Mercado Inmobiliario en EEUU
Si bien cualquier observación o previsión macro acertará en algunos estados o regiones y en otros no, en Estados Unidos, desde donde escribo el presente artículo, durante la última Asociación Nacional de REALTORS®, sus economistas predijeron que los tipos hipotecarios se estabilizarán durante 2023 y los precios de las viviendas se moderarán tras los recientes máximos (impulsados por una inflación en máximos desde los últimos 40 años).
Se espera que el inventario de viviendas siga siendo escaso este año, con la construcción de viviendas por debajo de las medias históricas y menos propietarios dispuestos a vender.
Consecuentemente, los actuales problemas de oferta residencial impedirán que caigan los precios, aunque la revalorización de dichos precios se ralentizará.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas espera que la construcción de viviendas caiga dos dígitos en 2023 por la escasez de mano de obra y terrenos disponibles, y por el aumento de los costes de construcción (algunos de los cuales comienzan a remitir).
Grand View Research (GVR) calcula que el tamaño del mercado inmobiliario en EEUU se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 5,2%, siendo el segmento comercial el protagonista, impulsado en gran medida por el sector turístico.
Se necesitarán más inmuebles industriales para apoyar el crecimiento anual de dos dígitos previsto en las ventas de comercio electrónico, blockchain y tokenización. Estados Unidos es ya el primer emplazamiento mundial para la minería de Bitcoin y 27 de las 100 principales empresas públicas disponen actualmente de servicios que utilizan la tecnología blockchain.
Sector Inmobiliario Latinoamericano
Fitch Ratings, en su último informe de Perspectivas, espera que el sector inmobiliario de América Latina se mantenga neutral en 2023. Fitch prevé un crecimiento del PIB regional del 2,4% en 2023, tras una recuperación estimada del 3,7% en 2022 y del 9,2% en 2021.
Las naves industriales vinculadas a la exportación siguen teniendo una elevada demanda. Así, Fitch espera que los emisores del subsector industrial registren un crecimiento de ingresos y ebitda de alrededor de un dígito. Para el mercado de oficinas de Latam, Fitch espera que este segmento continúe enfrentando un entorno desafiante y que tenga una recuperación más lenta en términos de tasas de ocupación y rentas, que se extenderá más allá de 2023.
Otro análisis de perspectivas 2023 del mercado inmobiliario, elaborado en este caso por Newmark Latinoamérica, destaca que países como Argentina, Colombia, Brasil, Costa Rica, Colombia, Chile, Perú, Panamá y México continuarán con una fuerte actividad en el mercado industrial.
En general, existe la expectativa de una reducción gradual de los tipos de interés, dado que la inflación parece estabilizarse. Esto podría facilitar la captación de capital para los fondos de inversión inmobiliaria.
Al mismo tiempo, se identifican dos tendencias a corto plazo en toda la región: la consolidación del modelo plug & play, y la adaptación de las construcciones residenciales y espacios de trabajo a las nuevas tendencias y necesidades (coliving, coworking, etc). Por el lado industrial, destaca la consolidación del modelo build to suit (BTS).
Si tuviera que elegir un mercado inmobiliario de especial interés en la región sería México. Allí, el sector de oficinas ha venido demostrando una importante recuperación a lo largo de 2022 y se espera un comportamiento también optimista para 2023. Sin embargo, se enfrenta a una escasez de espacios industriales en la mayoría de sus mercados, donde no se puede satisfacer toda la demanda existente. Y, por último, destacan los numerosos proyectos de infraestructuras, tales como el Tren Maya, el Corredor Interoceánico y la autopista Tultepec – Aeropuerto Felipe Ángeles, que mejorarán la interconexión de las distintas partes del país.
En general, podemos concluir que este ejercicio los sectores industrial, logístico, turístico y los nuevos modelos de construcción (plug & play, BTS, coliving, coworking, etc) mantendrán en Latam el impulso del crecimiento de la economía, y seguirán estando en el punto de mira de los inversores por toda la región.
Tokenización
Pero ¿cómo se comportará el mercado de la tokenización inmobiliaria al otro lado del Atlántico?
Si hablamos de precedentes destacables en EEUU, ya en 2018 el propietario del complejo turístico Elevated Returns decidió ofrecer la propiedad de su lujoso hotel St. Regis Aspen Resort, en Colorado, a través de la venta de tokens. Crearon Aspen tokens conformes con la SEC a un precio de 1$ por moneda, y completaron una de las primeras ofertas inmobiliarias exitosas por 18 millones de dólares en la blockchain de Ethereum. La tecnología blockchain proporcionó un contrato inteligente que simplificó la inversión a través de las fronteras, iniciando una nueva revolución que, según GVR, crecerá a un ritmo del 22,3% interanual hasta 2030.
Para ofrecer tokens inmobiliarios, en Estados Unidos se crean vehículos de propósito especial (SPV, por sus siglas en inglés), generalmente en forma de sociedades de responsabilidad limitada (LLC). Junto a la SPV se crea un private placement memorandum (PPM), donde se describe la propiedad a tokenizar. Una vez que el inversor ha pasado los controles de KYC y AML, mediante el uso de smart contracts, se acuerdan las condiciones de la emisión de los security tokens, que estarán respaldados por la propiedad subyacente.
La tokenización de activos del mundo real (RWA en sus siglas en inglés) permite un entorno de inversión más seguro, inclusivo y eficiente para los inversores, dada su liquidación más rápida, la reducción de costes y el refuerzo de la gestión de riesgos. Así, en EEUU se ha producido un aumento significativo del número de proyectos con activos tokenizados.
Tres bancos globales (DBS Bank, JP Morgan y SBI Digital Asset Holdings) llevaron a cabo transacciones de bonos del gobierno contra fondos de liquidez (liquidity pools) que incluían bonos del gobierno de Japón, Singapur, yenes japoneses (JPY) y dólares de Singapur (SGD). Por su parte, Huntingdon Valley Bank (HVB) se ha asociado con MakerDAO, uno de los protagonistas del ecosistema de finanzas descentralizadas (DeFi), para habilitar préstamos hipotecarios sobre propiedades inmobiliarias comerciales. Y WisdomTree, gestora de activos valorada en 75.000 millones de dólares, ha lanzado recientemente su Fondo Digital del Tesoro a Corto Plazo (WTSY), que digitaliza el registro de titularidad de las participaciones de su fondo en la blockchain de Ethereum.
Por último, destacar que un grupo de 12 bancos, entre los que se encuentran Bank of America y Citi, están actualmente explorando la tokenización de pasivos con vistas a obtener beneficios en una liquidación instantánea.
Y con respecto a Latinoamérica, es una de las áreas geográficas que más se está beneficiando de la tokenización de productos de inversión, permitiendo a muchos acceder a productos que antes solo estaban disponibles a grandes inversores.
La principal razón que contribuye al aumento de la tokenización de activos financieros en Latam son los elevados tipos de interés en esta región. La mayoría de los países latinoamericanos tienen tasas de interés de dos dígitos y, adicionalmente, sufren de altas devaluaciones en sus divisas locales, lo que lleva a los inversores a buscar activos con rendimientos predecibles, menor volatilidad y en divisas como el dólar americano. Este es un escenario ideal para las empresas que trabajan en tokenización y DeFi.
Previsión 2023
Y con todos estos disruptivos beneficios y precedentes, ¿qué podemos esperar de 2023 y más allá? Pues un protagonismo creciente de la tokenización, hasta alcanzar el 10% del PIB y los 16 trillones americanos de dólares que Boston Consulting Group (BCG) prevé para 2030.
En cuanto a la tokenización inmobiliaria en particular, tanto BCG, como el informe Global Real Estate Tokenization Market, de Prophecy Market Insights (PMI), prevén que superará los 3 trillones americanos de dólares en 2030.
Y es que la tokenización inmobiliaria está revolucionando la forma de invertir en bienes inmuebles, y aumentando significativamente el grupo de ahorradores que optan por esta inversión dada su facilidad, alta relación rentabilidad/riesgo y menor volatilidad.
También aumenta la educación financiera, cada día más accesible online, y el consecuente conocimiento de cómo beneficiarse del interés compuesto o de rentabilidades por encima del 10%, por apalancamiento, arrendamiento y/o apreciación en el sector inmobiliario, cualquiera que sea el ciclo económico en el que nos encontremos.
Si bien la tokenización inmobiliaria se encuentra en una fase incipiente, de “innovators” o “early adopters”, su adopción está siendo más rápida que precedentes como el comercio digital.
El buen hacer de las compañías que están educando sobre la tecnología blockchain y desarrollando modelos de negocio de tokenización validados, con transparencia y controles (KYC/AML), y alineados con el mundo normativo actual y las inminentes bienvenidas regulaciones, seguirán prosperando, adquiriendo mayor confianza y ampliando cuota de mercado en esta aldea global cada vez más inteligente e interconectada.
A algunos, adicionalmente, nos satisface especialmente el poder impactar positivamente a un creciente número de smart investors que van descubriendo alternativas más eficientes de alcanzar y disfrutar la tranquilidad, independencia y libertad financiera. Como dicen por aquí: «The best investment on earth is earth itself», y ahora es posible para todos gracias a la tokenización inmobiliaria.
Presidente EE.UU. y Latam de Reental
