Según el estudio “Active Capital” de Knight Frank, España estará en el top 10 de los flujos de capital transfronterizo de oficinas en 2022. En 2021 se transaccionaron operaciones por valor de 2.800 millones de euros. Según la consultora SAVILLS, esa cifra alcanzaría los 3.500 millones en 2022, localizada principalmente en los mercados de Madrid y de Barcelona.
En el período 2022-2024, se prevé que, en la capital, se desarrollen entre obra nueva y rehabilitación, hasta 450.000 m2 de oficinas, mientras que la ciudad condal alcanzaría los 800.000 m2. La disponibilidad se prevé que se mantenga estable en porcentajes del 9,5% en Madrid y del 6% en Barcelona.
En cuanto a la rentabilidad de la inversión en este tipo de activos, las obtenidas en las plazas españolas, del 3,5% en Madrid y, del 3,75% en Barcelona, son notablemente superiores a las de importantes localizaciones de Europa, que oscilan entre el 3,1% de Ámsterdam, el 2,8% de París, 3,5% de Londres, y el 2,6% de Múnich y Berlín.
A pesar de estas buenas cifras, el mercado de oficinas aún debe recuperar su impulso. El papel de la oficina se está redefiniendo como espacio de trabajo, y en esa labor, se valora su impacto en el entorno urbano. Las causas de ello son de diversa naturaleza. Algunas ya existían con anterioridad a la pandemia, y, otras, han surgido a raíz de la misma: digitalización y descentralización; trabajo híbrido; seguridad y cuidado de la salud; la protección del medio ambiente; flexibilidad; comercio electrónico; clientes informados; empresas con propósito y sostenibles; metaverso y realidad virtual.
Las empresas demandan nuevos espacios, más flexibles, más saludables, más sostenibles y de calidad. En las oficinas de hoy, los cubículos y espacios cerrados han sido sustituidos por los espacios abiertos, flexibles, que incluyen espacios exteriores y amenities, y deben estar construidas con criterios sostenibles con relación al uso de materiales y la eficiencia energética en general.
Las oficinas de hoy se conciben como espacios sociales que favorecen la interacción, la creatividad y la colaboración personal directa. Las oficinas deben proyectarse a las personas usuarias, y no usuarias de las mismas, porque en esta nueva dimensión, en el diseño de las oficinas se debe tener en cuenta el entorno urbano en el que se ubican. Los edificios de oficinas nuevos deberán integrarse en el espacio público urbano, como una continuidad del mismo, y desterrar su diseño anterior como espacio delimitado, cerrado, y con escasas instalaciones, que los convertían en espacios poco aprovechados para la vida diaria de las personas.
De esta manera, los edificios se convierten en espacios aprovechables a la ciudad y para los ciudadanos. Se levantan en medio de grandes plazas, rodeados de largas y amplias calles peatonales, sobre vías subterráneas para paso de vehículos, y sobre plantas subterráneas destinadas a estacionamiento para uso general de los ciudadanos durante todo el año. Los edificios de oficinas deben estar dotados de grandes terrazas en las cubiertas para uso y disfrute de la población fuera de los horarios de oficina; deberán tener zonas comunes de acceso público donde realizar eventos culturales y de ocio para los ciudadanos, etc. Ya existen ejemplos de ello: el Ayuntamiento de Londres, el Bundestag alemán, el distrito Pudong de Shanghai, etc.
Y este cambio no sólo alcanza a los nuevos parques tecnológicos, sino también a los núcleos urbanos con alta concentración de oficinas.
En este último caso, este cambio permitirá reactivar la actividad económica y social de esas zonas y también, recuperar a los inquilinos que han cambiado a un espacio de mayor calidad. Todo ello mediante la rehabilitación de los edificios existentes que han quedado obsoletos y vacíos; mediante el cambio de uso, reconvirtiendo en oficinas los edificios de otros usos que están infrautilizados, o permitiendo los usos mixtos en el mismo edificio, etc.
Ello requiere de una apuesta decidida, valiente y comprometida de las Administraciones, arquitectos, promotores y empresas. La ubicación de estas oficinas en pleno centro de la ciudad proporciona una proximidad que favorece la detección y atención rápida de las necesidades y demandas de las empresas, agentes económicos, trabajadores y sociedad civil en general.
Es el momento de rediseñar las ciudades del futuro, y en ellas, las oficinas y su entorno deberán contar necesariamente, con espacios de trabajo sostenibles, que favorezcan la interacción social, que permitan compatibilizar el trabajo en la oficina con el trabajo desde casa. Que incorporen nuevos usos que permitan aprovechar sus espacios comunes durante todo el año por parte de los usuarios y de los ciudadanos. Que favorezcan la conciliación laboral-familiar y la sostenibilidad eliminando largos y contaminantes desplazamientos.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
