El 10 de febrero de 2021 la start up española Rentaal vendió un inmueble tokenizado localizado en Sevilla en menos de un día a 33 inversionistas. La transacción se realizó a través de la criptomoneda Etherum por el equivalente a más de 54.700€. La empresa espera acumular más de 1.000 transacciones hasta 2025.
Antes, Black Manta Capital Partners lanzó una oferta de token seguros por valor de más de 12 millones de dólares para un proyecto inmobiliario a ejecutar en colaboración con la empresa alemana Tigris Inmobilien, de más de 2.000m2 /c de apartamentos individuales para vender en Berlín, que finalizará en 2022.
La tokenización de bienes inmuebles es una nueva vía de inversión en el sector inmobiliario y de financiación para los promotores.
El token inmobiliario es una representación digital de un derecho real sobre un determinado inmueble cuyo titular y localización se encuentran debidamente identificados.
Sin embargo, en la práctica, en España los token inmovilizados representan derechos económicos sobre un activo inmobiliario, como dividendos, rentas, plusvalías, acciones, bonos, etc.
Ello se debe al hecho de que el sistema de seguridad jurídica del tráfico inmobiliario está encomendado a la institución registral por la “potestas” delegada del Estado, que faculta a los registradores para controlar determinados aspectos de las relaciones jurídicas para que pasados estos filtros produzcan siempre los mismos efectos jurídicos, y generen confianza.
En un futuro próximo y a través de las adecuadas adaptaciones legislativas en las que ya se está trabajando, el sistema tradicional de compra y venta de bienes inmuebles coexistirá con el sistema digital a través de los tokens mediante la tecnología blockchain, que posibilita el registro, trazabilidad y transmisión inmediata de los tokens (sin intervención de terceros) con plena seguridad técnica en las operaciones.
La plataforma inmobiliaria tokenizada se encarga de la búsqueda del activo, la reforma y su gestión o venta. Se trata de entidades supervisadas por la CNMV, que las incluyen en una lista y a los que dan un número de identificación y licencia para operar.
Para dotar de seguridad al sistema las empresas de tokenización emiten token seguros o security tokens que pueden probar la posesión de una licencia de la CNMV.
El contenido y alcance de lo que representan los token se formaliza en un contrato digital y su trasmisión se realiza en línea a través de los “Smart contract”, que abarcan toda la fase contractual.
La venta de tokens en el mercado primario se puede realizar mediante una oferta pública, o mediante una oferta privada. El precio se satisface mediante criptomonedas, normalmente etherum o bitcoins.
Los inversores que compren los tokens adquieren el derecho de crédito en proporción al porcentaje de tokens adquirido. Además los inversores podrán vender sus tokens en un mercado secundario, siempre que el nuevo adquiriente esté incluido en una lista de personas reconocidas que han pasado el preceptivo proceso.
En todo momento la plataforma tecnológica conoce la identidad de los inversores registrados en cada transacción del contrato inteligente, para cumplir con las exigencias legales de prevención de blanqueo de capitales y protección de datos.
Son varias las ventajas que ofrece a inversores y promotores la tokenización inmobiliaria.
- Permite al promotor generar liquidez rápidamente, con reducción de dificultades, de burocracia, y de sobrecostes de la financiación tradicional; le posibilita atraer a nuevos y diversos inversores de todos los ámbitos y de todas las partes del mundo.
- Para el inversor las ventajas son la seguridad, la transmisibilidad de los tokens en cualquier momento, y sin límites geográficos. Del mismo modo permite al inversor recuperar la inversión en cualquier momento sin necesidad de esperar a la finalización del proyecto.
Sin embargo, la tokenización inmobiliaria plantea cuestiones pendientes de resolver como la relativa a las garantías de cumplimiento y su ejecución, la volatilidad de la moneda, la valoración del inmueble, la fiscalidad de estas operaciones, o el papel de los notarios y registradores de la propiedad.
El tráfico inmobiliario tradicional y el digital coexistirán, e incluso se mezclarán en transacciones mediante una combinación de ambos. Por esta razón, ambos deben estar dotados de un sistema de seguridad jurídica que garantice el conocimiento cierto y anticipado de las consecuencias jurídicas de las relaciones contractuales, y esté dotado de garantías de ejecución de las mismas.
Socia fundadora de Sandín Abogados y Abogada especializada en Derecho Inmobiliario.
