El avance de la XXXVIII edición del Pulsímetro Inmobiliario, elaborado por Real Estate Business School (REBS), sitúa a la Comunidad de Madrid como uno de los principales focos de tensión del mercado residencial español debido al fuerte descenso de vivienda terminada y a la insuficiente oferta de obra nueva.
Según los datos del informe, la vivienda terminada en Madrid pasó de 23.464 unidades en 2024 a 12.216 en 2025, lo que supone una caída cercana al 50%. Esta reducción tiene un impacto directo en el conjunto del mercado nacional, ya que la ralentización de la producción en la capital está contribuyendo a que el volumen total de viviendas terminadas en España se sitúe muy por debajo de las 100.000 viviendas anuales, con estimaciones que apuntan a un descenso desde el entorno de las 95.000 hasta cerca de las 85.000.
El director de REBS, José Antonio Pérez Ramírez, advierte de que “la parálisis en la finalización de obra nueva en Madrid tiene un efecto arrastre sobre todo el mercado español. Si la producción no se reactiva, la escasez de producto seguirá alimentando la presión sobre los precios y dificultando el acceso a la vivienda”.
Obra nueva
Las previsiones del Pulsímetro Inmobiliario apuntan a que en 2026 la Comunidad de Madrid alcanzará 20.048 viviendas visadas, lo que supone un incremento interanual del 1,5%. Las viviendas iniciadas se situarían en 16.546 unidades (+2,5%), mientras que las viviendas terminadas ascenderían a 13.617, con una recuperación parcial tras el fuerte descenso registrado el año anterior.
A pesar de esta mejora, el volumen de producción continúa lejos de las necesidades reales del mercado en una región que concentra una elevada demanda residencial.
Compraventas e hipotecas
En cuanto a la actividad del mercado, el informe estima que en 2026 se registrarán en Madrid 17.910 compraventas de vivienda nueva y 67.726 operaciones de vivienda usada.
El número de viviendas hipotecadas alcanzaría las 75.977 operaciones, consolidando la recuperación progresiva de la financiación tras el ajuste registrado en años anteriores.
Precios y valores medios
El Pulsímetro prevé que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid alcance los 443.301 euros en 2026, mientras que el valor medio de la vivienda usada se situará en 394.248 euros.
En paralelo, la hipoteca media se estima en 248.042 euros, lo que refleja el esfuerzo financiero creciente que deben afrontar los compradores en un contexto de oferta limitada.
Según Pérez Ramírez, “si no se acelera la construcción de vivienda, especialmente mediante fórmulas de colaboración público-privada y con mayor acceso a financiación para los promotores, la tensión entre oferta y demanda seguirá aumentando en los próximos años”.
Retos del mercado residencial
El informe identifica como principal desafío la necesidad de incrementar la producción de vivienda para equilibrar el mercado. En este sentido, REBS subraya la importancia de agilizar los procesos urbanísticos, facilitar la financiación y reforzar la profesionalización del sector promotor.
“El sector está demandando cada vez más perfiles especializados en gestión de promociones residenciales. Formar a nuevos gerentes de promoción es clave para poder impulsar los proyectos que el mercado necesita”, señala Pérez Ramírez.
El director de REBS destaca además que en la Comunidad de Madrid se están poniendo en marcha distintas iniciativas orientadas a incrementar la oferta residencial. “Desde la Comunidad de Madrid se están impulsando medidas relevantes para aumentar la oferta de vivienda asequible y empezar a corregir el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. Un ejemplo claro es el Plan Vive, que desde hace años se ha consolidado como una de las principales herramientas para movilizar suelo público y desarrollar vivienda mediante colaboración público-privada. En paralelo, el Ayuntamiento de Madrid está activando instrumentos como el Plan Suma o el Plan Reside, orientados igualmente a incrementar la oferta residencial en la ciudad”.
Pérez Ramírez explica que a estas iniciativas se suman nuevas herramientas orientadas a acelerar el desarrollo urbanístico. “La puesta en marcha de la Aceleradora Urbanística y el anteproyecto de la Ley LIDER reflejan una voluntad clara de simplificar procesos, reducir tiempos administrativos y facilitar la puesta en carga de nuevos desarrollos urbanísticos”.
El director de REBS señala además que el mercado residencial está despertando un interés creciente entre inversores institucionales. “Se está percibiendo un creciente interés por parte de fondos de infraestructuras que ven en el residencial asequible un activo estratégico a largo plazo en Madrid. Este capital puede desempeñar un papel muy relevante en los futuros concursos y proyectos impulsados tanto por la Comunidad como por el Ayuntamiento, contribuyendo a escalar la producción de vivienda en los próximos años”.
En este contexto, Pérez Ramírez subraya que el reto principal sigue siendo el volumen de vivienda necesario para atender el crecimiento demográfico de la región. “La Comunidad de Madrid está generando entre 30.000 y 35.000 nuevos hogares cada año, una cifra muy superior al volumen actual de viviendas con certificado de final de obra. Si las medidas que se están poniendo en marcha logran traducirse en más proyectos y promociones en marcha, es razonable pensar que en los próximos años ese diferencial entre hogares y viviendas pueda empezar a reducirse”.
El Pulsímetro concluye que, si no se produce un incremento significativo de la producción residencial, el mercado continuará marcado por la escasez de oferta, el protagonismo de la vivienda usada y una tendencia sostenida al alza en los precios.
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