El sector inmobiliario es una clase de activos operativos. Para optimizar la rentabilidad, un inversor debe combinar una estrategia de asignación descendente con un proceso de inversión ascendente impulsado por la experiencia local. Para los inversores inmobiliarios institucionales, una de las áreas de interés es el sector hotelero, un sector en rápido crecimiento que requiere conocimientos de los mercados inmobiliarios locales y experiencia en la dinámica del negocio hotelero. Junto con Gabriella Pelosi, directora de fondos hoteleros paneuropeos de Generali Real Estate (parte de Generali Invesments), hemos analizado las perspectivas del segmento hotelero desde la perspectiva de un inversor inmobiliario paneuropeo.
En los últimos años, el sector hotelero ha experimentado un crecimiento impresionante en los principales países europeos. a resiliencia del sector hotelero se debe a tres factores estructurales: la demanda de experiencias, la adaptabilidad de los precios en tiempo real y la gestión profesionalizada. Los viajeros modernos dan prioridad a las experiencias y los servicios, lo que favorece el ADR (precio medio diario) y el gasto complementario. La dinámica de precios —gestión de ingresos, canales directos y distribución digital— permite que el aumento de los precios de las habitaciones se repercuta más rápidamente que en los activos «tradicionales» con alquileres indexados pero rígidos. Por último, los operadores y las marcas han ampliado su gama de conceptos, desde el estilo de vida hasta los complejos turísticos, pasando por las estancias prolongadas y los apartahoteles, integrando la restauración y los espacios híbridos.
Desde el punto de vista geográfico, observamos un buen desempeño en destinos urbanos con alta conectividad, como Milán, Madrid y Lisboa, y en zonas de ocio premium del Mediterráneo, donde se ha prolongado la temporada turística. Entre los segmentos, los de lujo y alta gama son los que más están creciendo, junto con los MICE (reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones) de nueva generación.
Desde una perspectiva de un inversor inmobiliario, el pronóstico del sector es sin duda positivo, pero selectivo. En general, esperamos una estabilización de las tasas de ocupación en los niveles saludables actuales y que el crecimiento de los ingresos se vea impulsado más por la combinación que por el volumen puro. La principal ventaja sigue siendo operativa: reposicionamiento de productos, optimización de alimentos y bebidas, programación MICE y, sobre todo, inversiones en sostenibilidad para mejorar la eficiencia energética y el confort. La tecnología, desde la fijación dinámica de precios hasta la elaboración de perfiles de demanda, es ahora un factor clave para generar alfa operativo.
En cuanto al riesgo, las tres variables más importantes que supervisamos son: la volatilidad geopolítica (por ejemplo, los conflictos mundiales, la incertidumbre económica y los costes energéticos), el coste del capital y la disponibilidad y accesibilidad de la capacidad aérea.
La hostelería no es algo nuevo para Generali Real Estate: su cartera incluye activos emblemáticos e importantes iniciativas de reposicionamiento, como el Palazzo Cordusio en Milán y un nuevo proyecto en la calle Alcalá de Madrid. Ambos son casos que muestran cómo los hoteles de calidad crean valor en ecosistemas urbanos prestigiosos. En el barrio milanés de Cordusio, la regeneración de edificios históricos ha remodelado los flujos peatonales y la combinación funcional: oficinas de última generación, comercios experienciales y componentes hoteleros interactúan con la ciudad, mejorando su atractivo tanto de día como de noche. En Madrid, la conversión de las oficinas del Grupo Generali a lo largo del eje de la calle Alcalá mejorará la dimensión patrimonial, reconectando la propiedad con la vida cultural y comercial del centro de la ciudad, con el hotel como «puerta de entrada» para eventos, restaurantes y servicios.
Estas son las tres razones pone las que los inversores institucionales deben considerar incluir en su cartera la inversión en el sector hotelero:
- Diversificación: los factores que impulsan la rentabilidad del sector hotelero (una combinación de inmuebles y operaciones) solo están parcialmente correlacionados con las inversiones tradicionales en oficinas y comercios minoristas.
- Protección contra la inflación: la fijación dinámica de precios permite un ajuste más rápido que los arrendamientos tradicionales, lo que ofrece una cobertura durante los periodos de precios más altos.
- Potencial de rentabilidad adicional: mediante inversiones de capital específicas, selección de marcas, optimización operativa y estrategias basadas en datos, la propiedad activa de hoteles puede influir en los ingresos operativos y en la revalorización de los activos.
Un hotel bien situado, sostenible, auténtico e integrado en el barrio, combina una atractiva rentabilidad con un potencial de crecimiento del valor. Se trata de una clase de activos exigente, sí, pero hoy en día es una de las más atractivas para quienes buscan rentabilidad, un impacto urbano positivo y una gestión activa del riesgo.
Por Gabriella Pelosi, directora de fondos hoteleros paneuropeos de Generali Real Estate
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