La inversión inmologística en España ha superado los 1.510 millones de euros durante el primer semestre del año, casi el total de la inversión de 2020, y la previsión es alcanzar récord histórico en inversión en logístico en España con más de 2.000 millones de euros en 2021, según datos presentados por Savills Aguirre Newman en Stock, el informe sobre la evolución del mercado logístico publicado esta semana por la consultora inmobiliaria.
Según ha explicado durante la prestación de Stock Antonio Montero, Executive Director Head of Industrial & Logistics en Savills Aguirre Newman, “en poco más de un año nuestro mercado ha pasado a un primer plano principalmente por las necesidades derivadas del aumento del e-commerce y se ha hecho evidente la necesidad de actualizar y aumentar el parque existente para ajustarse a las nuevas necesidades, por lo que el sector logístico afronta grandes retos como la escasa disponibilidad de suelo logístico en algunas zonas, la adaptación sostenible de la logística urbana, cómo evolucionarán las rentas o hasta dónde se comprimirán las rentabilidades, entre otras cuestiones”.
Madrid
El stock logístico de en el mercado de Madrid se sitúa actualmente en los 12 millones de m2 y se espera que en el último trimestre del año alcance los 12.350.000 m2, lo que supondrá un incremento del 41 % respecto a 2015 y la incorporación de 3,5 millones de m2 en los últimos seis años, casi la tercera parte entre los años 2019 y 2020. Respecto a la disponibilidad logística en Madrid, la tasa de disponibilidad media se sitúa en el 8%. Las zonas con mayor disponibilidad son el Corredor del Henares, con el 54 % de la disponibilidad, y la zona sur, que aglutina el 29%.
En relación con la contratación, durante el primer semestre del año, la cifra ha ascendido a 641.000 m2 y la consultora prevé que 2021 sea también un año récord en términos de absorción en Madrid. Las rentas prime en Madrid ha sufrido un ligero aumento respecto a 2020, situándose en 5,75 €/m2/mes, y un 44 % de crecimiento acumulado respecto a 2013.
Cataluña
El stock total actual es de 8.5 millones de m2, concentrados principalmente en la ciudad de Barcelona. Tras haber incorporado algo más de 2 millones de metros cuadrados en los últimos siete años al mercado, actualmente la disponibilidad total en Cataluña es de unos 277.000 m2. La disponibilidad en la zona centro y primera corona de Barcelona se sitúa por debajo del 2%. Según la consultora inmobiliaria, la baja tasa de disponibilidad pone de relieve la existencia de una demanda insatisfecha.
Respecto a la oferta futura, se estima que, para los próximos trimestres del año, se incorpore nueva superficie, en torno a 315.000 m2 en el segundo trimestre de 2021 y unos 500.000 m2 en 2022. En cualquier caso, y en vista de los ritmos de contratación, la consultora señala que la escasez de suelo finalista o suelo en gestión apto para el uso logístico para nueva producción de stock, dificulta la retención de empresas o la implantación de nuevos proyectos que necesitan estar en zonas muy concretas y que hoy en día no tienen opciones suficientes a valorar.
En el primer semestre, la absorción ha alcanzado un total de 483.000 m2, principalmente de la mano de operaciones de alquiler vinculadas a la actividad del e-commerce. El 70% de la nueva oferta está ya alquilada y para 2022 el pre-let representa un 64%. En este contexto, respecto a la evolución de las rentas prime, Savills Aguirre Newman prevé una tendencia al alza provocada por la escasez de oferta en algunas zonas, además de por la mejora en eficiencia energética, sostenibilidad y operatividad de las nuevas naves logísticas.
Valencia
El mercado logístico Valenciano ocupa el tercer puesto por tamaño a nivel nacional. El stock identificado se sitúa en unos 3.000.000 m2 y su reciente crecimiento viene motivado principalmente por el incremento del e-commerce, por el incremento del peso del Puerto de Valencia, así como por el número de habitantes directos al que abastece. Este año se incorporarán unos 326.000 m2 de nueva superficie.
Con el desarrollo de nuevas promociones proyectadas en el medio plazo, Valencia tiene la posibilidad real de ofrecer proyectos XXL, ya que era una de las grandes carencias del mercado y algunas actividades tenían que contemplar otras plazas en las cuales desarrollar su actividad. La absorción logística en Valencia durante este primer semestre se sitúa en unos 124.000 m2, y las rentas prime se mantienen estables, en el entorno de los 4,50 €/m2 para aquellos inmuebles mejor situados y calidad de inmuebles de última generación.
Andalucía
La disponibilidad logística en Málaga y Sevilla ha sido prácticamente nula durante el primer semestre del año y la consultora inmobiliaria destaca el arranque de nuevos proyectos, hecho que supone un punto de inflexión tras años sin promoción de activos en ambas provincias y que incorporará nueva superficie de última generación con la incorporación de los proyectos de Green Logistics en ambas ciudades.
La insuficiencia de suelo finalista apto para el uso logístico en Málaga ha provocado que no haya disponibilidad para nuevas promociones a corto plazo y que se planteen operaciones llave en mano o en pre-alquiler. Respecto a la oferta futura del mercado logístico en Sevilla, la autovía SE-40 ha supuesto un estímulo decisivo en la zona sur y este del mercado logístico hispalense y provocará que los futuros desarrollos logísticos se concentren en esta área geográfica.
Previsiones del sector logístico
Según se ha señalado en la presentación, las tendencias y previsiones para el sector son:
- Se estima un aumento de operaciones de pre-let y llave en mano dada la escasez de producto de calidad y adecuado a las necesidades de los usuarios en prácticamente todos los mercados.
- Continúa la tendencia de Big Box y naves última milla impulsada por el e-commerce.
- El sector afronta en distintas zonas un horizonte de escasez de suelo que puede producir una disminución de la oferta de producto necesaria y un aumento de rentas en el medio plazo.
- Continuarán los procesos de recuperación de activos y nuevos proyectos de “Logística en vertical” como consecuencia de la falta de suelo para nuevo producto.
- A muy corto plazo se espera compresión de yields, provocada por la escasez de oferta de producto en el mercado y la alta demanda de inversores por activos logísticos.
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