El informe “Necesidad de suelo en España 2024”, elaborado por la consultora Colliers y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), y que han presentado esta mañana el presidente de APCEspaña, Xavier Vilajoana, y el CEO y presidente de Colliers, Mikel Echavarren, analiza la situación actual del mercado del suelo en España mostrando cómo la falta de generación de suelo impide dar respuesta al problema de la vivienda.
El documento apunta que la razón fundamental que está detrás de la escasez de producción de vivienda es la falta de suelo y destaca cómo impacta directamente en el problema de la vivienda en España. La transformación de un suelo desde que deja de estar clasificado como suelo rústico hasta que se convierte en un suelo consolidado listo para edificar es un proceso complejo y lento. Así, el tiempo medio necesario para desarrollar nuevos proyectos es de entre 10 y 15 años, llegando a superar los 20 años en algunos casos. A esto hay que añadir, según ha señalado el presidente de APCEspaña, Xavier Vilajoana, que “la propiedad del suelo en España está muy disgregada y esto tampoco facilita el desarrollo urbanístico”.
Los datos sobre el mercado de la vivienda y su evolución tampoco son optimistas. Según apuntan, a nivel nacional se crean anualmente más de 230.000 nuevos hogares, una cifra que crece año a año debido al aumento de la población y a la reducción del tamaño medio de las unidades familiares, tendencia que, previsiblemente se mantendrá en los próximos ejercicios agravando el déficit de vivienda existente.
Según subraya el informe, este déficit de viviendas se viene encadenando desde 2014, con la excepción de 2021, año post-COVID, y ha provocado que el número de viviendas necesarias para suplir las necesidades de la población no haya dejado de aumentar, alcanzando en 2023 un total de 408.000 unidades. Esta situación no parece que vaya a mejorar, ya que, según datos del INE, la creación neta de hogares continuará incrementándose con un promedio de 250.000 nuevos al año y el tamaño medio del hogar continuará reduciéndose. Con estas variables, el documento alerta de que, de no buscar alternativas y mantenerse las cifras de producción existentes en la actualidad (en el entorno de las 88.000 unidades), el déficit de viviendas aumentará de manera exponencial, alcanzando en 2039 un total superior a 2,74 millones de unidades.
El CEO y presidente de Colliers, Mikel Echavarren ha señalado que “no hay capital disponible para producir el doble de viviendas ni hay voluntad de financiación”. Y ha añadido también que “debido a la escasez de suelo residencial finalista, las parcelas disponibles en zonas con alta demanda alcanzan precios muy elevados. Este hecho, junto con el incremento de los costes de la construcción, a consecuencia de la falta de mano de obra cualificada y el incremento de los precios de los materiales en los últimos años, ha ocasionado la reducción de los márgenes y la disminución en las cifras de producción de vivienda”.
Por su parte, Xavier Vilajoana, ha señalado la necesidad de garantizar la seguridad jurídica y una mayor certidumbre en las regulaciones y en los plazos de desarrollo como otras de las claves para la generación de suelo finalista y la construcción de viviendas que reduzca sustancialmente el déficit actual: “Con la inseguridad jurídica no es posible convencer a nadie para que invierta en España”. “Es imprescindible que se apruebe cuanto antes la reforma de la Ley de Suelo. Solo con mayor seguridad jurídica en el urbanismo y con más agilidad en el largo proceso de generación de suelo lograremos que se desarrolle más oferta de vivienda y que esta sea asequible”.
Déficit de vivienda en España
En la actualidad, en España se finalizan menos de 90.000 viviendas al año, lo que es insuficiente para cubrir las necesidades de la demanda de los nuevos hogares que se crean. Aunque este déficit se observa de manera general, es especialmente preocupante en los mercados más dinámicos, como las capitales y áreas metropolitanas de Valencia, Barcelona y Madrid, en las que el número de hogares crece a un ritmo 5 veces superior, 4 veces superior y 3,4 veces superior, respectivamente, y en determinadas zonas turísticas como Canarias, donde el ritmo es 7 veces superior al número de viviendas.
Según el análisis, las razones principales de la dilatación del proceso son: complejidad regulatoria, inseguridad jurídica, lentitud burocrática, estructuras de propiedad compleja, falta de financiación, impugnaciones de planeamiento, normativa obsoleta o cambios políticos. A su vez, esa dilatación de los plazos en los desarrollos también comporta una serie de consecuencias que inciden directamente en la falta de vivienda, entre las que destacan el Incremento del precio del suelo ante la escasez de suelo finalista; la dificultad de acceso a la vivienda ante la subida de precios; la desigualdad económica entre habitantes de distintas zonas del país por las diferencias en los precios de las viviendas; la modificación de hitos urbanísticos ya aprobados para cumplir con nuevas exigencias de normativas de orden superior; y la falta de inversión por la incertidumbre en los plazos de desarrollo y en los costes.
El CEO y Presidente de Colliers ha asegurado que “de los 12.000 millones de euros que se invertirá este año en inmobiliario en España, no hay nada dedicado a suelo en desarrollo”.
Propuesta de medidas a corto y largo plazo
El informe recoge potenciales soluciones que, en opinión de los autores, pasan por la elaboración de un plan integral que mejore la coordinación entre las diferentes Administraciones Púbicas y que garantice un suministro constante de suelo urbanizable y la posibilidad de ponerlo en carga en un periodo razonable de tiempo.
Este plan debe incluir medidas como garantizar la coordinación entre las diferentes AAPP, optimizando la gestión de los procesos administrativos relacionados con temas urbanísticos, o medidas destinadas a impedir las superposiciones y contradicciones entre las diferentes normas aplicables mediante la implementación de procesos que permitan resolver temas burocráticos con mayor celeridad, y solventar dificultades relacionadas con complejas estructuras de propiedad mediante la creación de figuras alternativas como el agente urbanizador.
Junto a este plan integral, el informe apunta soluciones a corto plazo que, aunque no subsanen el problema, pueden ayudar a atenuarlo, como medidas enfocadas a facilitar la puesta en carga de nuevas viviendas sin necesidad de desarrollar nuevos ámbitos urbanísticos, y que van desde la concesión de ayudas para la rehabilitación del stock existente, modificar las regulaciones y normativas municipales que condicionan el grado de edificabilidad residencial en un ámbito ya desarrollado, hasta permitir los cambios de uso a residencial en parcelas dotacionales o comerciales que no se han desarrollado a lo largo de los años.
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