El difícil acceso a la vivienda, y las nuevas tecnologías propiciaron el surgimiento de los colivings o residencias flexibles hace ya más de diez años, una formula habitacional que aporta una alternativa muy atractiva, especialmente, a los más jóvenes, puesto que les permite vivir en una habitación independiente (con o sin baño, con o sin cocina o kitchenette) con el derecho a usar otros espacios compartidos como salones o gimnasio, mediante el pago de una renta en el que se incluyen determinados servicios y suministros.
Tras la incertidumbre inicial, incluso jurídica sobre su regulación, esta variedad de “build to rent” no para de crecer en toda Europa y, en España, se espera alcanzar este año las 5.000 camas, cifra muy inferior a la demanda existente según los estudios más recientes.
Más allá de las cifras, los colivings representan una de las tendencias más interesante que existe actualmente en el sector residencial, puesto que cuestiona las diferencias existentes entre las viviendas tradicionales y los hoteles.
En este sentido, cabe recordar que las viviendas turísticas (tipo Airbnb) fueron las primeras que cuestionaron dichas diferencias al preguntarnos (y demostrar) que se podía alquilar una vivienda por días y destinarla a fines turísticos. El coliving nos hace la pregunta inversa: ¿se puede vivir en un hotel?
Tradicionalmente y aún hoy en día, el rasgo diferenciador entre una vivienda y un hotel ha sido el carácter permanente (en el primero) y transitorio (en el segundo) del alojamiento, entendiendo por permanente aquel en el que un sujeto desea fijar su morada, el centro de su intimidad personal y familiar. Sin embargo, éste se trata de un criterio subjetivo pues depende exclusivamente de la voluntad del morador, por lo que se intenta objetivar o establecer un plazo a partir del cual lo transitorio se convierte en permanente.
Así, en la Comunidad de Madrid, se han venido utilizando hasta la fecha dos plazos de referencia: (i) por un lado, el previsto en el actual texto refundido de la Ley del Suelo, que considera residencia habitual aquella que es ocupada durante un periodo superior de 183 días al año y (ii) por otro, el del Decreto 84/2020, de 7 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el procedimiento de asignación y el uso de viviendas construidas al amparo de concesión demanial en suelos de redes supramunicipales, que reconoce como vivienda habitual aquella que no permanezca desocupada más de 3 meses seguidos al año.
Sin embargo, el Gobierno de la Comunidad de Madrid está tramitando un proyecto de decreto (actualmente en fase de información pública) por el que se modifica el Decreto 159/2003, de 10 de julio, de ordenación de establecimientos hoteleros, en el que se establece que la duración del alojamiento será la libremente establecida por las partes, sin fijar ningún límite máximo.
Lo anterior no significa que el futuro decreto permita residir permanentemente en un hotel (y prueba de ello es que se mantiene la sanción de hasta 300.000 euros de multa en el supuesto de que se utilice un alojamiento turístico para fines no turísticos), pero desdibuja aún más las líneas entre lo temporal y lo permanente, conceptos que siguen plenamente vigentes con la nueva normativa.
Habrá que estar, por tanto, a la voluntad de las partes (correctamente reflejada en la documentación contractual que regule dicha relación) para que las estancias prolongadas no sean consideradas permanentes.
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