Hace años que las fórmulas de financiación alternativas vienen haciéndose un hueco cada vez más grande en el mercado. En consecuencia, comienzan a surgir diversas plataformas y proptech de crowdfunding inmobiliario, que, con ayuda de la tecnología, se posicionan frente a los modelos tradicionales de financiación. Desde 2020, wecity.io es una de estas plataformas y su propósito es democratizar el acceso a las altas rentabilidades del mercado inmobiliario institucional. Hablamos hoy con Rafael Merry del Val, su presidente y fundador, que acumula una amplia trayectoria profesional de más de 30 años entre reconocidas firmas del sector como son Savills, CBRE o Knight Frank.
Pregunta: ¿Cómo y por qué surge la idea de crear una plataforma de financiación participativa como es wecity.io?
Respuesta: Durante mi última etapa como Head of Country de Savills ya pensábamos que no existía un producto para el inversor donde poder destinar su capital en producto inmobiliario en directo bajo una estrategia de tipo institucional y con tickets reducidos. Por tanto, nos juntamos un grupo de grandes profesionales del sector inmobiliario y tecnológico con el objetivo de crear un vehículo, que posteriormente se llamaría wecity, que es la herramienta perfecta para invertir cantidades moderadas en producto inmobiliario en directo.
wecity.io.es una plataforma de financiación participativa (PFP) o crowdfunding inmobiliario que nació en 2020 con el objetivo de democratizar el acceso a las altas rentabilidades del mercado inmobiliario institucional. wecity.io busca oportunidades de inversión en ámbitos de la vivienda, el retail o la logística a través de la alianza con sponsor-promotores que impulsen proyectos orientados a la renta o a la plusvalía, a los que aportará liquidez y el conocimiento del equipo de analistas de la plataforma.
Gracias al uso de la tecnología, facilitamos que los pequeños inversores tengan más oportunidades de acceder a la inversión inmobiliaria. Nuestra plataforma es rápida de usar y cuenta con una interfaz sencilla que muestra la información necesaria para el inversor para que, a un golpe de vista, decida si la inversión se adapta o no a lo que realmente está buscando. Este tipo de inversión ofrece la posibilidad al inversor de diversificar su cartera eliminando el riesgo de invertir solamente en un activo inmobiliario.
P.: ¿Qué tipo de proyectos para invertir podemos encontrar en wecity.io? ¿Predominan más los residenciales, los logísticos o los retail?
R.: Desde septiembre del 2020 llevamos financiado 23 proyectos inmobiliarios por importe de más de 22 millones de euros de diferente tipología: la mayoría residencial en todas sus modalidades, pero también y con mucho éxito, por cierto, hemos financiado proyectos de oficinas, y locales comerciales vacíos y con inquilinos.
Para nosotros es muy importante que el inversor diversifique y así lo recomendamos a nuestros inversores que participen en diferentes tipos de producto: equity y préstamo, uso de los inmuebles (residencial, terciario, etc.) y localización geográfica.
P.: ¿Cuál es el perfil medio del inversor que participa en vuestra plataforma? ¿Y el del promotor?
R.: Nuestros inversores son personas que buscaban poder invertir en grandes oportunidades inmobiliarias y que, hasta ahora, no tenían acceso a ello. Por lo general, consideramos a nuestros inversores no acreditados dándoles la opción de invertir un máximo de 3.000 euros/año por proyecto. En caso de que el inversor quiera ser categorizado como acreditado, es decir, que pueda invertir sin límite, debe acreditar al menos, ingresos anuales superiores a 50.000 euros, un patrimonio financiero superior a 100.000 euros o disponer de un servicio de asesoramiento financiero.
Hay que recordar que wecity es una plataforma donde nuestro punto diferencial es la experiencia inmobiliaria de nuestro equipo. Por tanto, hemos logrado disponer de un inversor tipo de perfil acreditado con experiencia en el sector tanto inmobiliario como financiero con bastantes conocimientos en la materia. El ticket medio del inversor de wecity es de unos 20.000€ por inversor. Esto demuestra que el perfil es de un inversor sofisticado y con mucha preparación. De hecho, con muchos actuamos casi como un crowd de banca privada.
En el caso del promotor, el crowdfunding inmobiliario se presenta como una alternativa y/o complemento a los sistemas de financiación tradicionales. Los promotores que recurren a ello lo consideran un sistema rápido de reunir capital para llevar a cabo promociones inmobiliarias o adquisiciones de inmuebles con costes competitivos frente a las entidades bancarias y menos comisiones para todos los implicados.
«Ahora más que nunca hace falta disponer del mejor equipo inmobiliario para el análisis de la oportunidades antes de financiarlas»
P.: ¿De qué manera se le garantizan la transparencia y la seguridad a los inversores y promotores que confían en wecity.io?
R.: wecity es una Plataforma de Financiación Participativa autorizada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), inscrita con número de registro 30, por tanto, actuamos bajo el paguas y control de dicho organismo, hecho que le da mucha confort y garantías a un proyecto de este tipo.
En el día a día, el inversor es el titular sobre cómo y dónde invierte su dinero. wecity.io ofrece una transparencia total sobre el destino de la inversión y sobre qué está pasando con los proyectos donde ha decidido invertir. De esta forma, el inversor puede planificar su futuro con más seguridad y tranquilidad.
En lo referente a los promotores, un comité de expertos de wecity.io analiza muy a fondo a los promotores que están detrás de los proyectos, llevando a cabo un sistema profundo de estudio del promotor, así como de los inmuebles de cada proyecto, visitando y analizando cada uno de ellos y haciendo una DD de la oportunidad apoyada por las valoraciones de mercado de nuestros colaboradores. De esta manera, garantizamos que cumplen con los requisitos para acceder a nuestra plataforma.
P.: ¿Cuál es la rentabilidad media que obtienen los inversores en wecity.io? ¿Cuál es el plazo medio de recuperación de la inversión en vuestra plataforma?
R.: Hemos probado diferentes tipologías de activos y tenemos inmuebles que en el plan de negocio van desde 8 a 44 meses, y vemos que existe un mayor interés por activos cuyo período es mucho más corto y cuyo tipo de negocio va más asociado al valor añadido. Es decir, lo que nosotros llamamos plusvalía.
Durante 2022, la mayoría de los proyectos que hemos financiado son de crowdlendin,g cuyos plazos han oscilado entre 9 meses hasta 24 meses, y las rentabilidades anuales oscilan entre el 9% al 12%.
Hay que recordar que en wecity ofrecemos contratos de préstamo con garantía hipotecaria de 1er Grado.
En las operaciones de crowdequity o plusvalía cuyos plazos de maduración habituales son de 18 meses a 36 meses, la rentabilidad se sitúa entre un 15% anual y un 25% anual. De hecho, hemos devuelto una cantidad récord de aproximadamente un 50% de rentabilidad en un plazo de 15 meses sobre la inversión de un proyecto de plusvalía realizada en una mediana superficie ubicada en la calle Federico Rubio y Galí de Madrid. Y otra operación que también ha sido magnifica ha sido la financiación a través de crowdequity de un local comercial en la calle Claudio Coello, en Madrid, también con un plan de negocio de 15 meses y un 30% de rentabilidad.
P.: Poniendo ahora el foco en la actualidad del sector, ¿en qué situación se encuentra la inversión inmobiliaria? ¿Atraviesa un buen momento o se está viendo afectada por la crisis geopolítica, la subida de tipos y la inflación?
R.: Sin duda, el momento económico es convulso y, por tanto, ahora más que nunca hace falta disponer del mejor equipo inmobiliario para el análisis de la oportunidades antes de financiarlas. No obstante, invertir en el sector inmobiliario en momentos como el actual es la mejor opción para nuestros planes de inversión y ahorro, ya que no hay un activo con mayor poder de protección para momentos de fuerte inflación como el inmobiliario, principalmente en el segmento residencial de toda tipología.
«El año 2023 debería ser el año de la consolidación de la demanda en volúmenes más razonables pero sólidos»
P.: ¿Cuál es el potencial del crowdfunding inmobiliario en nuestro país?
R.: Las expectativas de nuestra industria son muy interesantes ya que dada la situación económica que se prevé la financiación alternativa para el sector inmobiliario de proyectos con moderación financiera serán el valor refugio más interesante dentro de la gama de posibilidades de inversión
La banca sigue en una política muy errática con referencia al mundo de la financiación inmobiliaria, de tal manera que solicita a los promotores unas condiciones en algunos casos prácticamente imposibles de conseguir. Por tanto, nuestra plataforma, al conceder préstamos de manera digital, rápida y sencilla, es una herramienta extremadamente interesante para el sector de la promoción inmobiliaria. Y por otra parte, ofrecemos la posibilidad de invertir a cientos de inversores en proyectos muy analizados, con retornos muy interesantes y con periodos cortos y tickets reducidos.
P.: Recién iniciado el 2023, ¿cómo crees que se va a comportar el mercado este año?
R.: El año 2023 debería ser el año de la consolidación de la demanda en volúmenes más razonables pero sólidos. No observamos a corto plazo un descenso brusco de los precios en el residencial, pero sí que las subidas deberían ser más moderadas, ya que los dos grandes retos del sector, que son la inflación y la subida de tipos de interés, seguirán vigentes durante el 2023.
Con respecto al producto donde invertir, en wecity recomendamos a nuestros inversores contratos de préstamos en las actuales condiciones de mercado, ya que cuentan con garantía hipotecaria y están ofreciendo un buen retorno al inversor, entre el 8 al 10% en plazos de 9 a 24 meses.
P.: Para finalizar, ¿qué objetivos de crecimiento hay proyectados para este 2023?
R.: Desde que comenzamos nuestra andadura en 2020, hemos financiado más de 22 millones de euros en casi una veintena de proyectos. Estos buenos datos nos han permitido establecer como objetivo alcanzar los 100 millones de euros de fondos totales transaccionados en 2024.
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