La rentabilidad del alquiler residencial, tanto de vivienda nueva como usada, entra en una fase de estabilización. La causa, doble: por una parte, el repunte de los precios de compra de la vivienda, muy acusado desde principios de año tras el relajamiento de las medidas sanitarias impuestas por la pandemia. Y por otra, que el alza de los precios del alquiler no ha ido a la par del anterior repunte. Esta es una de las principales conclusiones recogidas en el informe Rentabilidad del alquiler 2021, elaborado por la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI).
A pesar de la importante dispersión de la rentabilidad en el territorio nacional, la tendencia a su estabilización es general al conjunto de la oferta en alquiler y, en todo caso, es significativamente más acusada en la vivienda nueva que usada. Los porcentajes de rentabilidad en lo que llevamos de año para cada una de estas tipologías así lo confirma: 4,5% para la vivienda nueva y 6% para la usada. La misma pauta se registra en la evolución desde 2018. En este período, la rentabilidad de la vivienda usada ha pasado desde el 6,1% al 4,5%, mientras que la usada lo hacía desde el 6,8% hasta el 6% (en torno a la mitad).
La desincronización del alza de los precios de la vivienda (ya sea nueva o usada) y de su alquiler es la razón esta disparidad, ya que la ratio de rentabilidad se calcula dividiendo el importe bruto del alquiler (la renta mensual multiplicada por doce meses) por el precio de la vivienda. Esto es lo que explica la aparente paradoja de que, en muchas ocasiones, alquileres altos se correspondan con una baja rentabilidad del alquiler y viceversa, que alquileres bajos alcancen altas rentabilidades, ya que en el cociente (la rentabilidad) de la anterior división resulta mucho más determinante el precio de la vivienda que el del alquiler.
Rentabilidad en torno al 4%
De esta manera, resulta lógico, de acuerdo con los datos del informe de Euroval y el INSTAI, que los precios del alquiler, que hasta 2020 subieron mucho más rápido que los de venta, ahora se resientan por el importante incremento de estos últimos, sobre todo en este año, entrando en una fase de estabilización caracterizada por la desaceleración de su rentabilidad. Y que, por tanto, esta desaceleración sea mucho más acusada en mercados con una oferta residencial, lo mismo en propiedad que en alquiler, de por sí tensionada, como Barcelona, Madrid o Guipúzcoa, y mucho menor en provincias menos tensionadas, como Badajoz, Castellón o Gerona. La misma explicación sirve para las diferencias de rentabilidad que el informe constata entre las dos tipologías, pues el ritmo del alza en los precios de venta de la vivienda usada siempre ha ido por detrás del de la nueva, por lo que el precio de su alquiler resulta más rentable.
«En un contexto de fuertes subidas del precio de la vivienda, es comprensible que los precios del alquiler, que en los años previos se han incrementado más rápido que los de venta, tiendan a desacelerarse, impulsando la compresión de sus rentabilidades. Cabe pensar que, al menos en el corto plazo, los precios de compra sigan subiendo y la rentabilidad del alquiler vaya reduciéndose. Con todo, y para la vivienda nueva, hablamos de unas rentabilidades del alquiler de en torno al 4%, una cifra por encima de las habituales en muchos productos financieros«, afirma Gumersindo Ruiz, Consultor Principal del INSTAI.
Una realidad dual
La vivienda nueva en alquiler es la tipología que sufre un mayor ajuste en su rentabilidad. De hecho, en 2021 la rentabilidad de la vivienda nueva en alquiler esta casi un 30% por debajo que en 2018 (4,5% y 6,1%, respectivamente). Para el año 2021, la rentabilidad se ha obtenido con un alquiler mediano de 11.400 euros en vivienda nueva y de 9.600 euros en usada, y con un precio medio de la vivienda nueva y usada de 252.874 y 162.591 euros, respectivamente. Es principalmente la diferencia entre el precio de la vivienda nueva y usada, y la evolución de esta diferencia, lo que explica las rentabilidades de cada una de las dos tipologías más que el precio del alquiler en sí.
Por autonomías, Cantabria (5,8%), Navarra (5,8%) y Cataluña (5,7%) encabezan en ránking de la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva, mientras que Canarias (4,3%), Castilla y León (4,3%), Madrid (4,2%), Aragón (3,9%) y Baleares (2,2) lo cierran. En el caso de la vivienda usada, Murcia (7,5%), Comunidad Valenciana (7,1%) y Castilla y León (7,0%) tienen los alquileres más rentables, a diferencia de Canarias (5%), Madrid (4,8%) y Baleares (4,2%), que tienen los más bajos.
Vivienda nueva
El análisis por provincias confirma una estabilización de la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva a dos velocidades, distinguiéndose claramente dos grupos, dependiendo de si está por encima o por debajo de la rentabilidad media nacional. Así, hasta 31 provincias sitúan su rentabilidad por encima del 4,5%, mientras que otras 19 (incluidas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla) lo hacen por debajo y únicamente dos la igualan. Soria (7,6%), Ciudad Real (7,5%), Cuenca (6,4%), Badajoz (6,3%), Huelva (6,2%), Cantabria (5,8%), Guadalajara (5,8%), Castellón (5,8%), Almería (5,8%), Pontevedra (5,8%), Navarra (5,8%) y Segovia (5,8%) poseen los parques residenciales de viviendas en alquiler más rentables de España, al revés que León (3,4%), Santa Cruz de Tenerife (3,3%), Córdoba (3,3%), Cáceres (2,9%), Baleares (2,8%) y Huesca (1,8%), que tienen los menos rentables.
Por su parte, las dos locomotoras residenciales del país presentan tanto una rentabilidad en 2021 como una evolución en el período analizado en el informe de Euroval y el INSTAI igual de dispar. De esta manera, mientras Barcelona bate la media nacional de rentabilidad holgadamente (5,4%, con 9 décima por encima), Madrid se queda a tres décimas de igualarla. Una diferencia todavía más llamativa si se tiene en cuenta que en el pasado año las rentabilidades de Madrid y Barcelona apenas se diferenciaban (5,3% y 5,4%, respectivamente). Es, sin embargo, en la serie histórica del informe donde mejor se aprecia la progresiva contracción de la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva en Madrid con respecto a Barcelona: desde 2018, la capital de España ha visto reducirse esta rentabilidad en un 33% por tan solo un 14% en la capital catalana.
“Más allá de las diferencias territoriales, que son relativamente pronunciadas, la contracción general de la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva solo puede calificarse como moderada, y esto con independencia de que aquellos mercados donde la oferta está muy tensionada, como es el caso de Madrid o del archipiélago balear, la caída sea muy acusada”, concluye Gumersindo Ruiz.
Vivienda usada
A diferencia de la vivienda nueva, las rentabilidades del alquiler de la vivienda usada se distribuyen de manera más uniforme, sin diferencias tan acusadas para las máximas (Valencia, con 8,0%) y mínimas (Baleares, con 4,2%) respecto de la media nacional (6,0%). Por otra parte, hasta un total de 30 provincias superan la rentabilidad media nacional, con porcentajes entre el 6,1% y el 8%, mientras que otras 22 no llegan (con rentabilidades entre el 4,2% y el 5,9%).
Valencia (8,0%), Albacete (7,9%), Soria (7,6%), Murcia (7,4%), Segovia (7,3%), Toledo (7,2%), Salamanca (7,1%) y Almería (7,1%) son las provincias españolas con los alquileres de vivienda usada más rentables, y Santa Cruz de Tenerife (4,8%), Madrid (4,8%), Gerona, (4,7%), Málaga (4,4%), Cáceres (4,4%) y Baleares (4,2%) las que menos.
También en el caso de la vivienda usada, la rentabilidad de su alquiler es superior en Barcelona que en Madrid, si bien la diferencia es mejor que en el caso de la vivienda nueva (5,6% frente a 4,8%).
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