La primera Ley de Vivienda de la Democracia española comenzó a andar a finales del mes pasado después de ser aprobadas por el Consejo de Ministros y tras meses de negociaciones entre PSOE y Podemos, los dos socios de Gobierno. Fue el primer paso de una Ley a la que, sin embargo, no se le vaticina un paso apacible por las Cortes (Congreso de los Diputados y Senado) antes de su aprobación definitivo. Varios han sido los aspectos que han levantado ampollas y suspicacias dentro del sector pero en especial la lupa se sitúa en la declaración de las zonas tensionadas y en la Limitación de Precios.
En cuanto al primer punto, la declaración de zona tensionada, la ambigüedad e incertidumbre han sido hasta ahora las notas destacadas para un sector que en los últimos años había mostrado un paso firme con parámetros ya similares a algunos de sus países vecinos. Los datos apuntan a que cerca del 24 por ciento de la vivienda española se encuentra en régimen de alquiler. Tampoco ayuda que para que esta declaración sea una realidad se debe llevar a cabo a instancias de las Comunidades Autónomas y que ya varias de ellas, sobre todo las gobernadas por el PP, hayan mostrado su intención de recurrir la Ley ante el Tribunal Constitucional.
En cuanto a la posibilidad de limitar los precios del alquiler los precedentes en países vecinos como París y Berlín certifican que no siempre se han conseguido las expectativas deseadas y que el fracaso ha sobrevolado por estas iniciativas.
Desde ARRENTA se ha apuntado en distintas ocasiones la inoportunidad de regular el precio de un mercado que se ha mostrado maduro y con capacidad de autorregularse como ha sucedido en los últimos meses con distintos descensos de precios.
Además, una intervención del sector traería distintas consecuencias negativas. Así, la oferta del mercado del alquiler podría retroceder en más del 10 por ciento. Fundamentalmente por el freno a la oferta de los grandes tenedores que son los que tienen mayor capacidad de poner viviendas en un mercado muy necesitado de producto a precios asequibles. De la misma forma se registraría una importante bajada la calidad del parque de vivienda, pues los propietarios al ver reducida la rentabilidad van a invertir menos en la conservación de las viviendas. El clima de incertidumbre que se respira también contribuirá a esta baja de calidad.
El alquiler detendría el auge mostrado en los últimos años con el desvío de viviendas al mercado de venta, especialmente las que están situadas en mejores zonas y tienen más calidad. El mercado de venta vive un buen momento y los propietarios están empezando a contemplar la opción de la venta frente la situación de confusión que se comienza a respirar en el alquiler.
La picaresca española, tan reconocida habitualmente, cobraría protagonismo con el aumento del porcentaje de alquileres no declarados a Hacienda o realizados en paralelo en un 10 por ciento, con el consiguiente fomento de la economía sumergida. En este sentido el avance ha sido positivo en los últimos años y se estima que en 2019 menos del 30 por ciento de los alquileres eran fraudulentos. Porcentaje que podría aumentar hasta más del 40 por ciento de hace cinco años.
Por último, en lugar de solucionar el problema se trasladaría con el posible aumento de la subida del precio del alquiler en las zonas no tensionados que pueden empezar a considerarse refugio para los promotores.
La nueva Ley también contempla otros aspectos, en principio no tan polémicos, y que sí que incentivarían al sector como son las ventajas fiscales para las personas que cuenten con menos de 10 casas. Los propietarios podrán reducir en la declaración de la Renta entre el 50 y el 90 por ciento del rendimiento neto del alquiler si realizan acciones como rebajar el precio del alquiler en más de un 5 por ciento respecto al contrato anterior, alquilar a jóvenes entre 18 y 35 años, alquilar una vivienda rehabilitada recientemente o alquilar una vivienda en zonas tensionadas. Además, aquellos propietarios que tengan cuatro viviendas o más se enfrentan a pagar un recargo en el Impuesto de Bienes e Inmuebles de hasta el 150% si tienen una vivienda deshabitada.
Una Ley que se completará con iniciativas como las anunciadas esta semana por el Gobierno como la de impulsar un Seguro de Impago entre los más jóvenes lo que ayudará a que se reduzca la edad de independización, igualándola a la de los jóvenes europeos, y que confirma a estas pólizas como la mejor opción para fomentar e impulsar el alquiler sin sufrir ningún tipo de sobresaltos.
En este sentido, ARRENTA también apunta a la necesidad de que la medida sea bien gestionada para contar con la mayor efectividad y por eso recomienda recurrir al conocimiento de Aseguradoras y Corredores especializados, que llevan trabajando en el sector desde hace años. Respecto al coste del 5 por ciento de la renta anual para una duración de 12 meses financiado con recursos públicos, OESA considera que es una proporción más que razonable. Pero se advierte al Gobierno que la medida sólo podrá tener eficacia con una eficaz gestión de los impagos o retrasos en el pago del alquiler a través de métodos de mediación que actualmente llevan a cabo únicamente los mediadores especializados en los seguros de impago de alquiler.
El papel del mediador es igualmente fundamental para negociar con las aseguradoras con más experiencia en este tipo de seguros y lograr las máximas coberturas para los inquilinos con un coste de la póliza ajustado al máximo. La razón es que el seguro de impago de alquiler no es una póliza tradicional que se puede contratar automáticamente como la mayoría y requiere de una gestión metódica y eficaz para agilizar la firmar el contrato de alquiler.
Directora General de ARRENTA
