el sector promotor. Da igual si eres una cotizada (ya tiene financiación vía bonos, y lo que necesitas es reportar adecuadamente a tus bonistas o accionistas), a una promotora pequeña de Cádiz, (debe buscar financiación para sobrevivir) o una gestora de cooperativas en Madrid (se financia con un sistema mixto, con las aportaciones de los cooperativistas más fondo de deuda) cubriendo todas las funcionalidades.
- Desde la generación de la oportunidad y ofrecerla adecuadamente a tu inversor/financiador (necesites captar financiación o la tengas ya captada). Donde ya se acabaron enviar las hojas excel por correo, sino de una forma segura tu inversor accede a tú plataforma, para ver el análisis de viabilidad del proyecto y la documentación necesaria para verificar el proyecto (tasación, licencia, estudio de mercado, etc).
- Durante la vida del proyecto (control de costes, análisis del cashflow, seguimiento de obra, firma digital, o asambleas a través de videollamadas con posibilidad de voto en la misma). Se acabaron los reportes, la información para tu inversor está en todo momento actualizada desde cualquier dispositivo en cualquier momento, en aras de una mejor calificación de la información y la transparencia tan necesaria para el sector.
- La finalización del proyecto (Liquidación de SPV, reparto de dividendos, etc).
La financiación alternativa ha llegado para quedarse, los IRM,s acabarán implantándose en el sector promotor, pero no olvidemos que para que tengan éxito, primero debemos analizar nuestra necesidad (estrategia) nuestras personas y procesos y sistemas de información. Esta es la responsabilidad de los equipos directivos del sector. Los IRM,s son la herramienta que da soporte.
Licenciado en Derecho, consultor inmobiliario, autor del libro "¡Aún dicen que el pescado es caro!. Confesiones de un consultor inmobiliario". Fundador de Desaprendiendo Consulting, Dir. de Desarrollo de Negocio de Grupo Fogesa y Senior Advisor de Icrowdhouse.
