Nos encontramos en una época en la que parece que el sentido común brilla por su ausencia. La sociedad, en general, está perdiendo la fe en la escala de prioridades de quienes nos gobiernan en las distintas administraciones públicas.
Y, el tema del acceso a la vivienda, que debería ser una prioridad para todos, está muy lejos de ocupar los primeros puestos en el ranking de prioridades, a pesar de que nuestra Constitución sí dé a este derecho la importancia que merece.
Vemos como el precio de la vivienda, en la inmensa mayoría de nuestra geografía, no está acompasado con la realidad económica de la inmensa mayoría de las familias.
Este problema tan grande que afecta a millones de familias en nuestro país tendría una solución fácil si nuestros políticos -TODOS- tuvieran una voluntad real de solucionarlo.
Empezando por tomar las medidas que están en su mano: precio del suelo público, política tributaria que apoye realmente la inversión en vivienda y apoyos a un sector tan estratégico como el inmobiliario.
Pongamos por ejemplo lo que está ocurriendo en las últimas semanas con respecto a la vivienda en nuestro país.
Por una parte, el Gobierno de España está preparando el borrador de la nueva Ley de Vivienda, y todo el foco de atención está en si se regula o no el precio del alquiler. Es como si quisiera curar a un enfermo dándole una medicación sin tener un diagnóstico firme de cuál es el origen de su enfermedad. ¿Realmente el problema está en el precio del alquiler?
Por otra parte, la Comunidad de Madrid ha preparado un borrador de Decreto Ley de Vivienda en la comunidad madrileña. Y, claro, se ha formado un revuelo enorme en el sector porque los precios de venta estipulados en los módulos son inviables. Pero ¿es que no se dan cuenta de que es más caro construir las viviendas que venderlas? ¿Cómo se va a construir así vivienda protegida en la capital? ¿Conoces a alguien que esté dispuesto a embarcarse en un negocio en el que ya, de partida, sabe que va a perder dinero?
Por favor, un poco de sentido común. ¿Es que nadie se da cuenta de que, hasta que no haya una voluntad política real de que los españoles tengamos la posibilidad de comprar una vivienda sin hipotecar nuestra vida y la de nuestros hijos, todo va a seguir igual?
En el sector inmobiliario es voz populi que uno de los grandes frenos para el crecimiento de este sector tan clave para nuestra economía radica, en gran medida, en el desorbitado precio del suelo.
El resultado final es que el precio final de las viviendas es también desorbitado, e inalcanzable para la mayoría de las familias españolas. El refranero español lo resumiría muy bien acudiendo a su famoso “la pescadilla que se muerde la cola”. En el caso de la vivienda de protección pública y los módulos que fija los precios, “es de locos”.
Las consecuencias en cadena de no bajar notoriamente el precio del suelo en nuestro país son las siguientes:
Escenario 1: un promotor valiente se atreve a comprar el terreno.
Evidentemente va a subir el precio final de la vivienda para obtener sus beneficios. Resultado: el ciudadano de a pie no puede comprarla. Resultado: el proyecto se convierte en inviable y el empresario inmobiliario tarda una eternidad en vender las viviendas, si las vende.
Escenario 2: el suelo no se vende porque nadie se atreve a comprarlo a ese precio.
Aquí ya todo es encefalograma plano. Es decir, cualquier cosa multiplicada por cero es igual a cero. No hay suelo y, por lo tanto, la oferta disminuye. Consecuencia: a menor oferta, los precios suben. Consecuencia: Volvemos al primer resultado del escenario 1: el ciudadano de a pie no puede comprarla. Y la rueda vuelve a estancarse.
¿De verdad no se van a poner de acuerdo nuestros políticos en materia de vivienda?
Señoras y señores: menos postureo y más políticas eficaces.
El sector inmobiliario está clamando desde hace décadas que es imposible que esto funcione si el precio del suelo sigue estando por las nubes. No me puedo creer que, a estas alturas, nadie en las administraciones públicas se haya percatado de este “pequeño detalle”.
A todo esto, hay que sumarle dos factores que empeoran aún más las cosas.
Por una parte, que la capacidad media de ahorro de los españoles – por no hablar de los jóvenes – es muy baja, aunque las limitaciones para el consumo privado durante los meses del confinamiento impulsara temporalmente el ahorro. Esto implica que la posibilidad de tirar de ellos para afrontar el pago de la entrada de una vivienda se complica. Así es la realidad.
Por otra parte, el régimen tributario general del IVA aplicado a la vivienda es del 10%. O sea, que, si ya de por sí te cuesta casi los dos riñones comprar una casa, tienes que ir pensando de qué otro órgano puedes prescindir para pagar los impuestos. Es una metáfora, claro, pero creo que todos me entienden. ¡REBAJA EN EL IVA, YA!
Necesitamos gente comprometida o que, los que están en el poder, entiendan que con las políticas actuales en materia de vivienda vamos al estancamiento total, o, lo que sería peor, a una nueva burbuja inmobiliaria. ¿Es que no tenemos suficiente con la que sufrimos hace poco más de una década y con sus devastadoras consecuencias?
Ante esta situación preocupante, las cooperativas de viviendas vuelven a acompañar al ciudadano en su búsqueda por tener su propia casa o cambiarse a una que se adapte mejor a su situación actual, y/o dejar a un lado el alquiler que se come más de la mitad de su sueldo para no tener nada en propiedad.
Esta función social de las cooperativas de viviendas fue reconocida por la propia Constitución Española –hace más de 40 años- y no sólo lo hizo con palabras. También lo hizo con actos, entre los cuales se encuentra un régimen fiscal ventajoso, aunque todavía muy lejos de dar un verdadero apoyo a la compra de viviendas.
El sector de las cooperativas de viviendas – enormemente profesionalizado desde hace décadas – está haciendo unos esfuerzos inhumanos por encontrar fórmulas que equilibren la balanza entre las posibilidades económicas reales de los buscadores de vivienda y las cuentas de la cooperativa.
El éxito de una cooperativa de viviendas depende del cumplimiento consecutivo de una serie de hitos. Entre ellos, los más importantes son el suelo, el colectivo y la financiación. Estos hitos están absolutamente conectados entre sí: si no hay precios asequibles, no hay colectivo. Si no hay colectivo, no hay financiación. Si no hay financiación, no hay suelo.
Las gestoras de cooperativas están haciendo verdaderos encajes de bolillos por levantar cooperativas de viviendas de calidad y viables. Pero, si el sector inmobiliario es estratégico y clave para la creación de empleo, ¿por qué no apoyar los proyectos cooperativos con los mágicos ICOS y así que sea más fácil su gestión?
Repito: ¿De verdad no se van a poner de acuerdo nuestros políticos en materia de vivienda?
Socio-Fundador de LACOOOP, publicista y consultor en marketing motivado por el cambio y la disrupción. Toda una vida gestionando campañas y estrategias en los sectores de las telecomunicaciones, automoción, seguros, gran consumo, deporte e…inmobiliario, para los mercados nacional e internacional
