Tras la vuelta de las vacaciones estivales e inmersos de nuevo en una coyuntura incierta y compleja, hablamos con Juan Casares, Presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (CONCOVI) y de su Federación Territorial de la Comunidad de Madrid (FCVCAM). Desde la entidad, hacen una amplia defensa de la economía social, además de una decidida apuesta por el modelo cooperativo como solución a los problemas de acceso a la vivienda.
Pregunta: En primer lugar, introduzcamos CONCOVI a nuestros lectores. ¿En qué consiste la Confederación? ¿Qué servicios ofrece?
Juan Casares: CONCOVI, constituida en 1957, es el único Agente Social en materia de Vivienda Sin Ánimo de Lucro reconocido por el Estado y por las AAPP, tanto autonómicas como locales, representando y defendiendo los derechos de acceso a una vivienda digna y adecuada de la Sociedad española.
Está compuesta a su vez, por las Federaciones Territoriales que representan al movimiento cooperativo de viviendas en cada una de las Comunidades Autónomas, siendo sus Presidentes los miembros del Consejo Rector de CONCOVI.
Su función principal es precisamente ser el interlocutor social con las AAPP y generar en el Sector de la Economía Social y en el profesional, que nos ayuda a cumplir con nuestro Objeto Social, las oportunidades y herramientas necesarias para que nuestras cooperativas de vivienda y rehabilitación tengan las máximas garantías y apoyo en el desarrollo de su Función Social.
Para ello, CONCOVI acerca posturas y cierra acuerdos de colaboración, firmando convenidos por todo el territorio nacional con Entidades Financieras, Compañías de Seguros, Constructoras, Instaladores, Fabricantes, Gestores de Cooperativas, Despachos de Abogados, Estudios de Arquitectura y Dirección y Control de Obras, grandes y pequeños Tenedores de Suelo, tanto públicos como privados, Fondos de Inversión, Compañías Suministradoras, otras Fundaciones y Agentes Sociales y con todos los Grupos Políticos que tienen representación, comparten y asumen responsabilidades en las AAPP.
P.: ¿Cuáles son las ventajas que puede encontrar en CONCOVI una cooperativa de viviendas recién constituida?
J. C.: Recién constituida o no, una Cooperativa de Vivienda que opere legalmente en España, tiene que saber que CONCOVI le puede dar apoyo institucional, asesoramiento técnico, jurídico, e incluso financiero, y también le puede dar cobertura en materia de seguros, avales, afianzamiento o caución durante todo el proceso que tenga por delante, hasta que cumpla con la entrega de las viviendas a sus socios cooperativistas.
Una Cooperativa de Vivienda afiliada a CONCOVI tendrá siempre un valor añadido ante los obstáculos y problemas que le surgirán, seguro, antes, durante y tras la entrega de su proyecto inmobiliario a sus socios. Es, por lo tanto, una tutela y una ventaja que, directamente, recae en la persona o socio que solo busca acceder a su hogar con las máximas garantías.
P.: ¿Qué líneas estratégicas tiene marcadas CONCOVI como Federación Confederación?
J. C.: En estos momentos, tenemos TRES grandes bloques de acción, o líneas estratégicas;
El PRIMERO es fomentar el Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo (RDV) de CONCOVI y su plataforma digital, COOPEROPEN, hoy anunciada ya en una campaña de publicidad muy ambiciosa en Telemadrid, y muy pronto en las cadenas de ámbito nacional. Se trata de que la sociedad y vecino de a pie conozca que CONCOVI está para asesorarle, guiarle y ayudarle a que se incorpore o constituya su propia cooperativa para que pueda cumplir con las necesidades reales y específicas de su familia, dándonoslas a conocer a través de la consulta ciudadana y clasificación que realiza COOPEROPEN en toda España.
El RDV identifica el suelo disponible y la demanda de vivienda, cruza dichos datos y se pone de inmediato en marcha para trabajar en la constitución de cooperativistas formadas por estos colectivos o cooperativistas de base. CONCOVI siempre ha defendido que, “la demanda es la que determina la oferta, nunca al revés”.
El SEGUNDO gran objetivo es la REHABILITACIÓN del Parque de Vivienda existente.
CONCOVI cuenta desde hace ya 10 años, con un departamento que, en colaboración estrecha con las AAPP, asesora y colabora con las Comunidades de Propietarios CCPP para que, a escala de edificio e incluso barrio, los vecinos rehabiliten sus edificios y espacios inter bloques, para que sus viviendas sean mucho más eficientes energéticamente, más saludables y mucho más funcionales, resolviendo las patologías y mejorando la accesibilidad, para terminar por aplicar técnicamente todas las medidas y soluciones posibles para mejorar la Calificación Energética de estos edificios.
Los recursos que recoge el Plan Estatal y los Fondos europeos de Recuperación NEXTGENERATION son recursos económicos que CONCOVI ya ha puesto al alcance de la ciudadanía.
El TERCERO es fomentar y ser parte de la solución habitacional en España mediante el ALQUILER.
Que los españoles tengan la opción de alquilar en cualquier punto del Territorio Nacional con la posibilidad y libertad que ello genera, en un mercado laboral tan versátil y globalizado es fundamental para ayudar, especialmente a los más jóvenes.
CONCOVI, a través de las Cooperativas de Segundo Grado, es decir, cooperativas formadas por otras formas cooperativas a su vez, puede colaborar al 100% con las administraciones públicas para que, el SUELO de su titularidad cumpla con la función social para la que fue destinado, evitando así la especulación de dicho suelo, y que éste pueda ser utilizado para proyectar miles de viviendas de alquiler mediante la cesión del Derecho de Superficie a entidades sin ánimo de lucro a Cooperativas de Alquiler. Para este sondeo, también contamos con miles de solicitudes clasificadas y analizadas por nuestro RDV, esta vez por la PLATAFORMA COOPERALQUILA, diseñada específicamente para este fin.
«Hoy CONCOVI tutela más de 13.000 viviendas en curso, con un volumen de inversión de más de 3.000 millones de euros»
P.: Hasta la fecha, ¿cuántos proyectos residenciales ha desarrollado CONCOVI? ¿Y cuáles de ellos han supuesto hitos para la entidad?
J. C.: Son más de dos millones y medio de viviendas tuteladas por CONCOVI a lo largo de nuestros más de 60 años de historia.
Todos nuestros proyectos son importantes para nosotros, sin distinción, ya que todos atendieron en su día necesidades reales de las familias que impulsaron estos movimientos cooperativos.
Las Cooperativas han desarrollado Sectores o Ámbitos Urbanísticos de gran importancia, siendo propietarios mayoritarios de muchos de ellos. Hemos auto promovido fundamentalmente vivienda protegida, pero también somos líderes poniendo en carga vivienda de renta libre siendo los ganadores de grandes y populares concursos de suelo, tanto público, como en el sector privado.
Hoy CONCOVI tutela más de 13.000 viviendas en curso, con un volumen de inversión de más de 3.000 millones de euros, generamos más de 50.000 puesto de trabajos directos y nuestra Comisión de Suelo tiene en estudio sobre la mesa, más de 25.000 viviendas.
P.: ¿Cómo ha evolucionado el movimiento cooperativista desde sus inicios hasta hoy?
J. C.: Sobre todo, profesionalizándose. Esto, que parece obvio, es la gran evolución del movimiento cooperativo, la profesionalización de sus procesos.
La buena fe y la voluntad imparable de los colectivos sociales que se agrupan en Sociedades Cooperativas para cumplir con su objeto o función, hoy fomentan e impulsan Promociones Inmobiliarias con las máximas garantías y controles profesionales sin distinción alguna con otras fórmulas o modelos de promoción.
Es más, creo sinceramente que las cooperativas de viviendas son el modelo de acceso a la vivienda que, permitiendo la participación directa de sus socios cooperativistas, ha evolucionado para compatibilizar la metodología profesional que se requiere para que todos las Administraciones Públicas, agentes y entidades que participan en sus procesos lo apoyen indubitadamente.
P.: En este sentido, ¿a qué dificultades se enfrentan hoy las cooperativas de viviendas una vez que han sido constituidas?
J. C.: Pues son muchos los obstáculos y dificultades a los que la Economía Social se tiene que enfrentar. Sólo hay que reparar en que, este sistema de promoción de vivienda sin ánimo de lucro no arroja retorno o beneficio industrial alguno, es decir, su cuenta de resultado es “cero”, y sin embargo, en muchos aspectos, las Sociedades Cooperativas son estudiadas y tratadas como una mercantil.
La demanda de vivienda que atienden las cooperativas debería ser considerada como lo que es, un bien social que da respuesta a la necesidad y derecho de acceso o disfrute a una vivienda digna y adecuada, ayudando además a los entes públicos a cumplir con el mandato que reza en el articulo 47 de nuestra Constitución.
Dicho esto; el tratamiento fiscal, el acceso a los avales y afianzamientos obligatorios por normativa, el análisis del riesgo al apoyo financiero que realizan las entidades bancarias, la poca colaboración público-privada que recibimos de las AAPP, la tediosa burocracia administrativa y la escasa revisión y modernización legislativa de nuestro sector, impiden claramente que la función social que desempeñamos pueda incrementar el impacto económico en nuestro sistema productivo de vivienda.
«El alquiler, en todas sus formas, puede y deber ser también atendido por la Economía Social»
P.: Respecto a la búsqueda de financiación bancaria de los modelos de vivienda cooperativos, ¿cuáles son los principales obstáculos que suelen poner los bancos en este sentido?
J. C.: Afrontando que hay que mejorar muchos aspectos y que estamos obligados a renovar y cuidar constantemente la confianza que los bancos depositan en la Economía Social, debo reconocer que la “Financiación” nunca ha sido un gran problema para las Cooperativas de Viviendas de Base, bien gestionadas y representadas.
No obstante, son varios los problemas a los que nos enfrentamos, pero sin duda, uno de los más evidentes es la apertura de la Cuenta Especial de Promoción que toda Sociedad Cooperativa debe realizar por Ley cuando, una vez constituida, debe recaudar los fondos propios a través de las aportaciones de sus Socios en concepto “vivienda”.
Este inconveniente, apenas de haber iniciado la larguísima senda que aún le queda a la Cooperativa para cumplir con su función, es el primero con el que nos encontramos.
Otro gran obstáculo, es la interpretación que las Entidades Financieras hacen del estudio del riesgo promotor. Son, hoy en día, varias entidades las que, debido a su política de riesgos, no trabajan con cooperativas; cierto es que son pocas, pero por poner un ejemplo, para CONCOVI uno de sus grandes retos, es conveniar con Banco Santander un protocolo de trabajo que nos permita que este gran banco entre en el mercado de la Economía Social apoyando nuestros magníficos proyectos.
Sin embargo, Caixabank, Ibercaja, BBVA, Banco Pichincha, e incluso Banco Sabadell, son entidades que están confiado en nuestro modelo, financiado miles de viviendas a sus socios que, responden y fidelizan la subrogación de sus hipotecas dando ejemplo de agradecimiento y seriedad.
P.: Y ¿cómo están afrontando las cooperativas de vivienda las nuevas tendencias, como el Build to Rent, el Coliving o el Cohousing? ¿Son una buena fórmula para desarrollar proyectos de este tipo?
J. C.: Sin duda. El alquiler, en todas sus formas, puede y deber ser también atendido por la Economía Social. La versatilidad de la Sociedad Cooperativa es uno de sus fuertes, pudiendo “promover viviendas” para que otra “Cooperativa de Consumo”, sea la beneficiaria que permita a sus socios “alquilar” las viviendas resultantes, garantizando periodos de larga duración.
Se trata de constituir e impulsar las COOPERATIVAS INTEGRALES O DE SEGUNDO GRADO previstas en la Ley; es decir Sociedades Cooperativas constituidas a su vez, por otras formas de Cooperativa que sean las que finalmente se beneficien del Objeto Social que se pretende alcanzar. Conocemos las Cooperativas constituidas y compuestas por personas físicas, pero hablamos en esta ocasión de una “Cooperativa Promotora (2º grado)”, constituida por una “1ª Cooperativa de Servicios Profesionales (primer grado)” y por una “2ª Cooperativa de Consumo de Vivienda (primer grado)”.
Los Estatutos por los que se regirían estas Cooperativas de 2º grado, definirían el perfil y el colectivo social al que queremos dirigirnos o beneficiar, garantizando así jurídicamente el Objeto Social que determine la Administración competente en colaboración público-privada.
Cooperativas de Alquiler para jóvenes estudiantes, colectivos profesionales, mayores, o para colectivos intergeneracionales que puedan gestionar sus necesidades comunes además a través a través del modelo Cohousing, serán parte de la solución a esta formula de acceso a la vivienda en España.
P.: Frente al sector privado, ¿qué dificultades se encuentran a la hora de promover viviendas en régimen de cooperativa?
J. C.: Lo primero que quiero recordar es que las Cooperativas estamos englobadas entre las Empresas de la Economía Social, pero dentro del sector privado. Cuando se refieren a la Cooperativa distinguiéndola del “Promotor Privado”, algo muy habitual, es una clara contradicción y todo un error. Somos “Sector Privado”, pero sin ánimo de lucro.
Cuando hablamos de Colaboración Público-Privada, se trata de eso, de aunar el mismo Objeto Social que compartimos con los Entes y Promotores Públicos pero desde el ámbito privado, de ahí que yo siempre defienda que esta alianza es la que por naturaleza, nos exige la Sociedad que la fomentemos.
Debo ser sincero, no tenemos ninguna queja, ni problema con el resto de promotores, ni con los “Públicos”, ni con los “Promotores Inmobiliarios o Mercantiles”, convivimos a la perfección y somos todos absolutamente necesarios.
«A las administraciones les pediría una mayor “conciencia social” y más “colaboración público-privada”»
P.: Uno de los grandes problemas del mercado residencial es la incapacidad de los jóvenes de acceder a la compra de su primera vivienda. ¿Usted considera que las cooperativas son su única opción viable en estos momentos de subidas de precios?
J. C.: Nunca diré que la “única opción viable” son o somos las Cooperativas; dicho esto, lo que no tiene discusión es que las Cooperativas, al ser entidades sin ánimo de lucro, la partida que legítimamente aplican los “Promotores Inmobiliarios o Mercantiles” garantizando su beneficio industrial, no la tienen que costear las familias que acceden a su vivienda a través de nuestro modelo.
Así pues, la vivienda cooperativa, en el mercado libre, siempre estará por debajo de su precio, resultando más barata y por lo tanto mas asequible para la población más joven o con rentas más bajas.
P.: Teniendo en cuenta todas las cuestiones mencionadas en esta entrevista, ¿qué peticiones le haría usted a las administraciones públicas? ¿Qué proponen desde CONCOVI para poner en el centro las cooperativas de vivienda?
J. C.: Les pediría una mayor “conciencia social” y más “colaboración público-privada”.
Si dieran lugar a que estas dos fundamentales cuestiones estuvieran entre sus prioridades, el resto, una buena regulación fiscal, una buena Legislación en materia de Suelo, Urbanismo, Vivienda, Régimen Cooperativo, burocracia; todo caería por su propio peso, pero sin conciencia social y sin el claro compromiso de colaboración público-privada, siempre constará mucho que se entienda y comprendan nuestras reivindicaciones.
P.: ¿Cuáles son las previsiones que hace CONCOVI para el sector en el futuro más próximo?
J. C.: El Sector Cooperativo y el de la Economía Social en general, no sólo en el área de vivienda, es y será cada vez más necesario y decisivo para que alcancemos los parámetros y valores a los que una Sociedad justa y equilibrada debería de aspirar.
Confío plenamente en el futuro de nuestro país y de nuestro sistema productivo y en ambos, las Cooperativas somos y seremos parte del bienestar de nuestro país.
P.: Y ya para finalizar, ¿qué objetivos tiene marcados CONCOVI de cara a los próximos años?
J.C.: Son muchos los retos y objetivos que CONCOVI tiene en su hoja de ruta, pero en mi modesta opinión, y sin poder evitar pensar a largo plazo, prefiero hacer una previsión para lo que queda de año y para el ejercicio 23.
Tras la pandemia, hemos aprendido que las viviendas que tenemos que proyectar y promover deben ser mucho más funcionales y sobre todo saludables. Ello implica un cambio radical de diseño y de aprovechamiento de los usos y espacios comunes, así como la mejora cualitativa de memoria de calidades y distribución de las viviendas que deben garantizar la salubridad, movilidad, ventilación, correcta orientación y posibilidad a teletrabajar.
Debemos reforzar el contacto y la locución con la sociedad, con el ciudadano de a pie. Para ello queremos reforzar el departamento de comunicación de CONCOVI y apostar por las campañas que, de manera efectiva y más cercana, permita que los españoles conozcan de la existencia de este Agente Social y de los servicios que les ofrece la Confederación y sus Federaciones Territoriales. Muy pronto CONCOVI estará en las cadenas de televisión de ámbito nacional, radio, prensa especializada y de reconocido prestigio como “Xm2” y aumentará su presencia en redes sociales.
Reforzaremos nuestra presencia y representación de las cooperativas españolas en Europa y en el sillón que CONCOVI tiene reservado en la UE a través de su participación como miembro de HOUSING EUROPE. Es importantísimo que se sepa que CONCOVI defiende los intereses de la Economía Social española en materia de vivienda en Bruselas y que dicha función, repara y aporta datos, estudios y propuestas que influyen positivamente en las conclusiones y toma de decisión de muchas de las políticas de vivienda que la UE luego aplica en todo el continente y en particular en nuestro país.
Para terminar, otro gran reto que requiere mucha atención y mucho trabajo son los Fondos de Recuperación Europeos NextGeneration. Que estos recursos, recogidos en el Real Decreto 853/2021 de 5 de octubre, se apliquen en tiempo y forma debería convertirse en la responsabilidad de todo Agente Social que pueda ayudar a nuestro Gobierno y Administraciones Autonómicas y Locales a que los ciudadanos puedan ser beneficiarios de tal inversión pública. Fomentar los 6 programas de vivienda, cinco en materia de rehabilitación y el sexto fomentando el parque de vivienda en alquiler, son prioritarios para CONCOVI.
Redactora en Por metro cuadrado
