El año 2021 que acabamos de dejar será recordado como el año de la gran transformación del mercado inmobiliario, en el que han confluido cambios sociales y legislativos que suponen la mayor alteración del sector en, al menos, el último lustro. En este sentido, el mayor cambio de tendencia corresponde al precio de los alquileres, tras la subida récord del 6,7% interanual del IPC en el último mes del año que los habría encarecido unos 550 € al año de media.
Si bien, el mercado de las rentas ha presentado caídas desde principios de 2021. El pasado mes de octubre, se ha alcanzó la mayor bajada de precios a nivel nacional desde hace una década, con un -6,1% interanual. Esta alteración es propiciada por el descenso de la demanda en las zonas más céntricas de las grandes ciudades, y el debilitamiento en la participación de las franjas de edad más maduras, que han reducido su interacción con este mercado, lo que ha provocado la moderación y regulación de los precios, según el portal inmobiliario Fotocasa, donde anticipan que esta será la tendencia que se consolida para la entrada de 2022, la desaceleración del precio del alquiler en España.
Sin embargo, el mercado de la compraventa ha reconquistado el sector implantando un auténtico boom por cambiar de vivienda. Las preferencias y necesidades habitacionales de los ciudadanos se han modificado debido al confinamiento generando una gran demanda por comprar vivienda. Conjuntamente, se requieren nuevas tipologías y características de vivienda haciendo que la luz natural y los espacios amplios con salida al exterior se hayan vuelto lo más cotizado del mercado, toda vez que la búsqueda de chalets y fincas rústicas se ha incrementado desde el inicio de la pandemia una media de un 30% y los filtros de terraza y balcón se han disparado un 40%.
Datos de compraventa similares a 2018
Este gran auge por comprar vivienda da lugar a las cifras récord registradas el pasado septiembre, cuando hacía más de una década que no se superaba la barrera de las 50.000 compraventas cerradas mensualmente. Sin duda, la compra es la gran impulsora de la recuperación inmobiliaria, y prueba de ello será la cifra de clausura del año, que se prevé que supere las 520.000 operaciones. Esta suma significaría la vuelta a niveles similares a los del boom inmobiliario de 2008, al estar por encima de las 500.000. Incluso, todo parece apuntar que se superará la actividad de compraventas del 2018.
Aunque también hay que poner en valor que este repunte en la compra ha sido posible gracias a las condiciones hipotecarias que durante todo el año hemos visto por parte del sector bancario. Las tasas de interés aplicadas a créditos y préstamos han alcanzado mínimos históricos por el abaratamiento de los precios que ha estimulado las ventas. De hecho, 2021, también ha sido el año en el que hemos visto a varias entidades financieras con las mayores bajadas de precios que se recuerdan. Esto ha llevado a que las hipotecas firmadas hayan superado las 30.000 operaciones mensuales en el último semestre, y el sector pueda cerrar el año con una cifra más que positiva sobre las 400.000 hipotecas concedidas. Un valor alejado de los años del boom, en el que se alcanzaban las 1.200.000, pero supondría los mejores datos desde la recuperación de 2011.
Pero la administración pública también ha implantado cambios que afectan al sector, comenzando por el cambio en la cartera de Transportes que tiene al frente del ministerio más inversor a la ministra Raquel Sánchez. En cuanto a los cambios legislativos, la modificación en el valor de referencia en las transmisiones patrimoniales que ha entrado en vigor el 1 de enero afectará muy probablemente al bolsillo del contribuyente, en los casos en los que el valor supere el precio de compraventa, un factor que puede ser el responsable de haber potenciado la compra de vivienda en este 2021.
La norma más polémica ha sido la aprobación del Anteproyecto de la Ley Estatal de Vivienda. Una norma que ha llenado de preocupación al sector y que flaquea en cuanto a su aplicación territorial. Probablemente no se apruebe hasta el próximo ciclo parlamentario, pero en el sector ya tiene muchas voces detractoras.
Los retos del sector para 2022
Las previsiones del sector inmobiliario son muy favorables. La mejora en la evolución de la pandemia se ha traducido en unas perspectivas económicas más positivas en todos los sentidos. La inversión ha batido récord en el segundo semestre del año y todo indica que podrá continuar incluso acelerándose. Es un sector que ha cogido un gran impulso en el 2021, y que empieza muy sólido.
Será oportuno y saludable que el precio del mercado residencial se mantenga estable, como se ha mantenido hasta ahora, con pequeñas fluctuaciones de precios, pero mostrando aumentos de entorno al 3% y 4%. En este sentido, la situación se mantendrá favorable mientras nos mantengamos alejados de una nueva burbuja. Para ello, el sector debe demostrar que tiene capacidad para dar respuesta a la gran demanda surgida por comprar vivienda.
Uno de los mayores retos del sector a corto plazo es transmitir un clima de estabilidad y confianza en el mercado del alquiler. La colaboración público-privada resultará clave en el desarrollo de los parques de vivienda en alquiler para poder aumentar los niveles a cifras que se asemejen a las de nuestros vecinos europeos.
Precisamente, las viviendas asequibles podrán servir para facilitar el acceso a la vivienda de los menores de 35 años. Para quienes su relación con el mercado es cada vez más difícil debido a obstáculos como la precariedad laboral y la dificultad para ahorrar los costes de la inversión inicial de una hipoteca. Por ello, los jóvenes son el mayor reto que tiene el sector por delante. Mejorando su relación con la vivienda se respaldará la construcción de un mejor futuro.
Una gran oportunidad se presenta en términos de eficiencia energética y sostenibilidad. En 2021, ya se ha visto una clara apuesta por un mercado inmobiliario más eficiente. Pero el sector necesita ser más resiliente y actuar con más rapidez para poder cumplir con el compromiso de la agenda 2030. Un movimiento que ya está puesto en marcha con los Next Generation, por lo que el gran reto será aprovechar realmente esas ayudas europeas en la tan necesaria rehabilitación de nuestro parque residencial. Del mismo modo, es importante la imagen que el sector proyecte, y es necesario que madure cada paso para que cada cambio refuerce la credibilidad del mercado inmobiliario de cara al exterior. La estabilidad siempre es la mejor garantía de confianza.
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