El sentimiento general de mercado es que existe oferta suficiente de soluciones de financiación para abordar con garantías de éxito el reto de la descarbonización de la edificación en España. Nuestra percepción como observadores permanentes de las dinámicas y la evolución del mercado de la rehabilitación energética de inmuebles, es distinta. Sigue habiendo inconvenientes y factores limitantes que es necesario superar para que la rehabilitación energética de edificios se convierta en una actividad económica conducida por mecanismos de mercado.
En opinión de las entidades financieras, existen hoy soluciones bancarias a pie de calle para todos aquellos propietarios que deseen renovar energéticamente sus inmuebles. Pero en realidad, ni son suficientes ni la ciudadanía tiene conocimiento de ellas. Otros colectivos relacionados con la rehabilitación (empresas de reformas, constructoras, ingenierías), pese a valorar positivamente la disponibilidad de oferta financiera, son incapaces de concretar hasta qué punto responde eficazmente a la necesidades de esta modalidad de proyectos. De hecho, al no ser obligatoria de momento la rehabilitación ni considerarse una actividad de primera necesidad, ni los ciudadanos ni las comunidades de propietarios han escalado aún su requerimiento de financiación; al menos no de forma notable.
Es innegable que la llegada de las subvenciones Next Gen ha elevado el ánimo del elevado numero de agentes intervinientes en la rehabilitación. Pero no se ha contrastado todavía cómo van a complementarse con otros productos financieros de modo que los propietarios puedan llevar a cabo las inversiones sin realizar desembolsos y puedan tener garantía suficiente de su materialización, requisitos ambos fundamentales para que la generación de la demanda pueda considerarse una materia resuelta.
Las subvenciones, si bien son un estímulo efectivo para activar el mercado, presentan inconvenientes notables: el importe por vivienda está limitado y no cubre la totalidad de la inversión; el abono de la ayuda al propietario es posterior a la realización del proyecto (potencialmente tras la verificación conforme del gasto); el plazo para la finalización de la ejecución del proyecto con cargo a dichas ayudas está acotado temporalmente; el volumen total disponible por comunidad autónoma es insuficiente para satisfacer la demanda de inversión contemplada por el MITMA en la Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética 2020.
«Se hace necesario incrementar la seguridad jurídica de la actividad de rehabilitación como actividad de inversión«
Pero además de los que se acaban de mencionar ligados a subvenciones, hay otros factores relevantes que impiden que la rehabilitación energética de inmuebles sea una realidad, al menos en el corto-medio plazo. Incluso con financiación bancaria en el mercado (si bien con plazos habitualmente inferiores a los 10 años), sigue siendo necesario disponer de soluciones de largo plazo que acompasen su amortización a la vida útil media de los proyectos de rehabilitación, que, en términos de plazos de retorno por la vía del ahorro energético, pueden superar los 20 años. A esto se suma que la financiación bancaria disponible es mayoritariamente de naturaleza “personal” (física o jurídica); por lo que se hace necesario incrementar la seguridad jurídica de la actividad de rehabilitación como actividad de inversión, para que puedan diseñarse esquemas financieros innovadores que no pivoten exclusivamente sobre el tradicional riesgo de crédito de contraparte sino que aprovechen el valor implícito generado por el proyecto y la propia revalorización del inmueble.
Asimismo, aunque sus importes unitarios no sean particularmente altos para los estándares habituales de una entidad financiera, los proyectos a financiar son complejos y requieren de una participación amplia y multidisciplinar de agentes (tanto durante el diseño, como durante la ejecución o el posterior mantenimiento y operación), razón por la cual los financiadores encuentran dificultades para especializar o adaptar adecuadamente sus productos. Son proyectos que se presentan además con un grado de dispersión geográfica muy alta, lo que se traduce en un elevadísimo “coste de adquisición”, sobre todo cuando se trata de un mercado en fase de lanzamiento.
Es necesario generar escala para hacer eficiente la actividad de financiación y que los actores financieros puedan estructurar una oferta visible, clara y competente. Los procesos de valoración de riesgos técnicos y financieros deben estandarizarse, y deben diseñarse esquemas de garantías adaptados a la tipología de una financiación que, en esencia, ni es de producto ni es al consumo, sino ligada a un proyecto. Soluciones financieras que no son un fin en si mismas, sino que deben entenderse como un elemento de valor añadido para potenciar la contratación del proyecto, englobándolas dentro de una solución integrada junto con servicios de rehabilitación o entrega de equipos.
En este sentido, es urgente crear un sector de la Rehabilitación, profesional, capacitado y comprometido, que incentive a su vez la creación de producto de financiación especializada por parte de las entidades financieras. Se mejorará así la posibilidad de aplicar en tiempo y forma de los fondos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia 2021-2023 (PRTR), y se favorecerá la viabilidad y la sostenibilidad futura de la actividad de rehabilitación en nuestro país.
En este contexto, hay un mecanismo de mercado que emerge con contundencia como posible respuesta a gran parte de estos retos: la figura del Consorcio, entendida ésta como agrupación de agentes intervinientes en el sector de la rehabilitación que se asocian con el objeto de proveer una solución integrada de servicios a los propietarios de inmuebles.
El Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, que regula los programas de ayuda en materia de rehabilitación, ya lo apunta de alguna manera, al introducir la figura del Agente Rehabilitador como elemento imprescindible para conectar la cadena de suministro de esta actividad. Pues bien, el Consorcio puede representar adecuadamente dicha figura de Agente Rehabilitador, teniendo mayor o menor protagonismo en la fase de asesoramiento inicial al cliente, pero siempre con la capacidad de dar una solución integrada de calidad y de asegurar el cumplimiento coordinado de los requerimientos establecidos por la normativa comunitaria para la ejecución del PRTR.
En nuestra opinión, como factores críticos de este tipo de alianzas, un Consorcio para la rehabilitación debe ser capaz de:
- Resolver y optimizar la complementariedad entre sus miembros, evitando solapamientos de competencias que puedan poner en riesgo su sostenibilidad como agrupación.
- Cubrir adecuadamente la mayoría de los servicios necesarios en una rehabilitación. Desde la auditoría energética y la propuesta de actuaciones de mejora de la calificación, hasta la estructuración de una financiación que viabilice los proyectos, pasando por la gestión y tramitación de ayudas públicas existentes, la prestación de servicios de ingeniería e instalación de equipamientos, o la gestión de la edificación. Otros servicios de menor prioridad pueden proporcionarse caso a caso mediante subcontrataciones específicas.
- Disponer de la capacidad económica suficiente para ejecutar la totalidad del proyecto, estableciendo una interlocución clara (y en la medida de lo posible única) ante el cliente y asumiendo las responsabilidades propias de modelos tipo “llave en mano”. En este sentido, la eventual complejidad de relaciones internas del Consorcio no puede trasladarse al cliente, por lo que sus miembros han de tener resuelta previamente la distribución de funciones y riesgos.
La tarea no es fácil, pero no es imposible. Hace falta coordinación, una legislación -nacional y autonómica- que apoye el fin por distintas vías y, lo más importante, entender que es necesario y ponerse a trabajar en ello.
CEO de Greenward Partners
