El 2020 ha tenido un fuerte impacto en el mercado inmobiliario. La crisis sanitaria ha marcado un nuevo rumbo en el sector residencial y ha acelerado los procesos de digitalización. Pero también ha repercutido en el auge de nuevas tendencias residenciales que ya están ocupando su espacio dentro del sector. Respecto a estos cambios estimulados por la pandemia y sus efectos en el mercado inmobiliario nos habla Miguel Ángel Peña, CEO Residencial de Grupo Lar. En esta entrevista en exclusiva a xm2news.com, Peña explica las perspectivas del sector para este 2021 y los proyectos que Grupo Lar tiene en desarrollo, que, actualmente gestiona cerca de 1.000 millones de euros en activos.
Pregunta: Las dos primeras preguntas de esta entrevista son ineludibles en la época del año en la que nos encontramos y en las circunstancias actuales. ¿Cómo ve usted la evolución del mercado inmobiliario residencial para 2021?
Miguel Ángel Peña: Las perspectivas del mercado inmobiliario residencial para este año son buenas. Así como en la crisis anterior (la del 2008), el sector inmobiliario y, más concretamente, el residencial, se vieron brutalmente impactados, en este 2021 el mercado está respondiendo adecuadamente. De hecho, en enero, las ventas han ido bien. Creemos que va a ser un buen año, sobre todo en el segmento de primera residencia.
P.: ¿Cree que la pandemia que estamos sufriendo determinará cambios profundos en las preferencias de los compradores de viviendas?
M.A.P: A priori, parece que los intereses y las preferencias de las personas están cambiando. Ahora todo el mundo dice que quiere una casa con jardín, despacho, un ático, quiere estancias grandes y con luz… Sin embargo, yo creo que antes también lo queríamos. Aunque lógicamente, el alcance económico de las personas tiene sus limitaciones, antes y ahora. Lo que está claro es que las crisis actúan como catalizadores de tendencias y cuando estás en plena crisis, parece que todo va a cambiar radicalmente, y no es así. Hay quien dice que va a haber un mayor éxodo a zonas rurales o a extrarradios de ciudades, y algo de esto podremos esperar. Pero yo sigo confiando en los centros urbanos y en que cuando volvamos a la “antigua normalidad” las ciudades seguirán teniendo su interés. De tal forma que las soluciones habitacionales más pequeñas también van a seguir teniendo su nicho.
«En el último año hemos avanzado lo que en condiciones normales hubiéramos avanzado en cinco»
P.: Ligada a la anterior pregunta, ¿cambiará la forma en que se produce esta compra-venta de viviendas? ¿Pasaremos de la típica caseta de ventas o show room a la compra digital?
M.A.P: Esto ya ha cambiado. Se ha producido una digitalización del sector y en el último año hemos avanzado lo que en condiciones normales hubiéramos avanzado en cinco. Pero no creo que los puntos de venta físicos vayan a desaparecer, ya que, al final, cuando vas a comprar una casa con la gran inversión que eso supone, queremos ver y tocar. Ahora, con todos los procesos digitalizados, muchas labores se están realizando telemáticamente. Un ejemplo es cómo se están vendiendo las viviendas a extranjeros con visitas virtuales muy completas. Sin duda, la digitalización ha llegado para quedarse.
P.: Respecto al Build to Rent, que está tan en boca de todos en estos momentos, ¿cómo ve usted la evolución de esta tendencia en España?
M.A.P: Es una tendencia imparable por dos razones fundamentales. La primera es que cada vez hay más gente queriendo alquilar y esto se debe al cambio de costumbres, a la mayor movilidad, a la incorporación de los millennials al mercado residencial y al auge de la economía del pago por uso. La segunda razón es la financiera y se debe a la barrera económica que supone la entrada a la compra de una vivienda que, con el ahorro medio de los españoles, impide totalmente el acceso a la compra. Así, no solo personas o familias monoparentales, sino familias completas optan por alquilar. Sí además nos comparamos con otros países europeos o con Estados Unidos, el Build to Rent en España tiene un recorrido enorme. A esto hay que sumarle que está saliendo producto nuevo gestionado de manera profesional, que ofrece muchas comodidades como, por ejemplo, que a través de una app se pueda solucionar un problema de su casa o pedir la cena.
También es cierto que hay gran incertidumbre, fruto de la crisis que estamos viviendo. Y no está claro cómo se van a comportar los precios, aunque aúnes pronto para saberlo ya que, ahora mismo, el sector está adulterado. Al no haber turismo, muchas viviendas turísticas, sobre todo en Madrid o Barcelona, han entrado en el circuito de las viviendas normales. Esto está produciendo una sobreoferta que puede ser interpretada como que los precios van a bajar, pero aún es pronto para afirmarlo.
Alianzas con Primonial y AEDAS Homes
P.: ¿Va a ser el Build to Rent una apuesta prioritaria para el Grupo Lar?
M.A.P: Seguimos vendiendo casas (lo que se ahora se llama Build to Sell), que es lo que llevamos haciendo durante más de 50 años. Pero el Bulid to Rent es una apuesta clave para nosotros en la que llevamos trabajando desde el 2019. Hemos creado con Primonial una plataforma de viviendas en alquiler para desarrollar y gestionar a largo plazo una cartera de 5.000 viviendas en alquiler en las principales ciudades de España. Esto supondrá una cifra cercana a los 1.000 millones de euros en activos gestionados. Hemos empezado con una cartera inicial de 4 proyectos en Madrid (Parla y Móstoles), Málaga y Valladolid con un total de 500 viviendas que estarán disponibles para los clientes a partir de 2021. Se trata de edificios modernos, exclusivamente diseñados y construidos para el alquiler, eficientes y sostenibles, de cara a poder ofrecer una gestión integral y servicio profesionalizado a nuestros clientes.
Además, en Grupo Lar siempre buscamos en el mercado las alianzas más adecuadas que nos permitan atender adecuada y profesionalmente esta demanda de vivienda en alquiler. En algunos casos las viviendas se construirán a partir de desarrollos sobre suelos adquiridos, pero también, mediante acuerdos llave en mano con promotores. Por ejemplo, acabamos de cerrar un acuerdo con AEDAS Homes para promover 655 viviendas en alquiler. La operación comprende 5 promociones en suelos de AEDAS Homes en Valdemoro (Madrid), Mislata y Patraix (Valencia), Alicante y Hospitalet de Llobregat (Barcelona). La inversión asciende a 120 millones de euros.
P.: La Comunidad de Madrid ha iniciado recientemente los trámites para licitar la construcción de mas de 6.600 viviendas Build to Rent. ¿Cómo valora esta iniciativa?
M.A.P: Fantásticamente. Esta iniciativa ayuda a incrementar la oferta de vivienda en alquiler, además, a precios asequibles. Estamos aún estudiando el pliego y ahora hay que entender cómo se materializa y ver que las condiciones sean compatibles con nuestro Plan Estratégico.
P.: Teniendo en cuenta la tradicional tendencia de los españoles a la compra de sus viviendas como un sistema de ahorro e inversión, ¿cree usted que la sociedad está preparada para absorber tanta vivienda en alquiler?
M.A.P: La tendencia, hace unos años era que las personas compraban una vivienda como sistema de ahorro. Pero las cosas están cambiando, un poco por las tendencias de las que hemos hablado antes como la movilidad, el pago por uso… que están transformando y acelerando las tendencias tradicionales. La oferta de vivienda en alquiler se adaptará a las necesidades cambiantes de las personas.
«El futuro del coliving va a depender de las regulaciones que se hagan, ya que hay un vacío legal»
P.: La sociedad sigue adaptándose y nos encontramos ante otra modalidad residencial: el “coliving”, que conjuga la posibilidad de vivir y trabajar en un mismo entorno. Se dice que esta tendencia está especialmente dirigida a los millennials y se desarrollará principalmente en las grandes ciudades. Desde Grupo Lar, ¿cómo ve usted el desarrollo del “coliving” a medio plazo en nuestro país?
M.A.P: El coliving es otra de las tendencias clave, pero hay dos factores que hay que contemplar. El primero es que el futuro del coliving va a depender de las regulaciones que se hagan, ya que hay un vacío legal. Tendremos que ver cómo va a ser regulado y eso va a condicionar toda su evolución. El segundo factor es meramente comercial. Creemos que la demanda de esta modalidad es muy alta, puesto que la forma de vivir y de trabajar han cambiado en los últimos años. Hay jóvenes que buscan soluciones de alojamiento modernas, confortables y eficientes, que se adapten a su estilo de vida. Así que va a depender de cómo se hacen esos coliving, de si se hacen espacios atractivos para que se creen comunidades de personas con los mismos intereses que quieran estar allí, no solo temporalmente, sino, también, para siempre.
P.: ¿Deben los precios ajustarse a las posibilidades de los futuros inquilinos para cualquiera de estas dos modalidades?
M.A.P: Por supuesto. Lo que no se ajuste al mercado, desaparecerá.
P.: Más allá de los costes de suelo, construcción, gestión y de otros costes asociados, en España existe un gran coste financiero temporal por los dilatados plazos que hay desde que se califica el suelo y urbaniza. O si este ya lo está, desde que se solicita la licencia de obras, hasta que se pueden habitar las viviendas. ¿Qué demandaría usted a las administraciones públicas para agilizar la construcción de viviendas?
M.A.P: En España, los plazos administrativos, con algunas excepciones, son demasiado largos. Así que todo lo que sirva para agilizar trámites, recortar plazos y digitalizar, es bienvenido. Para cualquier persona que invierte en un activo, cuanto antes ponga en carga la inversión, mejor, porque si no el cliente se ve repercutido por esos costes. Hay que agilizar digitalizando, ganando en eficacia y en eficiencia y mejorando los procedimientos de las Administraciones.
P.: Para concluir y a modo de titular, ¿cómo resumiría su visión del mercado residencial para este 2021?
M.A.P: Somos prudentes, pero también muy optimistas. En Grupo Lar apostamos por el Build to Rent y el coliving, innovando en la búsqueda de nuevas oportunidades y nichos de mercado.
Redactora en Por metro cuadrado
